融创、华润、禹洲后,远洋服务挺进港交所!是喜是忧?

融创、华润、禹洲后,远洋服务挺进港交所!是喜是忧?
2020年09月11日 23:35 杠杆游戏

撰文|张银银&编辑|雯雯

这是最坏的时代,也是最“好”的时代。最近看到房企大佬们纷纷拆分物业,摩拳擦掌准备上市,脑子里不自觉蹦出《双城记》里的这句话。

同理也可以应用到电动汽车,以及在线教育等行业。

最新看到的消息是远洋集团发布公告:建议分拆远洋服务控股有限公司及在香港联合交易所有限公司主板独立上市。

这是继融创、禹洲、华润等后,又一家赴港上市的内地房企大佬。远洋服务的成色究竟几何?今天杠杆地产依然用一贯的数据来为杆友揭示。

1、退出新三板投向港交所:营收增速趋缓,毛利大增背后

涉足股市的杆友对远洋服务应该略有印象,其前身“远洋亿家”早在2016年就登陆新三板。也是2016年,远洋地产改名为“远洋集团”,多元化的痕迹明显。

不过挂牌没两年,远洋亿家就摘牌了,没有任何先兆,彼时让市场分外震惊。对于摘牌原因,其官方口径是:为了扩大竞争优势,提高对外融资和收购效率,为配合公司业务发展需要及长期战略发展规划。

更直白的说法,从远洋集团董事局主席、总裁李明的一句公开表态里,或许能一探究竟。那是李董对多家媒体的回应里有意无意提到了一句“新三板市场不活跃,远洋亿家在新三板‘显得个头大’”。

港股则不存在这个问题。反而,通常具备房企股东背景的港股物业公司的估值,甚至有的高于其关联的地产公司。

因为房企项目前期需要大量资金,负债率一般较高。而物管则为轻资产模式,享受房企项目增长带来的福利同时,负债率和现金流都表现较好。

远洋服务的财务表现如何?杠杆地产从招股书看到,2017-2019年,其收益呈递增趋势。分别为12.13亿元、16.10亿元及18.29亿元。

不过增速似乎在趋缓,2018年同比收入的增速是32.75%;到了2019年,这一速度下降到了13.6%,腰斩的节奏。2020年上半年的营收增速更是下降到了6.56%,滑坡速度有点快啊。

好在销售成本占比在慢慢下降,2020年上半年为71.5%,基于此,远洋服务的毛利率有所增长,从2019年上半年的23.9%上升到2020年上半年的28.5%。

对于这一变动,招股书里也说得很明确,这一增长主要由于“通过优化劳动力分配加强成本控制;及因COVID–19而享有地方政府授予的若干社会保险供款减免(主要与退休金计划有关)导致员工成本下降,令销售成本增幅低于收益增幅。”

这句话翻译一下就是:未来毛利率能否维持这一水平并不确定,因为其中有部分减免政策是暂时的。

2、靠母公司“输血”撑起大半江山,远洋集团最近跌出房企30强

另外值得注意的是,和大部分房企分拆的物业公司无二,远洋服务的主要服务对象也是远洋集团。

招股书披露,2017-2019年,远洋服务的物管收入分别有94.0%、84.5%、85.5%来源于远洋集团及其主要股东开发/拥有的物业,2020年上半年,这一占比为81.2%。

好消息是,这一占比逐渐在递减。坏消息是,远洋集团半年报层披露其截至2020年6月30日的土地储备,约3741.8万平米,这一数据是低于远洋服务的在管面积(存量)42.3百万平米的。

其他公司如融创、华润等其上市物管公司背后的母公司土储都较为丰厚,侧面反应出其未来“输血”能力较强。反之于远洋服务,这一空间可能略小。

另一角度或许也能看出远洋集团对远洋服务的潜在“输血”能力。东方财富统计的数据显示,远洋集团实际上最近几个报告期的核心财务数据,并不是非常好看(虽然之前也不太好看)。

最新半年报披露,远洋集团销售额418.4亿元,同比下降约30%;累计销售面积218.57万平米,同比下降23%;

年初管理层将2020的销售目标定为1300亿元。按此计算,上半年仅完成了全年目标的约32.18%。

因为业绩掉队,其曾经一度稳居TOP20的排名也不保,今年上半年甚至跌出TOP30。另外,上图可以看到,远洋集团的核心成长能力指标有些为负数,大部分增幅滑坡。

实际上,远洋集团的血统是优秀的:1993年由中远集团发起设立,后者是是中国大陆最大的航运企业,中国中央政府直管的特大型国有企业,全球最大的海洋运输公司之一。

此后经历了股东重组、改制、上市、引入中国人寿等等。如今,中国人寿和大家保险分别持有远洋集团的29.59%和29.58%权益,其余的权益由港股市场的公众股东持有。

险资坐镇,基本代表“稳了”。

但是,股价并不这么看。上市这些年,从当初的十几块港币跌到了现在的1块多港币,不知道远洋的股民们怎么想……

3、流动负债及流动资产暴增,融资活动现金流常年为负

回到远洋服务,虽说房企拆分的物业公司一般估值会更高,但杠杆地产也注意到,负债方面,远洋服务今年上半年的流动负债和流动资产均暴增, 都从2019年末的10多亿上升至2020年上半年的40多亿,这是啥节奏?

在揭示企业偿债能力的资本负债比率方面,远洋服务则长期维持在400%+的高位,如果按200%的一般警戒线来衡量,远洋服务的这一数值高得略显夸张。

此外其流动比率和速度比率均从2019年末的小于1.0全部上升至今年上半年的1.0,也很有意思。

接着是现金流,截至2020年6月30日,远洋服务的经营活动所得现金净额为6572.9万元,比去年同期的-807.9万元增长了不少;

投资活动所得现金净额亦然,2019年上半年为接近2亿元,2020年上升到了3亿元出头;

融资活动所得现金净额则依然维持了负值的状态,但额度有所缩窄,从去年上半年的-2.31亿元缩窄到今年上半年的-6429.6万元。

因为远洋服务的现金及现金等价物达到了近3年来的峰值,为7.25亿元。

此外,招股书30多页的风险因素里,远洋服务阐释了诸多自身的潜在风险,如上文杠杆地产也提到的毛利率大幅提升背后的空间问题、过分依赖母公司“输血”问题、以及成本上涨、收回物业管理费方面的困难、未必有足够营运资金以偿还流动负债或按预期方式扩张业务、以及高管离职等等。

说到高管离职,实际上就在2018年,彼时的“远洋亿家”就曾经历过高管的数次震荡。这次写进招股书,也算是“前车之鉴”。

但愿上市以后的远洋服务,能跑过母公司“远洋集团”,更不要赴其股价的后尘,这样股民们就寒心了。

说起来我和远洋很有猿粪,我好几个朋友住他家房子,我也差点……远洋的服务这辈子我是享受不到了,股票可以争气点。

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