撰文|张银银&编辑|欣欣然
不知道五一假期，杆友过得咋样，但可以确定的是，炒作房子，特别是炒作学区房，2021年的五一前和后，完全是两个样子了。
五一假期前，4月30日的月度重要会议，如日常一样，说了房住不炒，同时要求增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，以及“防止以学区房等名义炒作房价”。
这是高级别会议，第一次点名“炒作学区房”。
接着大洋彼岸，美东时间5月4日，美国财政部长耶伦在讲话时提到“为确保经济不会过热，可能必须提高利率”，引发市场关注，也使投资者对美联储货币紧缩的担忧增加。
大家都知道，如果美国加息，我国货币政策会受影响，对楼市相对利空。
加上此次重要会议，首次点名学区房问题，2021年楼市是否横盘，未来有何变化？杠杆游戏今天多角度阐释、澄清、分析、研判。
1、2021年房地产政策收紧，是主基调
这次措辞，在此前类似“房住不炒”的基础上，更加明确了房地产的治理方向：
“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价”。
保障性租赁住房、共有产权房，在过去10来年，以及最近几年的分别尝试看，上头可能觉得是有价值的。
比如上一轮调控、10来年前开始的公租房大步走，今天回头看，如果一直坚持，效果不错，且利于新市民落脚，推动城镇化。
共有产权房，北京等城市也做了实验，今天还不好评判。但无论保障性租赁住房还是共有产权房，只要增加，同时调控维持，总供应加大，楼市局面相对缓解是可以办到的。
这是调控、社会意义角度。
换个思维看，经济和金融角度，如上图，2020年特殊的情况，让房地产对经济的拉动贡献，飙升回2009年水平。
这样搞下去，肯定要出大事。
恰好，目前经济局面其实不错。
如这次通稿提到的：
“要用好稳增长压力较小的窗口期，推动经济稳中向好，凝神聚力深化供给侧结构性改革，打通国内大循环、国内国际双循环堵点，为“十四五”时期中国经济发展提供持续动力”。
那么，着眼于长期，重点会放在调结构，而非短期经济刺激。地产夜壶，2021年干嘛，不用杠杆游戏说。
因此2021年，调控收紧，是主基调。加上个别城市，前1、2个月已经嚣张过了，该歇歇了。
2、学区房投资回报下降，但问题不会一下子解决好，主要打击问题严峻的学区房价格
接着杠杆游戏说学区房。
如上文所述，第一次提出要整治炒作学区房价格问题。
回忆近期北京、上海、重庆等地的义务教育、学区改革，可以发现，这是上层考虑社会公平、人心世道、普通人晋升机制的综合举措。
主要直辖市，先于重要会议，都有动作，这本身就是信号。
这类城市接近权力核心，接近核心信息和政策源头。从过去4年的调控就可以看出，直辖市几乎都是领会调控精神最好的城市。
上海也是压了足足3年后，2020年才有点异动的。
我们观察会发现，学区房价格问题，越来越突出，是楼市调控的短板之一。
“防止以学区房等名义炒作房价”这句措辞，意味着从教育部门到金融监管部门、到住建部门，必然都要出台政策，协调治理。
图表来源|东吴证券（特此感谢）
不久前，杠杆游戏写文章说，学区房这东西肯定永远有。详见《上海、合肥、重庆！多地改革学区房，还值得买吗？》（4月8日），但投资回报下降是大概率。
所以不同人，出于不同目的，应该客观考虑。
从过去一些年的调控看，房价总体来说，不是拿来降的。学区房短期内利空，是一定的。但这并不意味着跌太多，问题严峻、炒作大的可能跌，多数学区房，其基本价值还是有。
毕竟，一个学校声誉、教育质量的形成是日积月累，学区的调整多数地方也是循序渐进，不会太冒进。
对于问题严峻、炒作太嚣张的学区房，可能要被抓一些典型。
从策略上说，起码今年要回避那些价格太高、涨太猛的学区房。
对了，如上图，东吴证券制作的3类贷款增速对照，这其实也是上层对资金、资源配置的想法。
所以楼市的大趋势要看明白。
3、美国2021年加息是小概率，2021年末、2022年初货币政策逐步正常化几率大
耶伦很有意思，以前是联储主席，现在是财长。
她从财政部长角度认为，美国要加息。当然，美国财政部不是美联储。
但这是个信号，财政部停止“发钱”，然后联储逐步收缩QE，最后加息……
美国财政、货币政策正常化的基本流程，大致如此。
就当下而言，耶伦的话不必认为美国货币政策会急转向。
有趣的是，更早几天，美东时间4月28日落下帷幕的美联储决策会，表述还是很温和。甚至美国媒体评论说，和3月17日结束的上次会议声明比，没什么变化，是“历史上措辞改动最少”的声明。
此其一。
其二，耶伦不是美联储官员，货币政策她可以施加影响，但作为财长维护经济增长，也希望低融资利率。
她的话，更多是预防和未来的建议，做惯了中央银行家，喜欢指手画脚可以理解。
这件事其实更大的意义，不是当下，而是告诉我们，美国一定会加息，只是时间问题。
第一美国经济的恢复，很多朋友可能低估了；第二大宗商品，包括芯片的全球紧缺，全球大放水，统计意义上的通胀，在很多国家出现是大概率。
中美或许不一定，但下半年一定传导有可能。
图表来源|华融证券（特此感谢）
从趋势看，美国经济在大放水呵护下恢复增长，疫苗慢慢会控制住黑天鹅，2022年美国货币政策正常化有望。
到时，我们何去何从？
正常的经济、正常的货币政策，恰恰让我们楼市容易横盘。
国内调控一直维持、对学区房炒作的打击，国外物价因素、美国的未来经济形势，可能是2021、2022年楼市投机者不愿意看到的2个坏消息。
即便非投机者，普通投资者也应该从中看到：不仅楼市总体回报在降低，最热的学区房投资预期，也在发生深刻变化。
