疯狂拿地、华东“告急”!超越融创,保利靠谱吗?

疯狂拿地、华东“告急”!超越融创,保利靠谱吗?
2021年04月21日 20:32 杠杆游戏

撰文|杆姐&编辑|雯雯

保利地产的年度业绩发布,姗姗来迟。

多数房企都已经发布,日前保利地产终于揭开2020年财务面纱。这份年度财务报表,销售、营收没有意外的劲爆,重返前3当然没有实现,销售第4也没有拿下,依旧在融创中国后面。

不过,拿地数据却亮瞎眼。年度房企观察第6篇,杠杆地产说说保利地产。

1、销售额缩小和融创中国的差距,重返前3还需时日

和各大榜单上的销售排名一致,2020年保利销售额排第5。

最终年报数据为合约销售5028亿元。排名第4的融创为5753亿元,少700来亿元,2019年少800来亿元。

应该说保利地产2020年有进步。

具体来说,2020 年,保利地产实现签约金额的准确数字是5028.48亿元,同比增长 8.88%。年报说,自(2020年)4月份起,连续8个月单月销售额创历史新高,市场占有率提升至2.90%。

应该说,保利地产这个增速还是不错,毕竟体量摆在这里。

和销售额比起来,签约面积3409.19万平米,同比增加9.16%——增速略微更高一点。

即便取得不错的销售增长,销售额排名依旧落后于融创。

保利地产2017年就提出“重回前3”的口号,不过3年了未实现。

实事求是地说,杠杆地产认为,保利地产“重回前3”难度很大。

从2012年之后,销售排名前3其实就没有保利地产,一直在努力,但一直难。

近些年,保利地产主要位置都是第5。

2020年房企销售额前20强 图表来源|中指院(特此感谢)

融创这几年销售金额连续超过保利地产,整得保利地产稳居第5。

从2020年巨头的销售业绩看,总体都在放缓,只是保利自己也是。

融创以万达文旅为标志的大体量收购,为自己奠定了江湖地位。大家都在拼,虽然说唯规模论,大佬似乎都“鄙夷”,但其实都是站在高位谈笑风生。

未来,不知道保利地产是否还提“重返前3”,但转型和寻求盈利增长点,重塑核心竞争力,是谁都需要的。

2、疯狂拿地,现金流指标异动

无论嘴上说不说,保利当然不满足于今天的位次,毕竟当年江湖地位显赫。

2020年“三道红线”管理以来,多数房企谨慎投资,保利逆势扩张。

年报披露,2020全年下来,保利地产拓展了146个项目,新增建容面积 3186万方,拓展成本为2353亿元。后两个数据,分别同比增长19%和51%。

如今算是遇到好时机了吗?在杠杆地产看来,三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地,很多房企被迫收缩战线。

不仅如此,保利地产作为央企,融资成本低。

披露显示,保利地产坚持深耕“中心城市+城市群”,全年38个核心城市拓展金额占比达83%,同比提升4个百分点,新增货量中住宅类占比约85%。

这个思路,杠杆地产认为没错,甚至可以很棒。不过成本不低。

受资源集中的影响,拓展平均楼面地价提升至7388 元/平方米。

保利地产认为自己“不随众,不盲从”,拓展溢价率仅13%,低于行业平均溢价率水平。

尤其在下半年土地市场趋于理性时,集中发力获取资源,三、四季度拓展金额占全

年总投入的 65%,为经营发展提供资源保障。

总的来说,保利地产这几年拿地都挺猛,前2年也都是千亿级,只是2020年谁知道更猛了。

按照财报披露,2020年保利地产累计实现销售回笼4706亿元,回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.60%,以低成本储备长期发展资金。

截至2020年末,保利地产有息负债综合成本仅约4.77%,同比降低 0.18个百分点,继续保持业内领先优势。

此外,杠杆地产注意到,2020年末,保利地产资产负债率78.69%,剔除预收账款资产负债率68.74%,净负债率56.55%,现金短债比1.82。

按照三道红线管理,保利处于“绿档”,意味着举债空间不小。

即便如此,疯狂的拿地,也考验保利地产的现金流水平。

截至2020年末,保利地产经营活动现金流量净额同比下跌61.31%,至151.50亿元。对于该指标异动,财报说:

项目投资规模增加,支付合作单位往来款增加。

同时如下图,筹资活动产生的现金流净额,由-28.35亿元,变为-18.78亿元。主要原因是净增贷款增加。

同时,杠杆地产注意到,截至2020年末,保利地产短期借款同比增长52.45%,至47.77亿元。

应付票据149.19亿元,同比增长90.59%。

其他应付款从2019年末的1000亿元出头,增长至40.44%,至1405.21亿元。财报解释,与联营、合营企业及子公司合作方股东往来款项增加。

3、多个利润指标走低

2020年,保利地产盈利增幅创新低,营收、净利润、归母净利润全部个位数增长。

财报披露,2020年,营收2432.08亿元,同比增长3.06%。

这个增速无疑是不高的,但是低的程度,超乎想象。杠杆地产发现,增速为3年来最低。如下图。

过去动辄20%、30%,甚至更高的增长。除了2017年负增长。

同样。净利润400.48亿元,同比增长6.64%;归母净利润289.48亿元,同比增长3.54%。

全部低增长,且都是个位数。特别是归母净利增幅,创4年来最低。

同时,财报披露,毛利率为32.59%,同比下降2.38个百分点,主要由于2017-2018年获取的高地价项目成为结转主力,相应拉低利润率水平。

其中,如下图,无论房地产销售还是其他,毛利率同比全部下滑。

此外,国内六大片区中华南、华东、中部、华北四大区域的毛利率水平,均出现不同程度下跌。

如上图。其中,华东片区的毛利率跌幅最大,下滑10.73个百分点至20.28%,也是保利地产五大重点片区(不含东北、海外)中,唯一毛利率低于30%的区域。

不仅如此华东片区,营收也成为2020年唯一负增长的区域。

还不错的是,2020年保利地产净利率为16.47%,同比增长了0.56个百分点。

综上,杠杆地产认为,从现金流、利润指标等看,保利地产重返前3靠谱否先不论,就算要拿下第4,付出的代价可能也不小。

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