撰文|张银银&编辑|欣欣然
节奏明显加快了。临近年末，排队准备赴港上市的中小房企，终于守得云开见月明。
2020年四季度，在金辉、祥生、上坤纷纷敲钟成功后，又一家房企通过港交所聆讯，上市指日可待。
2020年11月19日，港交所披露了领地集团（全名：领地控股集团有限公司）通过聆讯后的招股书。
从领地集团的一系列公开数据里，杠杆游戏读到了他的野心以及桎梏。
1、家族“领地”
想到四川刘氏家族，脑海里会蹦出各个时代的多个人物组合。刘湘、刘文辉，刘文彩，到刘永好、刘永行四兄弟，刘汉元，以及进去了的刘汉……
同样四川起家的房企，领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”），控制家族也姓刘。
1999年4月，领地集团董事长、执行董事、首席执行官兼最终控股股东之一刘玉辉与兄弟刘山及刘玉奇成立领地集团，那会的名字还叫“眉山地区宝马房地产开发有限公司”。
2000年适逢乐山楼市井喷期，领地集团踩到了风口，刘氏兄弟深谙城市地标的品牌影响力。在成功操盘数个项目后，“领地时代广场”应运而生，成为彼时乐山第一个高档写字楼，地标性建筑。
从最新披露的公司架构图来看，杠杆游戏感觉到目前领地集团仍是一家族色彩浓厚的公司。
招股书显示，创始人刘玉辉外，公司股东里，刘策为刘玉奇的儿子、刘浩威为刘山的儿子；侯三利为刘策的妈妈，龙一勤为刘玉辉的老婆，王涛为刘浩威的妈妈。
其中刘玉辉为领地集团董事长兼首席执行官，刘策及刘浩威均为副董事长兼高级管理层成员。
此外，据公开报道，刘玉辉的其他亲属也出现在集团或关联公司里，如刘玉辉侄子刘檬恺拥有眉山明典99%股权；刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有巴州宏典；刘玉辉的堂妹刘玉惠拥有眉山华典99%股权……
2019年，领地集团有意打破这一桎梏，接连引入明星经理人坐镇。比如恒大集团前副总裁许晓军，任地产总裁。许总此前在恒大北京、天津公司都任职过一把手，还担任过重庆房企协信和启迪共同搞的启迪协信集团执行总裁。
另外一位在川渝地产界响当当的人物姚科，也在2019年加入领地，此前其曾就职博瑞集团、蓝光集团、金科集团等多家上市公司。
现在回过头来看种种背后，是领地集团想要冲击千亿、进击港交所的野心。
2、增速较缓背后：融资成本、债务压力桎梏发展
从销售额来看，克尔瑞数据显示，2017-2019年，领地控股销售额分别为151亿、235亿、247亿，排名分别为103位、92位、96位。对比同行来看，这一增速算比较慢的。
营收方面，2017-2019年领地集团分别为53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元。
毛利，2017年、2018年、2019年分别为10.72亿元、16.10亿元、21.02亿元。2020年前5个月为9.75亿元。
毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%、32.2%，看上去还不错。
土储方面，截至2020年9月30日，其应占的总土地储备为1656.77万平米，其中应占的可作销售而仍未出售的建筑面积及已售但未交付的建筑面积61.37万平米，应占的开发
中物业总规划建筑面积959.64万平米、应占的持作未来开发物业估计总建筑面积635.77万平米。
引起杠杆游戏注意的是债务。相比领地集团销售额及应收的增速，这几年其借款总额的增速要快得多。
据招股书，领地集团2017-2019年12月31日及截至2020年5月31日，未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。期间，其加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。融资成本净额在这几年里也是节节走高。
截至2020年9月30日，领地未偿还的借款中，约26.15亿元需于一年内偿还，在4个月前的5月30日，这一数字还为50.84亿元。看来这几个月里，领地集团“突击”偿还了不少贷款。
截至2020年5月31日，领地集团的现金及现金等价物为34.11亿元。但招股书里并未披露截至9月30日其现金流情况。从5月31日的数据来看，其现金流是无法覆盖1年内的短债。
净资产负债率则呈逐年走高的状态， 2017年末为60%左右，2020年前5月已经到150%。
3、千亿之痛
在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上，领地集团宣布在2020-2021年实现千亿战略。
根据中指院的数据，今年1-10月，领地集团的销售业绩为285.7亿，离千亿的差距甚远。不过今年特殊情况，房企的销售额能不下滑就不错。
尽管请来了明星经理人、赴港递交招股书并通过，但在杠杆游戏看来，目前的领地，不管在体量还是布局方面，还是一家区域色彩浓厚的房企。
下图可以看到，截至2020年5月31日，其已确认的销售面积接近90%来自于成渝经济带及四川省。
其招股书里也坦言：业务及前景主要倚赖中国房地产市场（尤其是四川省房地产市场）的表现。
截至2020年9月30日，领地控股持有107个处于不同开发阶段的房地产项目，其中89个项目由领地控股附属公司开发，18个项目由其合营企业及联营公司开发。
截至2020年9月30日，其在四川省有70个附属公司、合营企业及联营公司的物业开发项目。
领地也说了，打算在机会出现时入驻更多中国地区经济中心，继续提高于其他地区的投资，但盈利能力与中国房地产市场的表现息息相关，目前我国大部分地区的楼市表现，和5年前比完全是不同的。
不同的还有港股投资者对内房股的态度。
以前几天才上市的上坤地产为例，11月17日，上坤地产在港股正式挂牌2.28港元，遭遇破发。上市首日，盘中一度跌至2.21港元，较发行价下跌3.0%，暗盘收报2.30港元。
次日（11月18日），上坤地产盘中再次跌破发行价，截至11月20日收盘，上坤地产股价报2.27港元，仍未涨回到发行价。
上市后的领地会更优秀吗？时间会告诉我们答案。
