12月31日，建发物业管理集团有限公司（简称“建发物业”）在香港联交所主板成功上市，成为年内第17家在港上市的物业企业，可谓压轴。
上市首日，建发物业开盘价为每股3.05港元，截至收盘时，每股报3.10港元，总市值36.48亿港元。
与多数物业公司不同，建发物业选择了介绍上市的方式登陆资本市场。
东财Choice数据显示，目前港股市场上的36家内地物业管理上市公司中，采用介绍上市的的物管企业仅两家，分别为2015年上市的中海物业、2018年上市的碧桂园服务；其他34家公司则通过发行新股上市。
公开资料显示，建发物业于2018年成立，分拆完成前为厦门建发及建发国际的附属公司。前者是由厦门市国资委监督的国有公司，主要业务为供应链营运、房地产发展、旅游业及酒店、展览、医疗保健、市区公共服务、投资等；后者主要于中国从事房地产开发、房地产产业链投资服务及新兴产业投资业务。分拆上市后，建发物业将不再为建发国际的附属公司，但仍为厦门建发的间接附属公司。
今年，我国房地产市场经历了一场大洗牌。最重要的标志就是：房企物业板块纷纷拆分，抢滩港交所。今天，借着2020准压轴物业股“建发物业”，杠杆游戏想与蜜友们一起来讨论物业股的价值，以及未来。
招股书显示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，建发物业的营业收入分别大概为4.47亿元、6.09亿元、8.01亿元与4.52亿元；增速方面，2018年为36.14%，2019年31.66%，下降了一点点，倒也不多。
同期，其净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元与6147.1万元。增速方面，2018年为49.37%、40.84%，也略有下降。不过，2020年上半年同比净利润增幅较大，达到了103.3%。
在报告期内，建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1、22.9%与24.3%，低于物业行业平均水平。
自2017年至2020年上半年，建发物业的续约率分别为95%、92.7%、86.7%和85.7%，可以发现在大举发展过程中，对客户的维系和巩固有所下降。
从收入构成来看，和其他大部分物业公司一样，建发物业营收的半壁江山也来自于物业管理服务。
2017年、2018年、2019年与2020年上半年，该分部产生的收入分别占总收入的67.7%、65.7%、60.7%与62.3%。
2020 年物业管理行业营收规模为 12688.1 亿元，同比增长 20.7%。其中， TOP100 企业收入均值为 27.53 亿元，同比涨 27.9%。TOP10 企业收入均值为 90.09 亿元，同比涨 31.7%，是百强企业均值的 3.27 倍。从 2020 年营收构成来看，基础物业服务占比为 20.51%、增值服务占比 7.02%。
如果将建发物业过去几年各项收入毛利率进行比较，可以留意到，资本市场最为看重的社区增值服务毛利自2018年后占比持续下跌，而估值最低的非业主增值服务却持续上升，这是建发物业高增长下的另一个隐忧。
截至2020年6月30日，建发物业合同总建筑面积达3960万平方米。同期，建发物业在国内管理203个项目及向13.7万个物业单位提供物业管理服务，在管建筑面积共约2170万平方米。
如中信证券地产分析师陈聪撰文指出的，“‘三道红线’之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。”
负债方面，建发物业的流动性负债日渐走高。2017-2019年，其流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元、4.66亿元，2020年上半年这一数增至7.94亿元。
其在招股书中也提到，“我们面临流动资金风险，而本集团可能无法履行与其金融负债相关的责任，而该等责任须以现金或其他金融资产结算。”
行业来说，我国物业管理行业市场整体集中度低，高度分散，各类企业绝对增长空间仍大。建发物业能够借此腾飞，我们拭目以待！
