摘要：减负、增效
2020年我国房地产市场波诡云谲，洗牌加速。能经得住考验的，实力都必须过硬。
近日，千亿房企中南建设发布年报，让人从中看到了大浪之下，成熟房企的坚定、向前。
1、归母净利大增背后
听到中南建设这个名字，估计很多人会以为是坐标湖南。实际上，这是一家江苏的公司。董事长陈锦石，1962年出生于江苏南通市海门区常乐镇的一个农民家庭。
该集团旗下主要有三大业务类型：房地产开发、建筑施工、酒店及其他。在城市投资布局上，中南聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市，目前已经进驻北京、青岛、西安、成都、上海、南京、苏州、南通、深圳等100多个城市。
2020年对中南建设来说尤为关键，因为事关能否进入房企“2000亿俱乐部”。
事实是，2020年，尽管黑天鹅压顶，中南建设的成绩仍然可圈可点。
销售额方面，核心业务是房地产开发合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，站稳2000亿阵营；
合同销售面积1685.3万平米，同比增长9.4%。
建筑业务同样表现亮眼，虽然被新冠疫情影响，2020年全年新增合同额仍达到306.8亿元，同比增长10.4%。其中3亿元以上项目达33个，在新增合同额中占比62%。
年报数据显示，2020年，中南建设整体营收入786.0亿元，同比增长 9.4%；
归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比大增70.0%，尤为亮眼；
受此影响，其基本每股盈利同比增长67.5%，并拟向全体股东每10股派发现金红利5.56元（含税），预计共派发现金红利21.27亿元，派息率高达30%，为2009年上市以来最高比例。
尤值一提的是，2020年诸多房企增利润率下降情况下，中南建设毛利率同比还提升了 0.54个百分点，达到17.29%；归母净利率从5.80%大幅提升至9.0%；加权平均ROE从21.58%提升至28.18%。
同时由于非并表项目投资收益增加，2020年中南建设的权益净利润率同比提升了3.20 个百分点，为9.00%。
因而，中南建设2020年度加权平均净资产收益率，同比增加6.60个百分点，达到28.18%。
2、减负、增效
营运和分红等数据亮眼背后，是中南建设向管理要红利，进一步提质增效，实现降杠杆、增规模的“双赢”局面。
年报可以看到，2020年，中南建设的各项管理费用支出缩窄，管理费用率3.59%，同比下降0.89个百分点。
销售费用率增速亦低于营收增速，为2.20%，同比略微提升0.16个百分点。
财务费用降幅更明显，从2019年的6.75亿元，将至2020年的5.50亿元，降幅为10.6%。
负债率下降明显。2020年，中南建设净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）97.27%，比 2019 年末下降71.12个百分点；
总负债率 86.54%，比2019年末下降4.23个百分点；
剔除有关负债之后的公司负债率为53.05%，继续在行业保持低位。
尤其短债，回到较低水平。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元，占全部有息负债的29.25%，同比下降5.06个百分点。
坚持不依赖有息高负债的发展模式，是中南建设的特色之一。截至2020年末，其有息负债799.0亿元，与销售金额的比值在行业同规模公司里持续保持最低水平。
现金流方面，2020年末中南建设货币资金328.6亿元，同比增加29.3%。
三道红线亦有所优化，除了上文提到的净负债率大降，剔除有关负债之后的公司负债率保持低位，2020年，中南建设扣除受限资金之后的现金短债比1.04，三条红线降到“黄档”， 根据官方说法，最晚2022年实现三线全绿。
地产投资部分，中南建设2020全年新增货值超过2200亿元，同比提升43%。从获取结构看，商业、产城、文旅、城市更新四类途径取地货值规模从2019年的11%提升至27%。
2020年发布会上，中南建设提出“稳增长、出利润、优报表”的关键经营主张，如今来看，这些主张正在逐一落地。
3、未来：从黑马到白马
过去几年，中南建设堪称行业黑马。
据亿翰智库的数据，2016年，中南建设的销售额为502亿元，位列第22名。
2019年，中南建设的销售金额达到1960.5亿元，3年销售规模翻了接近4倍，名次上升到第17。
虽然这3年里，也是中国房地产整体上市的周期，但中南置地在惨烈的竞争中还能如此快速上升，妥妥的黑马。
一路闯关到现在，面对世界百年未有之大变局，这匹黑马正渐渐通过自己的方式，站得更稳，变成“白马”。
公司层面，如中南建设董事、总经理陈昱含女士所言，未来的中南故事，朴素而坚定。
可持续发展，向下穿透优化预算、资金、投资、融资等财务经营体系，让能力决定发展，发展与质量实现双赢。
2021年，中南预计销售增速预计在10%左右。
在现金流回正、结转效率、盈利能力三方面，中南建设仍有进步空间，这也是其在基本盘上的存量红利空间。
因而，倘若真正实现卓越运营，其中的管理红利值得期待。
相比其他房企，中南建设的永续经营能力更具特色，其实从公司名字就看得出来，这不是一家单纯的房企。
除了地产和建筑两大主业，中南建设还拥有相关完整上下游产业链布局，包括基础和公共设施建设、产业发展、住宅开发、商业运营、物业服务、实业投资、教育公益等若干业务板块。
商业领域，中南建设在加速深耕。如今房地产存量竞争时代，能够快速形成业务合力的企业，无疑更能抢占多元化布局的先机。
宏观层面，2021年，房地产投资等数据持续恢复。2月全国开发投资以38.3%增速创2004年3月以来新高，3月开发投资增速较2月下降12.7个百分点，但较去年同期增长15.9个百分点，3月开发投资增速仍处于历史较高水平。
1-3月份，全国商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1—3月份同比增长20.7%，两年平均增长9.9%。
从中南来讲，2021年1-3月，中南建设累计合同销售金额484.2亿元，比上年同期增长124.3%；累计销售面积351.5万平米，比上年同期增长114.8%。
国家经济治理思路正在转向，但基本逻辑没变。房地产仍为我国支柱产业。房住不炒、三道红线背景下，市场价格将更为平稳，财务杠杆稳健者获益，那些通过优秀的战略选择和管理改善释放红利的企业，将有机会获得更多竞争优势。
于中南建设而言，近期穆迪将其主体信用评级从B2正面上调至B1稳定；标准普尔将其长期发行人信用评级由B稳定上调至B+稳定。
可以预见的未来，中南建设将大有可为。
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