维权、跑路、我爱我家接盘?蛋壳还能“起死回生”吗

维权、跑路、我爱我家接盘?蛋壳还能“起死回生”吗
2020年11月18日 20:01 杠杆游戏

撰文|杆姐&编辑|雯雯

拖欠租金引发各地业主维权;租客被要求搬迁,租金甚至租金贷却已经付了;破产跑路传闻……

蛋壳这几个月,就没一个好消息。

意外的是美东时间11月17日,蛋壳公寓股价却涨上了天,收盘大涨75.18%,盘中一度上涨90%。

据说有好消息,我爱我家要接盘。我爱我家方面的回应是,目前没有接到相关的通知。

蛋壳这样的长租公寓,杠杆地产一直有话想说。今天我想用几组简单的数据谈谈,互联网打法,对于二房东模式长租公寓来说,根本没有商业模式可言。

如果坚持这个玩法,只会是庞氏骗局,或最终造成一堆坏账。

1、形不成绝对的垄断,二房东模式长租公寓互联网打法不可能走得通

商业很多时候都是常识,行不行,本来不需要太多思考。但是在前几年资金的追捧、疯狂广告的狂砸之下,加之确实满足了一些朋友的需求,二房东模式长租公寓,前几年,崛起了一大批公司。

如今,大多数公司已经偃旗息鼓,甚至有的回过头去看,就是赤裸裸的骗局。

当然杠杆地产不会用这样的恶意揣测,去诋毁蛋壳等,而是想用一组简单的数学计算,论证为什么互联网打法,对于二房东模式长租公寓来说走不通,永远不可能盈利。

当然有人说,我从来不为盈利,我就是奔着资本市场套现去的。如果这样,杠杆地产无话可说。

以蛋壳公寓2019年报数据为基准,当时一个单间的成本是1500来块,运营和营销成本要400块出头/间房。

光这两笔成本就差不多2000块左右了,而实际租出去的租金也就2100块钱。

换句话说,最最乐观的计算和预期,蛋壳这样的二房东模式长租公寓也就是持平。

如果有些房子从房东那里收来了,暂时租不出去,保本持平都难。同时,还得考虑折旧等各种成本……

当然也不是没可能赚钱,前提得掌握租金市场话语权,如何才能实现?那就是拥有足够多的可租赁房屋,获得垄断地位。

如此,一方面有资格和房东议价,另一方面可以实现对租客的溢价收益。

但这个目标不可能实现,首先市场有同业竞争者,还有开发商自持或资产证券化后的各类公寓出租,普通房东自己出租也很多……

就算最最极端的可能,蛋壳或某一家成长为行业绝对的巨头,掌握了定价权,然后呢?政府会允许,会不干预吗?看看蚂蚁上市都被叫停……

蛋壳们当然明白,所以一方面拿各种融资,同时谋求上市获得免费资金,再把租金贷嵌入进去,有了资金、弹药、现金流理论上可以玩一段时间,边玩边想办法。

而这个想法,注定了必须用互联网的打法,因为投资者需要快速的回报,于是蛋壳们把钱大量投入到营销中去。

可惜,房子不是快消品、不是高频、解决痛点的打车,互联网打法恰恰意味着成本剧增,很难翻身。

如上图,蛋壳公寓2019年的各种经营费用,这些钱你说怎么省?就算省一点,又能有多少用?

2、运气很背的蛋壳

今年很多行业运气都不好,因为遇上了黑天鹅事件。

长租公寓绝对受影响,各种支出摆在那里。

如下图,随便看两个一季度数据:

一般及行政费用2.74亿元,是2019年同期的2倍多。

折旧和摊销从去年同期不到2亿,增长至3亿多元。

我们再看资本市场的看法,股价从年初上市时的13.5美元发行价,跌到后来的1块多美元,大涨了一下才2美元多。

于是传出破产,财务压力大,一点不奇怪。很多同行,或者伪同行都已经倒了、跑了,蛋壳还能坚持,杠杆地产都想夸一句,算不错。

另外多说一句,年中时,因CEO高靖被相关部门调查,蛋壳公寓紧急任命联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO。

蛋壳公寓当时称:

高靖是因创立蛋壳公寓前的商业投资活动而遭地方政府调查,与蛋壳公寓业务并无关联,公司其他董事及管理层亦未收到与该项调查有关的通知及问询。

任何企业遇到这样的事,日子能好过吗?

对了,租金贷也逐渐被严管。

9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,提出:

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式,要求或诱导承租人使用租金贷;住房租赁合同中也不得包含租金贷相关内容。住房租赁企业若违规开展租金贷业务,由房产管理部门、市场监督管理部门和金融监管部门给予不同力度的处罚。

2019年末,住建部等部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,该文件明确提出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

其实,看到不少长租公寓的结局,放贷方自己心里也怕。

后果就是,蛋壳等的现金流,未来会更进一步吃紧。

3、财务指标全线崩塌,还能起死回生吗?

最后,我们再来看看蛋壳公寓截至目前,发布的最新财务数据。

一季度营收似乎增长了,但是毛利转负,-1613万元。2019全年尚有7.291亿元,2019年同期好歹毛利还是正的,2616万元。

于是我们看到,一季度毛利负增长161.66%,2019全年为44.87%

接着还有更惨的,比如归母净利润,-12.30亿元。2019年同期为-8.163亿元,又多亏了4个亿。

目前的财务状况肯定是不小。面对近期严峻的局面,蛋壳公寓表示:

公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行解决和处理,蛋壳公寓承诺绝不会跑路。

面对全线坍塌的财务指标,还有机会起死回生吗?

能自己淌过去,那是最好;能找到人接盘,大家也可以暂时放心。

无论如何,对于二房东模式的长租公寓,杠杆地产认为,互联网打法真的要摒弃,控制投入,严格计算回报、现金流。

上市套现不是目的,何况目前这个玩法,套谁啊?因此,要考虑盈利,而不是想着资本市场变现。

对了,曾经在招股书中,蛋壳公寓说:

租户每天在公寓里待10个小时以上,这就是巨大的机会。可以依靠提供更大范围的服务来更好地服务租户,并探索新的变现机会,如智能家居、搬家服务、金融与保险服务,新零售和其他本地服务。

这一切看听上去美好,也很有想象力,但要落地并不容易。

如今已经这样,只能努力走好每一步。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部