股价连红,毛利率却新低!建发的半年报说了什么?

股价连红,毛利率却新低!建发的半年报说了什么?
2021年09月06日 22:03 杠杆游戏

房企半年度成绩单基本交完,强迫症患者为凑个整数,今天关注最后一天。

实际上这家公司前几天我就关注到,因为股价大涨。

大概在8月底,该司半年报发布前后,其股价就一直在涨。到了今天,已经第8个交易日,仍然持续飘红,且涨得更猛烈。

这家公司就是建发股份,到底发生了什么?

1、营收大增

说起建发,杆友们应该大部分了解,国企背景,来头不小。创立于1980年12月,到了四十不惑的年纪。

一开始建发集团是作为厦门经济特区对外引进资金、技术、设备的唯一窗口,兼具政府和企业职能,代表厦门市参加所有对外招商引资项目的谈判和签约,争取各类客商来厦投资兴办企业,引进国外先进技术设备改造老企业。

后面经过重组兼并等改革,形成了如今的实业投资企业集团,主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游酒店、会展业、投资等。

建发股份是建发集团旗下上市平台之一,另外两家是建发国际和建发物业。根据建发股份最新半年报介绍,供应链运营业务和房地产业务是其两大主业。

房地产开发方面,主要就是建发房地产和联发集团。杠杆地产从最新半年报里看到,就建发股份来说,今年的营收增速确实不错。

如上图,2021上半年,建发股份营收2908.2亿元,同比增速84.59%,这个增速,杠杆地产简单翻看了下往期,按年度来算,自2012年起,其营收增速长期在10%+、20%+徘徊,最高的2017年也不过50%出头。

2、利润下降、毛利率走低

分业务来看,建发股份2021上半年的供应量运营分部营收2665.7亿元,同比增速87.6%;房地产业务相对逊色,同期营收242.5亿元,同比增速57.3%。

营业成本上,供应链运营业务2021上半年为2609.1亿元,同比增速87.1%,和营收增速基本持平;

房地产业务这项数据则为203.2亿元,同比增速85.74%,高于营收增速较多。

利润方面,供应链运营分部表现正常,各项指标同比增速还略高于营收增速。但房地产业务表现有些不尽人意。

2021上半年,建发股份房地产业务的利润总额为32.2亿元,同比下降了28.3%;净利润、归母净利润也都分别下降了26.4%、34.5%,为31.7亿元、22.7亿元。

为啥房地产业务利润增速这么惨?进一步杠杆地产看到,建发股份半年报给出的原因是:“本报告期确认的土地一级开发业务利润较去年同期下降。公司房开业务(二级开发业务)的营业收入和净利润均大幅增长。”

基于此,建发股份今年上半年的毛利率持续走低,为3.3%。还是以年度来对比,杠杆地产发现,这一毛利率也是2012年来从未有过的。此前大都在6%-8%这个区间。

因为“土地一级开发业务利润较去年同期下降”,子公司建发房地产受影响更大,2021年半年报显示,建发房地产本报告期的归母净利润为10.32亿元,比上年的20.7亿元腰斩。

说起建发的房地产业务,更离不开其另一家上市公司:建发国际。最新的半年度成绩单里,建发国际似乎和建发股份“同病相怜”。

比如营收增速亮眼:总收入约83.96亿元,同比增长约240.93%;其中物业开发收入约82.16亿元,同比增长约245.63%;

但利润率却不尽人意:净利率仅3.92%;毛利率为12.5%,同比下滑8.77个百分点,相对于同等规模的企业而言已居于末位水平。

3、进击的房产

如此快的增速,也并不是今年才有。杠杆地产注意到,这几年建发房产的速度都颇为亮眼,2018年,其销售额才不到250亿元,到了2020年,这一数据已经破千亿。

今年上半年,建发房产合同销售金额约917.09亿元,同比增长256.04%。这几年房地产本来是回稳期,建发房产颇有逆风扩张的味道。

另一方面,建发房产拿地也不手软,尤其黑天鹅严重的2020年。DM数据显示,2017-2020年,建发拿地金额分别为262亿元、277亿元、326亿元、758亿元。

今年初,建发房产因高溢价竞得上海一地块,其项目公司被上海市普陀区政府约谈警示。根据观点指数统计,上半年建发以781.8亿元的拿地金额位居行业第三,新增货值1146亿元。其中不乏一些盈利空间有限的高价地块。

据管理层介绍,上半年建发国际新增进入南昌、宁波、温州、徐州等17个城市,除深耕核心一二线城市外,挖掘三四线下沉市场获取土储。不过如今的三四线还有多少钱可赚,也是个问号。

三道红线方面,虽然建发在三道红线中为绿档房企,但有息负债的增加幅度已经远超15%的限额,截至2021年6月末,建发国际有息负债为731.6亿元,比2020年底增加了大概37.5%。要注意了。

话说回来,虽然各种小毛病有一些,但背后有大佬“撑腰”,建发房产的路,应该不会太难走。

看完建发,杠杆地产就一个感受,这真不是一般搞房地产的可以比。

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