赴港IPO!世茂吃进福晟缺钱了?分拆物业上市为哪般

赴港IPO!世茂吃进福晟缺钱了?分拆物业上市为哪般
2020年06月30日 23:03 杠杆游戏

撰文|张银银&编辑|欣欣然

世茂服务控股有限公司,真是一家很国际范的公司。在港交所的招股书披露网页上,他用的是英文“Shimao Services Holdings Limited”。

港交所的这些披露,很多内地公司都是用的英文名,这年头不懂点字母ABC,简直太容易忽略一些事。

当然,港交所和香港国际金融中心,本来就是很国际的。世茂也一直给杠杆游戏非常洋气的感觉,很香港、很上海。各位杆友有这个感觉吗?

对于内地不少企业来说,去香港上市,这么多年来,一直是最合适的选择。既能融到钱,“价值”也能被理解。

在吃进同为闽系房企福晟后(详见杠杆地产所写,《世茂“能吃”,是福是祸?|房企年报观察⑤》,世茂要消化也不容易,最近好像也有些事。

很多内地房企,这2年也都分拆物业赴港上市,世茂能不心动?世茂到底为何,背后有啥秘密和考虑?

1、世茂物业为什么要拆分上市?吃进福晟也不容易,钱谁都是缺的

以前,杠杆游戏写文章说,世茂这家公司我很喜欢。用“喜欢”二字的公司,我不多。

所以我要说的是,世茂集团已经在香港和上海,拥有世茂房地产世茂股份两家上市公司。还要去某求物业单独上市,会不会对不起粉丝和小股民?

资本市场不存在对不对得起,只在于有没有本事。有本事就是赚钱,没本事就是韭菜。

如上所述,世茂似乎不缺上市公司平台,但钱是谁都缺的吧,更多的资本运作空间和渠道,很需要。

这两年,内地房企分拆物业上市蔚然成风,小的公司就不说,2019年以来,奥园、蓝光、招商、保利、时代、宝龙、建业的物业公司都上市了。

图表来源|光大证券研究所(特此感谢)

有趣的是,除了招商积余,其他基本都是在港上市。

内地对房企上市融资口子,关闭很久了,这就是调控的态度。其实也是我们观察房地产走势第一个风向标。

当然也有例外,重庆的新正大物业是在上海上市的。但这家公司及背后很特殊,人家确实只做物业,不搞房地产开发业务。

同时杠杆游戏注意到,金科的物业和世茂同日,也披露了招股书,如文章开头的截图,也是英文哦。

说回正题,世茂物业的业绩非常不错。招股书称,根据中指院的资料,中国物业服务百强企业12位。

2018-2019年,按收入增长率计,在中国物业服务二十强企业中排名第3位。

截至2019年末,世茂的合约总建筑面积达100.9百万平米,覆盖中国25个省91个城市。

管理184项物业,总在管建筑面积68.2百万平米。

收入更是从2017年的10亿元出头,2018年的13.29亿元,增加至2019年的24.89亿元。招股书说复合增长率高达54.5%。

更高的是利润增速。利润由2017年的1.09亿元,增加至2018年的1.46亿元,2019年更是高达3.85亿元,复合年增长率为88.0%(上述及下文的“亿元”,都是指人民币)。

世茂集团说,世茂服务的业务规模已增长至足以独立上市,董事会认为建议分拆对集团及股东有利。

而早在去年召开的中期业绩会上,世茂集团总裁许世坛曾公开表示:“2021年希望可以分拆酒店和物业单独上市,这样会更加体现我们企业的价值。”

所以,世茂物业分拆出来上市,太正常不过。

从另外一个角度讲,世茂也需要钱和更多的资本运作平台。

去年世茂有2件喜事,第一是重回销售额前十。但为此不是没有代价,杠杆游戏去年就写过《负债攀升,逆势发力!重回top10,世茂够硬吗?》。

第二件事,2019年岁末,外界传世茂将收购同为闽系房企福晟的资产,最终这件事在2020年初顺利签约。由此,世茂土地储备会更多,保住前十的位置,有了加持。

但逆势操作,危还是机?

