接盘长实成都项目背后:闽系禹洲增速疲软,毛利率连续3年下滑

接盘长实成都项目背后:闽系禹洲增速疲软,毛利率连续3年下滑
2020年07月25日 00:27 杠杆游戏

撰文|张银银&编辑|欣欣然

黑色星期五,成都发生了大事。A股惨遭“血洗”,有人庆幸前几天空仓,有人跑步抄底,有人担忧未来……2020年,一言难尽。

股市和美国已经有诸多专业人士第一时间解读。最近成都还有件事,或许有些杆友没注意,但杠杆游戏觉得也不容忽视。

7月23日晚,李嘉诚旗下公司长实集团发布了一则公告。

公告称,由长实集团子公司所持有的成都南城都汇项目卖了,接盘方为一家名为RZ3262019 Limited的公司,股东分别为禹州集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司,各占股50%。

长实又“跑了”?接盘的什么来路?这是啥情况?很多杆友可能一脸问号,杠杆游戏也很好奇。

1、暴利退场,长实安心

公开消息显示,长实卖出的成都该项目地块,为2004年10月底李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下,成交楼面价1030元/平米。据媒体报道,这宗地的成交总价,使其成为当时成都乃至西部的地王,足以见该项目在成都的分量。

根据长实集团公开的数据,南城都汇项目共设有2.33万个单位(包括住宅及商铺),在之前已售出16503个单位,也就是说住宅和商铺加起来还有不到7000个单位的量。

值得一提的是,南城都汇分为8期打造,目前已经销售了前6期。7、8期组团也已基本建好,但暂无开盘消息。有关部门已多次督促该项目尽快入市(可能此前被吐槽“捂盘”太久)。

另一方面,长实集团公告里还说,截至今年6月30日持有该项目的公司未经审核资产净值为24.95亿元,2019年度纯利5400万元,跌幅达到87%。

此次卖出价为10.12亿美元(约人民币71亿),通过出售该项目,长实集团未经审核利润为港币38.11亿元,将作为该集团的一般营运资金。

对于出售理由,公告里也说了,核心就两个字:套现。

这两年,关于“长实跑了”的消息陆续还有,杠杆游戏不完全估计,其在内地和我国香港的资产,套现超千亿。

具体到成都该项目,这应该也是长实集团对内地战略的一部分。对长实来说,成都这个项目大部分已经开发,靠时间这根杠杆早就赚得盆满钵满。剩下的一些无所谓,加上目前形势也不太乐观,直接卖了还不用辛苦,又能马上得到一大笔钱,何乐而不为?

倒是接盘方,杠杆游戏很好奇。

2、中等生禹洲

上文提到,这次的买家为禹州集团和成都瑞卓置业分别持有50%股权的受让方。后者是一家地域色彩很浓厚的房企,成都武侯中西玺瑞置业有限公司、重庆爱普地产(集团)有限公司直接或间接持有其70%、30%股份。

今天杠杆游戏想重点说的是前者:禹洲地产,因为其在成都真的很猛。而如今的压力似乎也真的很大。

禹洲地产,哦不对,就在上个月,已经正式更名为“禹洲集团控股有限公司”。其创立于1994年的福建厦门,2009年于香港联交所主板上市,2011年跻身“中国房地产企业50强”,2016年将总部搬迁到了上海。

2019年,禹洲首进成都,便赚足了人们的眼球。彼时调控正值从一线城市向热点二线城市深入,禹洲地产以134.39%溢价,18400元/㎡的楼面地价竞得锦江区琉璃厂板块的地块。

和禹洲同一天竞价的碧桂园,拿下的另一地块溢价为34.07%。

和高溢价拿地一样吸睛的还有禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓的表态:明年(2020年)禹洲地产的可售货值约1800亿,完成千亿“没有难度”。

但计划赶不上变化。2020年,突如其来的黑天鹅让大多数行业陷入泥淖,房地产业不例外。

2020年半年度业绩预告的房企已经有30多家。滑铁卢的占多数。

7月早些时候,禹洲集团公布了2020上半年未经审核的营运数据,2020年前六个月,该集团实现累计销售金额为人民币428.50亿元;累计销售面积为2,609,482平方米;平均销售价格为每平方米16,421元。

对照此前完成千亿的目标,禹洲集团上半年的完成率大概为43%。此前,有报道显示,2020年上半年,28家房企目标完成率均值为41.1%,较去年下降6.5个百分点。据此来看,禹洲集团的目标完成率处于中等左右水平。

此次大手笔拿下长实集团的成都项目,应该能助推其销售额增长,但是否能完成目标,今年的这个局面来看,还得再观察观察。

3、增长疲软,毛利率连续3年下滑

其实在杠杆游戏来看,是否能完成目标倒是其次。如果长期关注禹洲地产的股民,或者业内人士应该会发现。禹洲集团的各项财务指标,并不是很理想。

最新的半年报还没出,先来看看最近9年禹洲集团的核心指标成长情况。

从上图东方财富统计的数据可以看到,从2011年到2019年,前半场是禹洲的小而美状态,2016年是个转折点,总部搬到上海后,很明显禹洲集团加快了扩张步伐。营收从100亿元级别飞跃到200亿元级别。

在经过一次质的飞跃之后,禹洲集团的增长似乎略显疲态。2018年营收同比增长为12%,已经够低,2019年还出现了下滑。

毛利自然也是跟着下降,如果看近3年,2018年较2017年也是下降。而毛利率已经连续下滑3年,从2016年的36.27%,下滑到2019年的26.21%。

这个算行业什么水平,杠杆游戏就不做分析了。

盈利指标和盈利质量指标方面,禹洲集团在扩张之后,似乎反而变得更弱了。除了毛利下滑之外,2019年的平均净资产收益率17%,还不及2011年的19%,年化净资产收益率亦同。

一起变弱的还有总资产净利率、年化投资回报率等。

另外,杠杆游戏注意到,禹洲集团平均一年内到期债务为152.72亿元,占总债务比例为27.4%,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为2.33倍。

在降杠杆方面,禹洲集团的手法也颇为巧妙。从2017年开始,禹洲集团就维持了19亿左右的永续债规模。如果将这一部分计入禹洲集团的负债中,将大幅推高其目前公布的负债率,大概在80%左右。

另一个是非控股权益。这是诸多上市公司喜欢用来做文章美化负债的指标之一。

公开数据显示, 2017年,禹洲集团非控股权益在权益总额中占比为6.09%。2018、2019年,这一数据上升到9.07%和20.27%。其中有何内情?

翻阅年报后不难发现,此前,禹洲地产向外扩张,目标多集中于长三角区域,其在环渤海区域、西南等区域的销售占比非常低。

6月以后,禹洲集团明显加快了拿地步伐,其中不乏溢价率偏高的地块。这次接盘长实集团的成都项目,可见其想进一步全国化的野心。今年的千亿目标,可不是说着玩的。

但要扩张的另一面,必然就要欠更多的钱,如此敏感的档口,这个平衡掌握不了,很有可能就……

对了,有点纳闷的是,今天杠杆游戏登录禹洲集团的官网,居然打不开,提示网站未备案,这是啥情况?好在该有的披露,港交所都有。

有着闽系房企的生猛血统,禹洲地产未来会如何?我们拭目以待。

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