深圳西安成都东莞相继跟进!二手房要变天了,谁该恐惧?

深圳西安成都东莞相继跟进!二手房要变天了,谁该恐惧?
2021年07月13日 19:03 杠杆游戏

深圳这次真的有点调控示范区的样子。

以前是炒楼示范区、引领区,这一次不一样,深圳二手房参考价制度,成为不少地方调控的“范本”,多个城市已经借鉴参考。

最新的是西安,正式建立二手住房成交参考价格发布机制,发布了第一批、部分住宅小区二手住房成交参考价格。

截至目前,深圳之后,杠杆地产简单统计了一下,宁波、成都、无锡、东莞、西安等城市,陆续宣布建立类似的二手住房价格信息发布机制。

与此同时,杭州、上海等,也要求中介发布合理的价格信息。

二手房进入“政府定价”时代,不再是预言或者笑话,已经成为事实。我们看到,一些城市因此已经进入买卖相持阶段,还有的直接进入冰封期。

未来的楼市,应该恐惧吗?

1、目的是“房住不炒”,投资回报收益进一步收窄要习惯

第一点,二手房“政府定价”时代,是否恐惧,核心是你的杠杆高低。

如果是职业投资,杠杆较高,今天这个背景下,肯定是压力很大的。其中,资金链断裂者恐怕也会有。

但这毕竟是少数,多数人,其实也就是家庭资产配置。

因此,第二,杠杆地产认为,对于一般的家庭投资来说,二手房“政府定价”主要是压窄了潜在的投资收益率。

考虑到二套以上利率较高,且总体呈上升趋势,投资回报率进一步受影响。

图表来源|国盛证券(特此感谢)

第三,二手房市场进入了买卖相持阶段。以最早搞二手房参考价的深圳为例,按照深圳房地产中介协会的统计,3-6月,深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。

首先是持续下滑,其次比2020年低太多。2020年,月均1万套。

主要城市总体都有这个趋势。如下图,开源证券7月初这一周(2021年第28周)的数据显示,9城二手房成交面积同比下滑-18%,当然累计还是增长的。

图表来源|开源证券(特此感谢)

银行贷款以参考价为准,就是这一制度的威力所在,杠杆给你控制住了,不给这么多贷款,能多掏得出几十万、上百万的人,毕竟是少数。

卖方当然不爽,买方则是高兴,买卖双方博弈中。

第四,博弈到何时?要么参考价事实上作废,要么等下一次参考价更新。楼市是夜壶,大家都懂,因此杠杆地产认为,如果经济需要,要促进楼市消费,参考价也可能事实上作废。

或者等下一次参考价更新,比如明年。

没有一个地方,是要搞垮房价为目的,只是为了完成上头“房住不炒”的任务——大家都没办法。所以,如果你期待投资回报多一点,可以等等。

博弈到一定时候,二手房的事实成交价格,终究是会提高的。

第五,银行其实是不太开心的。杠杆地产回忆一个细节,深圳搞二手房参考价,一开始,当地银行其实是迟疑的。

大家都是等上头通知,直到后来发现,这次深圳被抓了典型。各家银行都接到通知,涉房抵押贷款额度,以官方参考价为依据。

谁都明白,房贷是优质资产,利润高、比较安全。但是没办法,上头铁了心“房住不炒”。

图表来源|国盛证券(特此感谢)

不过我们看,银行都不傻。利率总体涨。

2、地方上本质上是不开心的,但利好刚需;不过,暂时不利空地价,一级市场的玩家哪那么容易马上吃亏?

这个道理很简单,二手房的价格,是维持市场活跃,保持地价预期的关键。

如果二手房交易总量下去,交易价格被控制,那么开发商对房价的预期会下滑。加上三道红线管理、针对银行的贷款集中度管理,开发商拿地热情、拿地价格都会回落。

图表来源|中指院(特此感谢)

如上图,中指院对2021上半年一二三线城市地价的统计。

2021上半年,一线城市供求同比走高,楼面均价与去年同期基本持平,出让金总额增加逾两成。

二线重点城市供求同比均降,出让金较去年同期上扬,楼面均价同比上涨逾两成,领涨各线城市。

三四线城市整体供应同比小幅下滑,成交均价及收金同比走高,溢价率同比上涨3个百分点。

总的来说,杠杆地产发现,2021上半年地价还是不错的,各地收获满满。但如果更多城市如果搞二手房参考价,全国二手房进入冰封期、拉锯战,各大城市就会非常不开心了。

这是第一点。

第二,锁住二手房价格,控制投资者回报率,二手房不那么热了,新房打新会减少,甚至消失,真正的刚需获得利好。

对于大城市来说,刚需群体是庞大的,大城市的总体新房供应是偏少的。

因此付不起更高二手房首付的部分刚需,以及改善,会选择新房。且这个时候没有那么多人抢新房,真的是利好有实际需求的群体。

尽管很多人抱怨房贷利率又涨了,放贷的时常太久——但杠杆地产要说,如果你是刚需,总比买不到强吧。

图表来源|中指院(特此感谢)

如上图,2021上半年,各大城市新房成交简直太好了。按照目前的趋势,2021下半年,对刚需来说,继续不错。

第三,地价暂时还没有利空。新房其实也不是真的就非常便宜,因为地价总体是年年上浮,地方都不傻。

图表来源|中指院(特此感谢)

如上图,各大城市2021上半年土地拍卖金额屡创新高,涨幅很好。如果不是很多地方集中拍地设置很多条款,其实溢价率、总拍地金额还会更高。

地方是土地一级市场的主导者,作为几乎唯一的土地供应方,哪那么容易吃亏?

一级半市场的房企,只要杠杆、财务可控,其实也是赢家,特别头部优质房企。只有那些自以为投资为目的散户,很多人还没明白,不是每套房都有钱赚啊。

3、供应、货币、政策三位一体综合看

二手房参考价,上文杠杆地产分析了,它也不会永远一成不变。

就算没有因为经济需要名存实亡、或者取消,价差慢慢也是缩小的,所以不代表就没钱赚。

当然,杠杆地产不是鼓励多持有房产,毕竟持有多了,也有风险,且未来房地产税也是个问题。

我只是想说,上头只是想“房住不炒”,何况地方也有自己利益诉求,不会弄死人的。

房子这玩意,没有啥秘密,市场火爆与否,无非就是看供应、货币、调控政策。

图表来源|中指院(特此感谢)

从上半年和集中供地要求看,核心城市(如上图)实际宅地供应、成交面积多数是不差的。包括深圳,最新的消息也是未来进一步提高供应。

这是第一点。

第二,货币政策,最近全面降准0.5%,水终究是流动的,但情况非一般,有限利好。

图表来源|国盛证券(特此感谢)

LPR(贷款市场报价利率)一年出头没调整了,房贷利率实际是上浮。

货币政策角度,总体而言,不利于炒楼,但对刚需是好事。

第三,调控政策,2021前半程是趋严。2021下半程,相机而动吧,包括货币政策。

不过无论如何,大放水、大刺激,基本可以排除。所以杠杆地产认为,二手房“政府定价”时代,至少目前还是有利于刚需的,至于投资者,只能自己适应。

啥时候,投资任何东西,都不能忘记“投资有风险,入市需谨慎”几个字。

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