扣非净利连续2年下滑!招商蛇口背靠深圳,能稳住前10吗?

扣非净利连续2年下滑!招商蛇口背靠深圳,能稳住前10吗?
2021年03月25日 21:28 杠杆游戏

撰文|杆姐&编辑|雯雯

招商蛇口这个名字,我特别喜欢。

因为这家公司的名字传承了两段历史,一段清末的自强自救,一段改革开放。

很多人都说,招商蛇口名字很怪。“蛇口”两个字,是为纪念深圳当年开发的蛇口工业区。

所以这家公司的全称叫“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”,是的,这不仅仅是一家房企。

如上图,招商蛇口业务范畴很广,基础很好。

当然,核心的还是地产。2015年末,招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市,算是国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。

这家承载历史厚重感的央企系房企,2020年的表现用喜忧参半来形容,我觉得非常合适。

1、多因素叠加,增收不增利,扣非净利润下滑最显著

2020年,招商蛇口销售不错。实现签约销售面积1243.53万平米,同比增加6.34%;实现签约销售金额2776.08亿元,同比增加25.91%。

其中,杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司突破百亿销售,华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%,销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%,城市深耕确实取得阶段性成效。

同时,增收了。2020年,招商蛇口实现营业收入1296.21亿元,同比增长32.71%。

但是不增利。

毛利2020年达到372亿元,2019年只有338亿元,看着也不错。

但归母净利润约122.53亿元,同比降低23.58%,2019年有160.33亿元。

毛利率同比下降5.96个百分点,至28.69%,2019年为34.65%,2018年为39.49%。

净利率也从2019年的19.31%,下降至2020年的13.05%。

这也是招商蛇口自2015年重组以来,首次出现利润负增长。

如果看扣非净利润,杠杆地产发现就下滑更多。2019年有接近125亿元,2020年下降不到91亿元。

如果继续回溯,2018年尚有接近146亿元,也就是说连续2年下滑。

2020年下滑27.19%,2019年下滑14.55%。

注意细节,净利润出现明显下降同时,营业成本快速上升。

2020年销售费用接近30亿元,2019年只有22亿元出头,同比增长35.30%。财报解释说:

主要系本年销售规模同比增加,导致广告费、佣金代理费等增加。

同样,管理费用接近20亿元,2019年只有17亿元出头,增长了14.49%。财报说:

主要系公司规模扩大,导致人工成本同比增加。

利润下降还因为大额计提减值准备和转让子公司收益大幅减少,双重因素叠加。

2020年,减值准备30来亿元,导致归母净利润受影响20亿元出头。

同意,2019年转让子公司产生投资收益较2020年超30亿元,形成的归母净利润较2020年多25亿元。

2、深圳依赖、利润压力,能稳住前十地位吗?

深圳是招商蛇口的大本营,贡献招商蛇口年营收超20%。

同时也是利润引擎。如上文第所述,招商蛇口毛利率连续2年下滑。其实和深圳项目有不少关系。

如下图,2020年深圳区域毛利率同比下降2.17%,至37.42%。而其他区域的毛利率只有十多二十个点,低出一大截。

深圳一年卖接近280亿元,毛利算起来超过100亿元。深圳真的是招商蛇口的福地。

2020年,招商蛇口销售额再度回归前十行列左右。

招商蛇口2021年的销售目标为3300亿元。以2020年2776亿元的合约销售额来看,招商蛇口设定增长率约为18%。2020年同比增长25.91%。

“我们现在的可售货值有5300亿元,达到去年62%的去化率就可以实现这一销售目标。”

“这还不含我们今年要新增的,近期新增的项目,今年内有很多可以上市,我相信在今年市场不出现剧烈波动的情况下,我们是很有机会完成3300亿目标的。”

招商蛇口董事总经理蒋铁峰颇有信心。

不过如上文杠杆地产所述,2020年计提减值不少。蒋铁峰强调,这部分资产计提减值是由于2016、2017年招商蛇口在市场上联合拿了不少高价地,大部分在2020年进入结转周期,公司从而计提了存货跌价。

按照统计,2017-2019年这段时间内,招商蛇口新增土储规模分别为1023万平米、1357万平米、1423万平米,同期其权益比例分别为63%、61%、55%,呈下降态势。

2020年有所回升,新增1625万平米,权益比例为64%。

从土地储备增长看,未来招商蛇口协议销售额如果没有大问题,基本有保证,也就是说前十名次左右,可能七七八八问题不大。

真正的问题是,这些项目和权益比,可能削减招商蛇口的利润。

3、招商蛇口的财务秘密

财报披露,2020年末,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率58.84%,未剔除预收账款的资产负债率66.22%,净负债率28.81%,现金短债比1.23(根据监管要求,在计算总资产、净资产等科目时,剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券)。

财务指标“绿档”,三道红线一条未越。堪称优秀。

同时,资产负债率其实略有上升,2019年末63%出头,2020年末升至65.63%。

另外,杠杆地产注意到,截至2020年末,招商蛇口其他应收款占总资产12.78%,较年初增长30.74%。主要系支付合作方往来款增加。

存货占总资产48.94%,较年初增长15.66%。主要系新增项目和基建投入增加。

长期股权投资占总资产5.44%,较年初增加50.71%。主要系对联合营公司投资增加。

财报还披露,未并表住宅地产项目有息负债288亿元,其中公司提供担保对应融资27.87亿元……

还有些数据杠杆地产就不挨个举例。

如上文所述,相对高价地和权益占比因素,会影响招商蛇口的利润指标。

正如招商蛇口自己所言:

房地产开发利润下滑这个行业一个普遍的现象,但是我们也清醒的看到自己的问题,我们也深刻认识到房地产也早就进入了土地红利,金融红利的时代,现在要向管理要效益。”

这可能是不可避免的。

如何尽量稳住,保持优秀,是一个好企业可以做到的。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部