35年风雨,万科活得怎么样?2019年报剖析

35年风雨,万科活得怎么样?2019年报剖析
2020年03月18日 22:23 杠杆游戏

撰文|张银银&编辑|欣欣然

3月17日,宇宙房企万科发布了2019年年度报告。

2019年实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%;实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.1%。

净利润再创新高,营收增速也创近几年新高。

但是,杠杆游戏注意到,万科这份看似不错的业绩,却遭瑞信等大行下调评级。同时,在香港和内地股市,3月18日都没有获得资本市场的认同。

如果把时间回拨到2020年初,万科的股价已经从30多块跌到20多块,总市值缩水不少。

巨无霸万科,在未来如何行稳致远、如何转型,备受关注。

1、除了主要依靠卖房子,万科2019年的表现没得说

就营收而言,外界普遍认万科应该更高一些,比如达到3800多亿元。

于是,看到这份年报,很多人都在为万科担心,万科的TOP3位置,会被这几年很猛的某司取代吗?

这个问题很好,杠杆游戏毫不怀疑。但有一点,是很多房企无法企及的,万科的稳健。

这个东西“害了”万科,让他权益销售额老大位置没了,老二也没了,现在老三接下来都存疑。但也可以确保万科安全。

不过,此次大行下调万科评级的理由是:

虽然万科资产负债表较同行健康,但管理层仍对销售规模扩张态度转趋谨慎,去年买地支出为年内合约销售的35%,低于行业平均水平的50%,换言之万科土地储备仅可供未来约2.8年使用,较同行的平均水平短约4年。

从外,本次外界说得比较多的是,2019年,万科来自房地产及相关业务的营业收入3526.5亿元,占比95.9%,来自物业服务的营业收入127.0亿元,占比3.5%。

虽然占比低,其实同比增速不低,29.7%。

同时,万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”,连续第六年蝉联“中国房地产开发企业 500 强首选物业品牌”榜首。

当然,万科董事局主席郁亮曾说,要打造千亿级物业,目前看规模还差得较远。

2019年以来,万科物业其实很拼。频繁对外投资物业相关子公司,新增了物业相关公司12家。

2019年12月,万科物业与戴德梁行成立合资公司,万物戴德梁行资产服务有限公司,新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域,主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。

近期万科接过阳光城的棒,和重庆协信的物业传起了绯闻。

此前有媒体报道称,万科拿下协信天骄物业的51%股权,成为控股股东。而天骄物业余下的股权为协信持股22%,中民投持股27%。

郁亮则说,公司没有披露事项。

截至2019年末,万科物业累计签约面积6.4亿平米,仅次于彩生活。同比增长26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米,为未来储备1.9亿平米。

这个体量是很大。要转化成实实在在更多的收入,让万科从一家房地产开发企业,转型为不动产运营的企业,还有一些路要走。

2、2020年万科也难

万科总裁祝九胜3月17日晚间,出席万科2019业绩会上介绍,2020年2-3月,万科销售额和2019年同期相比下降510亿元,全年约3.9万户客户的新房交付料将延迟。

祝九胜明确说,万科销售业绩、新房交付、开复工、现金流等方面都受到病毒事件的影响。

比如1月末因为春节,正常停工。但是谁知道,3月了,很多项目都还没有完全复工。

万科说,直至3月初,房地产业的销售和开工情况才有所好转。

具体来说,当前万科楼盘的客户到访量恢复到1月的五成左右,南方区域的到访量总体恢复至六成,但北方区域只恢复至三成。

可以预见,2020年,万科销售回款可能下降,防疫成本有所增加,现金流承受压力。销售回款大幅下降也给未来1-2年带来远期结算压力。

一年只有365天,万科说工地开工时间大约延迟了40天,相当于一年时间的九分之一。

在杠杆游戏看来,时间真的就是金钱。

比如在湖北区域,万科所有项目几乎停摆。

祝九胜介绍,万科在湖北武汉、宜昌、鄂州三市布局了项目,但1月23日之后,这些地方再无新增销售额。

他表示,虽然三个城市的货值只占集团总数的3.2%,但对公司影响还是很大。

除了湖北,整个销售、交付就是问题。

比如仅一季度,万科1万户客户的新房交付时间点将发生变化。2020年全年,3.9万户客户将受影响。

近年来,因为调控,万科房地产业务的营业利润率,由2018年的29.67%下降到2019年的27.22%。

净利润同比增长率,也从2017年的33.44%,下降到2018年的20.39%,到了2019年增速只有15.10%。

可以预见,2020年,可能还将承压。

3、万科“活下去”这句话太应景了

根据披露,2019年末,万科有息负债合计2578.5亿元,占总资产14.9%,涉及短期借款、一年内到期的有息负债合计938.9亿元,占比为36.4%;一年以上有息负债1639.7亿元。

万科2019年实际利息支出合计139.6亿元,其中资本化利息合计56.9亿元。

这些数字看着挺吓人。

同样,根据万科2019年报披露,截至2019年末,万科持有货币资金1661.9亿元,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)33.9%。

如此高的现金储备,别说地产行业,放到中国任何行业、任何企业这都是极高的。甚至可以说,全世界大企业,账上拿得出这么多现金的,其实也就那么点。

有钱、有粮,才能过冬。面对债务和一定周期的营收压力,杠杆才能稳健。

同时,万科资金成本低,更不怕狂风暴雨。

通过万科年报披露,杠杆游戏看到万科融资成本,真的是很国企。

如上图,你说3-4%出头的资金成本,去哪里可以找?

多少激进的民营房企大佬,动辄9个点、超过10个点融资……

有些东西,真的是有命数和血统、基因,再努力,很多时候也是没用、没意义的。

2年前,郁亮主席喊出“活下去”。在行业引发不小震动,虽然这2年确实很多房企活不下去,但形势没有比现在更困难过。

不少房企这1年来,都在筹备物业分拆上市,多个投融资平台多条路。

万科物业预备IPO的传言也不少,郁亮则回应称,万科物业暂无上市计划,“我们要等到人们认为万科物业是城市服务商的时候,才考虑让它上市,请大家耐心等一等”。

这到底是等待更高的价值体现,还是真的不那么缺钱?

毕竟2019全年,万科经营性现金净流入456.9亿元。实在是让很多房企羡慕。

病毒事件让很多个人、企业,各行各业都陷入困境、面临挑战。活下去,对谁来说都是第一位的。

近期国际金融、经济形势也异常让人担忧,谁能独善其身?

万科35年风风雨雨,太多历史性时刻。但愿很多困境中的房企,能保重。

本文财务图片均为万科公开披露

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