起高楼的时候,看上去都不错。福晟的那些坏账,那些成本金贵的钱,随着收购最终完成,压力也就会转给世茂了。

不久前,我一个朋友闺蜜财经就写了个事,《粉丝强烈要求爆料这家房企!上了连环套?》(6月17日),福晟信泽福润一号私募股权投资基金违约……

所以,正如杠杆地产此前所写,《世茂“能吃”,是福是祸?|房企年报观察⑤》(3月31日)。

说一千道一万,既然物业自身条件成熟,窗口期可能也还在,世茂当然要趁势分拆物业上市。

2、社区增值服务提升很快,物管收入占比下降,物管费均值下滑

上文杠杆游戏写世茂的物业服务面积很高、收入增长很快,原因是2019年新订约的管理物业数量增长很高。

2017年增加99个项目,2018年增加163个项目,2019年增加354个项目。可谓是爆发。如下图。

也正是因此,世茂的物业在管建筑面积从2018年末的4495.2万平米,增长到2019年末的6816.7万平米。

如果看合约建筑面积更高,2019年末高达1亿平米出头。也就是说,未来,世茂物业的管理面积,肯定还会大幅增长。

另外杠杆游戏注意到一个现象,世茂物业的社区增值服务收入增幅非常快,占比增长很明显。

2017年末时,社区增值服务收入只有6000多万元,2018年增长到9000多万,占整个世茂服务收入,从6.0%增长到7.1%。

爆发出现在2019年,社区增值服务收入一下增加到近6.5亿元,占比一下增长到26%。

世茂服务的招股书说,计划投放更多资源于发展社区增值服务,并推出其他各类提升业主及住户居住体验的小区增值服务,如房产销售及出租协助服务、家饰服务、小区教育服务及小区空间营运服务。

世茂服务认为:

小区增值服务将推动我们未来增长及有助我们定位为领先小区生活服务提供商。

物业整体收入、社区增值服务高歌猛进的同时,杠杆游戏注意到,世茂服务每平米物业管理费每月均值,出现较大下滑。

2017年时,每平米物业管理费均值2.3元/平米,2018年略微上升,2.4元/平米,到了2019年情况往下,只剩下2.1元/平米。如下图。

看细节我们发现,主要是管理的独立第三方房地产开发商修的房子物业管理费单价下滑明显。

2017年,这部分单价有2.5元/平米,比世茂集团及其联营公司的单价还高1、2毛钱。

2018年,这部分单价掉到1.8元/平米。

2019年,更是下降到1.5元/平米。

世茂服务的招股书称:

我们收取的物业管理费根据多项因素厘定,包括物业类型及地点、服务范围及目标利润率。

这句话,杠杆游戏翻译一下就是,第三方的很多房子位置可能不是很核心,服务范围内容可能不是全面,所以单价也就都不高。

上文我写了,2019年世茂服务增加的在管物业数增长非常多,其中很多应该就是第三方的。

为了市场,以及服务时间还不多,价格一开始,可能只好低一点。比如新收购的。

管理的数量多、面积大,是资本、是未来的巨大想象空间。同时,单价如果不算高,品质和未来利润,大概也有压力。

3、世茂服务可能的风险

上文,杠杆游戏根据世茂服务的招股书,谈了一些点。

在招股书中,世茂也专门拿出章节,谈“风险因素”。

世茂服务首先说“与我们业务及行业有关的风险”。也就是大部分收入来自世茂集团开发的物业提供的物业管理服务。

比如2017、2018、2019年中,世茂物业管理服务所得收入占88.8%、89.9%及83.9%。但是,世茂物业并不能对世茂集团的管理策略或影响其业务营运的宏观经济因素拥有控制权。

所以,无法保证世茂集团,将继续委聘世茂物业担任其物业管理服务供货商,或未来就其所开发的任何物业未来会选世茂物业。

这听起来似乎不可思议,但杠杆游戏要说,确实不是没这个风险。

还比如,物业管理协议到期后,业委会万一不再选择世茂服务。

“德云社编外人员”、著名原创歌手李荣浩近期就发消息,怒斥物业服务不好。网友纷纷表示很解气,很多物业确实如此,恨不得换掉。

但是其实换一个物业,往往还是如此。

回到正题。世茂服务通过收购海亮物业管理等,管理物业面积大幅增长,但是未来不确定还有这样的大手笔。

扩张计划,可能受到多项因素影响,其中大部分超出世茂服务的控制范围。

还如因为国王通过收购,预期收益可能不错。但如果无法实现,或许导致商誉及无形资产出现减值以及投资亏损。

这个问题,在很多行业似乎都存在,物业行业大概也不例外。

招股书就说,过往若干按包干制进行的物业管理服务协议产生亏损,有这个风险。

2017、2018、2019年,99.6%、99.7%及99.8%是包干制。

这三年,分别有14项、19项 及28项在管物业分别产生亏损19.6百万元、36.0百万元及33.2百万元。

另外物业管理行业竞争极其激烈且高度分散。

招股书还提到,目前享有的税收优惠及政府补助可能会被中止,这对盈利肯定也会产生不利影响。

还有融资环境、货币政策变动等因素。

不管怎么说,先祝福世茂服务。至于韭菜不韭菜的,以后再说。

本文财务图表,未注明出处的,均源自世茂服务控股有限公司招股书

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