堪比茅台利润率?“河南王”拟上市第四家公司!建业如何守业?

堪比茅台利润率?“河南王”拟上市第四家公司!建业如何守业?
2020年11月13日 23:10 杠杆游戏

撰文|杆姐&编辑|雯雯

房地产没以前赚钱了,手脚也被捆得紧紧的,堪比监管银行。大佬们纷纷掏出自己的“亲儿子”们上市。

不做房奴,就做股市的韭菜,总有一款适合您。

于是杆友们看到这两年一大波物业公司登陆港交所,蔚为壮观。这不,在成功把“大儿子”送进港交所后,2020年的尾声,“河南王”建业再次将另一个“儿子”中原建业拉上台前。

据港交所消息,11月10日,建业地产100%控股的中原建业招股书披露,这是本年度建业地产拆分的第二家公司冲击港交所,如进展顺利,也将成为建业集团港交所上市的第四家公司。除了建业地产、建业新生活,另一家为筑友智造科技

一向低调、安居一隅的“河南王”突然搞出这么多大动作,意料之外似乎也情理之中。从建业集团逐渐提高的曝光率里,杠杆地产看到了实控人胡葆森的野心,或许还有一丝焦虑?

我不喜欢武断,杆友都知道我过于严谨,还是数据说话吧。

1、中原建业:营收增速趋缓,净利率炸天

建业是“河南王”,旗下中原建业算是当地“代建王”。单独看中原建业招股书里的成绩单,亮眼地方确实不少。

比如2017年至2020年上半年,中原建业分别实现营收3.1亿元、6.76亿元、10.29亿元、4.81亿元;净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元、3.02亿元。无论营收还是净利都呈现出稳定增长的趋势。

不过增速方面要略逊色些,根据上述数据可以算出,2018年至2020年6月,中原建业的营收增速分别为118.37%、52.13%、16.76%,几乎是每年打个三四折的节奏。

同期净利润增速分别为183.87%、58.74% 、17.78%,也是下行得厉害。

做大做强,不能一直又壮又强吧。

这方面不怪中原建业的经营问题,主要市场就那么大。中指院报告显示,中国房地产代建潜在市场预期,将由2020年的约6.8亿平米,增长至2024年的约8.5亿万平米,4年仅增长25%。

如亿翰智库的研究报告认为,代建业务是一个能看得到天花板的行业,未来十年代建规模大约在2万亿左右。

从未来的发展趋势看,地产规模总量的下降,以及龙头房企集中度的提升均限制了代建业务的增长。

让杠杆地产惊讶的是,营收增速虽然在放缓,但中原建业的净利率却高到亮瞎眼。2017年净利率45.9%已经很高,到了2020年上半年上升到62.8%,炸天了。

如果你看到行业老大绿城管理的净利率,就会明白杠杆地产为啥如此激动。公开数据显示,2017至2020年6月,绿城管理服务的净利率25.5%、24.6%、18.7%、17.11%。不仅在逐年下降,且截至到2020年6月的净利率水平,还不到中原建业的三分之一。

再者,号称利润高到惊人的茅台,在杠杆地产印象里净利率也不过50%左右的水平。

中原建业招股书里说:

于往绩记录期间,增长主要由于其房地产代建业务的扩张。与中国房地产开发商采用的传统业务模式相比,其轻资产业务模式相对较新,并且不断发展。因此较传统房地产开发商享有较高的净利率。

不过其中也提到了风险:可能无法维持往绩记录期间相同的业务增长及净利率水平。

2、建业“兄弟圈”:亏与赚的边缘

如建业集团所介绍,中原建业(全称:河南中原建业城市发展有限公司)成立于1992年12月26日,是建业集团下属全资子公司。

主要承接集团轻资产业务的拓展、运营与管理。对外输出品牌、管理和服务,承接商业代建、政府代建、资本代建。

代建,顾名思义,就是无须承担土地取得及项目开发费用,代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目。盈利主要是向物业开发商收取管理费。

截至2020年8月15日,累计签约轻资产项目214个,合计规划计容面积约2956万平方米。我国代建行业里除了老大绿城管理,再就是中原建业了。

杠杆地产顺便也看了其他中原建业其他几家兄弟上市公司的成绩单,似乎就并没那么光鲜亮丽。

比如鼎鼎大名的建业地产,营收增速、净利润增速去年开始由正转负,尤其净利润,2019年同比下滑接近3成,这个信号不太妙。

此外,建业地产资产负债率逐年攀升。2015至2020年中期,建业地产资产负债率从80%出头,涨至92.03%,上涨了近10个百分点。

截至今年上半年,建业地产的负债总额达到了1510亿元。

今年刚上市的兄弟建业新生活,则在2019年之前长期亏损,去年才开始盈利;

另一位筑友智造则是2019年建业地产收购的公司,在被收购之前,筑友智造常年游走在亏损边缘。被收购后,业绩略有增长,2020年上半年实现营收4.02亿元,净利润848.6万元,勉强盈利。

之于中原建业,超高的净利率背后,隐忧亦在。

比如报告期内,中原建业的投、融资活动净额常年为负。2017年至2020年上半年,中原建业投资活动所得净额分别为-5.96亿元、-6.08亿元、-4299.8万元、1亿元;融资活动净额则分别为-2197.5万元、4961.9万元、-3.69亿元、-2.11亿元。

值得注意的是,其流动负债也在逐年攀升, 2018年该指标的同比增速更是达到76.06%。

3、“河南王”之困

近两年资本市场的接连大动作背后,是建业集团“走出去”的野心。曾经,其创始人胡葆森河南情结浓厚,“让河南人民都住上好房子”是其理想与使命,“河南王”所言非虚。

但如业内人士所言,越是全国化布局的房企,相比区域型企业,平滑风险的能力也越强。同时,企业要做大规模,要从百亿级走向千亿级进阶,也需要全国化布局。

这些年,闽系、江浙系、川渝系……多少曾经区域房企都靠走出去实现了几何级的体量增长,坐稳了行业前排位置。

老牌如建业,迈出这一步是必然。

2018年度业绩会上,胡葆森表示,将会有条件地走出河南。从目前的情况来看,截至2020年6月30日,从土地储备城市分布来看,建业地产98.93%的土地储备均位于河南省。其中河南省郑州的土地储备占比最多,为26.24%,其次是洛阳和周口,分别占比8.06%、7.32%。

中原建业在河南的代建项目占比也超过九成。在“探索性走出河南”上,建业的兄弟们似乎尚未见大突破。

对于2020年,建业地产并没有设定具体的销售目标,仅对外表示,重资产销售目标为800亿元。

此前公开报道,今年前10月建业地产重资产销售额519.94亿元,按此计算,仅完成全年目标约65%。路漫漫其修远……

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