撰文|杆姐&编辑|雯雯
任何时候，都有最亮的星。
6月开始了，大家都在谈前5月的房企销售情况。
闽系禹洲算是今年迄今为止，非常引人瞩目的黑马。当然也引发了一些质疑，有人说注水……此处杠杆地产省略一万字。
也正是因此，我去看了下这家闽系房企。水不水的事，不讲，我一贯的风格，只谈公开数据。
1、闽系猛男禹洲2020年似乎很猛，但2019年的营收略微负增长，毛利下降
按照易居克而瑞的数据排名，禹洲2020年1-5月的的全口径销售金额，达到307.4亿元，冲到了第35位左右。而2019全年排名在50位左右，也就是上升15个位次左右。
如果看权益销售金额，1-5月也有191.4亿元，排名40位上下。2019全年排在60位左右，排位更是上升20个位次左右。
在业绩的大踏步前进同时，禹洲地产有自己的梦想，因为多元化业务，该司董事会4月建议公司名字从“禹洲地产股份有限公司”更改为“禹洲集团控股有限公司”。
如上图，禹洲的官方名字，已经改为禹洲集团。
对了，按照禹洲集团4月的披露，仅4月份的合约销售金额就高达96.27亿元；销售面积为60.16万平米。前4个月，禹洲集团累计销售达到199.89亿元。
5月份的销售数据还没官宣，但如上易居克而瑞的数据，5月，禹洲卖了100亿元出头。
禹洲集团的公告也说了：
上述已披露初步数据或会变更并可能与本集团按年度或半年度刊发的经审核或未经审核综合财务报表所呈现的数字存在差异。据此，有关数据仅供参阅而不作其他目的。投资者在买卖本公司证券时务须小心谨慎，不可依赖前述已披露信息。投资者如有任何疑问应向专业顾问征求意见。
按照这个速度，2019年的700来亿元，很快就要实现了。2020年登上千亿房企宝座，不是梦。
这是属于禹洲集团2020年的风光。
回顾2019年，杠杆地产发现，禹州集团的营收居然比2018年还略微下降。如下图，2019年营收232.41亿元，2018年为243.06亿元。
高歌猛进中，禹洲其实也有自己的“弱”。
毛利自然也是跟着下降，如果看近3年，2018年较2017年也是下降。而毛利率已经连续下滑3年，从2016年的36.27%，下滑到2019年的26.21%。
这个算行业什么水平，杠杆地产就不做分析了。
还不错的是，归母净利润略有增长，净利率也有回升。
另外看2019年报，杠杆地产还发现，禹洲集团其他开支，从2018年的约5448万元，上升了470.33%至2019年的约3.11亿元。增加主要是由于年内共有1.89亿元的商誉减值所致（2018年：无）。
2、倚重长三角，高速增长债务随之增长，评级异动
细翻禹洲的2019年报，杠杆地产发现，2019年禹洲集团合约销售金额约751.15亿元，同比上升34.13%。
这不是主要的，我重点想说，闽系禹洲总部搬迁上海后，在长三角确实算是站住了脚跟。
财报说，2019年，长三角区域依然是禹洲合约销售贡献的主要区域，合约销售总额为487.73亿元，占该集团合约销售总额的64.93%。
其中，苏州、合肥、南京、上海及杭州为长三角合约销售贡献主要城市，合约销售金额为423.59亿元。
而长三角之外，如上图，我们可以发现，禹洲集团2019年转化成了营收的确认销售金额及面积，在环渤海区域、西南区域的销售均价都只有五六千元。
通过年报更多披露，我们发现长三角未来几年依旧会是禹洲最大的票仓。
西南或华中等内陆区域，还无法支撑起这家企业的大笔收入。当然，禹洲也在奋力扩张，要发展必然就要欠钱。
如上图，2019年末，禹洲集团的总负债从2018年的900多亿元，增长到近1200亿元。而2017年时，还只有600亿元出头。
还不错的是，年报披露，2019年整体加权平均融资成本为7.12%，较2019年6月30日的7.21%下降0.09个百分点。
另外，杠杆地产注意到，禹洲集团平均一年内到期债务为152.72亿元，占总债务比例为27.4%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为2.33倍。
2019年报披露，禹洲集团的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共556.69亿元（其中若干贷款以若干投资物业、持作销售用途的物业及在建物业作抵押），而剔除该债务中利息由合作企业承担的部分约13.01亿元，合计总借贷规模为543.68亿元，较中期下降2.07%。
说明禹洲也在想办法去杠杆。
有趣的是，近期禹洲在被评级机构降级后，债券频繁异动。
此前，国际评级机构穆迪和标普分别将禹洲“Ba3”企业家族评级列入评级下调观察名单，以及将其长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”，展望负面。
接着巨好玩，5月25日，标普表示应发行人要求，撤销禹洲地产“B+”长期发行人信用评级，但展望仍为负面。
3、和前5月销售的狂奔不同，禹洲今年迄今为止拿地金额却不高
2020年的前5个月，禹洲集团一边是销售增长很快，俨然黑马。一边在拿地上，却一改过去的风格，显得极为低调。
按照中指院的数据，2020年1-5月，禹洲集团拿地金额仅34亿元，排在了第99名，差一点就跌出拿地金额百强。
而2019年报，杠杆地产注意到，禹洲集团通过公开招拍挂以及收并购的方式，斩获35幅地块，权益土地储备地价合共约244.40亿元，权益归属总建筑面积265.6905万平米。
注意，平均楼面价为每平米10023元，其中一线、二线及三线城市的占比分别为18%、77%及5%。
这个拿地的结构、平均价格反映出，禹洲果然是闽系禹洲。和部分规模很大的房企不同，不少闽系都热衷于买比较贵的地。
这个路径，到底是正确还是错误？有部分房企付出了代价，前路飘渺。答案，只有交给时间去回答。
而要支持企业长期发展，冲击千亿，未来更进一步，在拿地问题上，肯定不能含糊。
目前禹洲有数十亿美元的海外债务，利率整体在7%以上，要说也不算很贵。但是作为一家还不到千亿销售规模的房企来说，稳一稳或许也是必要的。
于此，我们大概可以理解，禹洲集团为什么2020年迄今为止，拿地不再那么狂放。
本文所有未标注出处的财务图表，均源自禹洲集团公开披露
