撰文|张银银&编辑|欣欣然
新的一年开始，又到了思考配置房产，还是股票的时候。
去年的今天，我朋友杠杆地产的杆姐写了篇文章《弃房炒股？银保监会、央行发话了！》（2020年1月7日》。当时她写这个文章是因为：
银保监会发文，《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。
似曾相识，今年相关部门说，银行分类控制按揭占比上限，此前并对房企提出了
三道红线管理，像管银行杠杆率一样管房地产企业。似乎比去年更严了。
但2020年实际情况是，房贷增速还是很厉害的，整体房价还好，有几个城市涨得有点多。2020年买房多数也是没亏的，当然总的赚头确实很低，个别例外。
综合来说，2020年投资股票赚钱的人大增，稍微不那么贪的人，起码都赚了20-50%。看来杆姐1年前的研判挺牛的。今天我也学习下她，整了个标题：弃房炒股？
是的，央行开了新年的工作会议，并且谈了很多关键数据。用数据读懂经济中的杠杆和泡沫，央行从来也都是。
说笑了，核心是杠杆游戏认为，央行的新年工作会议，非常值得分析。
1、2020年为什么投资股票很多人赚钱？在日前召开的央行2021年工作会议上，总结得很明白：
一是稳健的货币政策更加灵活适度。坚持总量政策适度、降低融资成本、支持实体经济三大政策取向，搞好跨周期设计。三次降低存款准备金率，提供1.75万亿元长期流动性。累计推出9万多亿元的货币政策支持措施。前瞻性引导利率下降，推动实现金融系统向实体经济让利1.5万亿元目标……
数据真相了。
总结就一句话，放水+低利率。
另外，我们资本市场的加快改革，注册制推进，对科技创新的重视，都是重要原因。
对了，虽然个别城市房价涨得有点多，但全国涨幅不高，对房地产还是管得比较严。水总要有去处，最受益的当然是股市。
2、2021年，水不会真收多少。这几个月，从易行长到其他经济、金融研究者都谈到货币政策正常化的问题，杠杆游戏也支持正常化，但我们都知道国情，以及外部形势，为了经济恢复，2021年最多是克制，但不会收多少。
2021年央行工作会议也明确说了：
一是稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。完善货币供应调控机制，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配……
很多人会说，保持广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，这不就是收紧的意思？
这个判断如果之于往年，或许正确。但对于2021年反倒错了。
第一，因为2020年经济增速超低，所以2021年稍微恢复、反弹，数据很好看，名义增速就更好看。
第二，到底有多好看？IMF（国际货币基金组织）最新发布的《世界经济展望》2020年10月版预测，2021年全球经济都会反弹，中国大概是主要国家中增速仅次于印度的，预测8%。
注意，这还只是实际增速，考虑到物价，名义增速就更高。那么，广义货币和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，言下之意，10%+的增量并不难吧。
3、资金的腾挪确实会有些变化。2020年，针对房企的三道红线开始，以及精准对实业、对小企业的信贷要求，这个迹象其实就开始了。
在杠杆游戏看来，决策部门的意思就是，希望资金多流向所谓实体企业，而不是去空转和炒楼。
2021年央行新年工作会议也说了：
二是继续发挥好结构性货币政策工具和信贷政策精准滴灌作用，构建金融有效支持小微企业等实体经济的体制机制。延续实施普惠小微企业贷款延期还本付息和普惠小微企业信用贷款两项直达实体经济的货币政策工具。继续运用普惠性再贷款再贴现政策，引导金融机构加大对“三农”、科技创新、小微和民营企业等国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。牵头发挥金融支持小微企业政策合力。做好脱贫攻坚与乡村振兴金融服务有效衔接。
看来，央行对自己2020年的精准滴灌工作还是比较满意。效果嘛，2020年，杠杆游戏个人觉得比过往确实是要好。
钱的盘子就是这样，本质就是分蛋糕。哪里蛋糕多，哪里资产价格就上来。
4、金融机构、房企压力相对变大。在部署2021年工作的四、五条谈到这些要点：
第一，主要金融活动、金融机构、金融市场和金融基础设施纳入宏观审慎管理。加强系统性金融风险监测评估，同时还要完善金融控股公司监管制度体系。
对房企的影响就是，三道红线当然有办法突破，但是你借钱的渠道方和对象，本身也被管得更严。包括金控拆借、影子银行、自融都会越来越大压力。
第二，防范化解金融风险再次强调，互联网金融、反垄断、资本无序扩张都严管。
总的来说，全社会杠杆率决策层还允许加，但是肯定适度，不会像2020年上去这么猛。
所以，无论房企借钱，还是个人按揭，管更严是一定的。
5、房价到底涨还是跌。杠杆游戏说了半天，很多杆友其实没兴趣，觉得bb这么久干啥，房价到底涨还是跌？
我直接说判断吧，总体涨，幅度不高。局部会有跌，少量城市小开挂。虽然长达一年的预测，往往不好说，我老说预测都是骗子，我个人也不例外。但是杆友需要啊。
接着具体分析：
第一，上文分析了，水不会收太多，总体还是很多。
第二，土地嘛，大城市供应也就那样，算上地方平台公司、国资拿地，地价总体略涨。详见《深圳凶猛，广州火了！武汉重庆天津亮眼！谁是2020卖地之王？》（1月5日），那么你说大城市房价会跌吗？
不说涨多少，起码一点点没问题。
第三，各大城市户籍、人才政策，继续搞，接盘侠继续欢迎来。
第四，投资房产到底值得否，看你自己。如果好城市、好地段保值，绝对没问题，但是好的东西总是有限的，总是抢，总是稀缺。
所以，我这2年总说，为什么不分散配置点其他呢？央行、证监，以及很多人，都明示暗示了，股票、股票、股票。
最后，杠杆游戏永远要提醒，投资有风险。无论房子还是股票，以及任何资产。特别是股票，多数人不适合玩，对人性不要太自信。
所以有时候，你只能老老实实买房子，起码看得见摸得着。
