摘要：半年“成绩单”
近期，中梁控股发布了2021中期报告。
这家连续3年被中国房地产业协会及易居房地产研究院评为国内房企20强的公司，上半年的“成绩单”亮点不少，其中市场和大众最为关心的债务、财务结构等问题，表现也十分亮眼。
此轮的楼市调控不断升级细化，尤其是资金端方面，对房企有融资新规的“三道红线”，对银行有相关房地产业务的“两道红线”，加之集中供地等新政策出台，房企们面临的挑战不小。
而近几年又是房企的偿债高峰期，在楼市调控持续的大背景之下，房企们都面临如何保业绩、控负债的问题，尤其是降杠杆、改善债务结构几乎成为了房企们首当其冲的要务。
中梁控股的财报中给出了自己的解决之道。
一
业绩稳健增长
上半年，中梁控股的基本面概括来看，就是业绩整体稳健增长，财务结构持续改善。
财报披露，上半年中梁控股实现：
合约销售金额950亿元，同比增长40%，完成全年销售目标的53%，在克尔瑞研究院发布的上半年国内房企销售排行榜中稳居全国前20强；
营业收入329.1亿元，同比增长39%；
毛利润68.3亿元，同比增长27%；
核心归母净利润15亿元，同比增长15%。
无论是整体规模还是业绩增速，对比行业水平来看，表现都颇为突出。
中梁控股上半年平均去化率达70%，回款率为85%，营运现金流为正值，转二线及三线的态势稳定，其营运指标稳健。
9月3日，中梁控股发布公告，披露了今年1-8月的未经审核营运数据，实现累积合约销售金额约1190亿元，完成全年目标的66%，预计年底完成目标无虞。
从未来土地储备布局来看，中梁控股态度谨慎，在保证财务纪律的前提下，获取了充足的可售货源。
上半年，中梁控股在拿地方面坚持全国布局，深耕都市圈。
同时，财报显示期内，中梁控股控制年度土地投资金额在合同销售金额的40%以内。业绩会上，预估今年全年拿地销售比例会比进一步优化，大概在30%-35%之间。
具体拉看，中梁控股是通过拓展多元化拿地，在二三线城市有效分散投资实现合理布局。
值得肯定的是，上半年，中梁控股的拿地原则上，注意避开地价竞争激烈的红海市场，确保了未来的合理利润。
其中，来自集中供地政策的二线澄海市占土地投资总额的约19%，其他二线城市占比为约15%。其余的土地投资总额，三线城市占比约55%，四线城市占比约11%。
分地区来看，长三角占其土地投资总额的51%，其次为中西部占比为18%，海峡西岸占比12%，环渤海占比10%，珠三角占比9%。
中梁控股已实现全国化的经营布局，截至6月30日，其在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角五大战略性经济区域25个省份及直辖市的155个城市建立了业务点，拥有494个处于不同开发阶段的房地产项目，总土地储备建筑面积达6,600万平方米，未售土储面积4,180万平米，对应的未售土储货值达5,000亿元。
二
债务结构优化
房地产行业高速发展期，高举高打是必经之路。但当行业进入平稳发展期，在更加细致的监管之下，房企融资也进一步规范。
在当前行业形势下，房企的总体融资规模有所收缩。如何一边保持稳健发展，一边持续改善及优化债务结构，几乎是全行业面临的共同挑战。
今年上半年，相比稳健的业绩，中梁控股在优化债务方面更值得关注。简单概括来看，中梁控股主要是在严守财务纪律的前提下，积极控债务、降杠杆、调结构。
首先，其财务比率持续优化。
截止6月30日，上半年中梁控股的净负债率降至56.1%，比2020年末进一步降低了9.7个百分点；资产负债率方面亦有改善。
同期，其现金短债比方面也有所提高，非受限现金短债比约为1.2倍。
其次，有效控制负债规模，上半年其总有息负债约为546亿元，比2020年底增加少于1%。
再次，融资成本方面，中梁控股上半年也控制较好，约为8.3%，连续四年下降。
图片来源|格隆汇（特此感谢！）
据同策研究院监测数据显示，今年上半年31家房企公告中披露具体融资利率，融资成本在2.63%—14.5%之间。
对比来看，中梁控股的融资成本较为合理，相对去年年底也是继续优化，其利息支出也处于良好健康的水平。而融资成本的下降使其具有更好的偿债能力，对于基本面的稳健增长亦有促进作用。
同期，中梁控股的融资渠道也进一步拓展，其融资成本有望进一步降低。
今年1月，成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，年息率为7.5%，降至历史新低；5月，更是成功发行了于2022年到期的3亿美元绿色优先票据。
最后，融资结构方面，截至6月30日，中梁控股的非银行贷款比例进一步下降至25%。
上半年，中梁控股无论是总有息债务还是净负债率均处于行业较低水准。且其有息负债跟利润能力的比例约在3.5倍-4倍，基本上超过现有评级机构所要求的标准，表现较好。
中期业绩会上，中梁控股的管理层表示：“公司还有进一步降杠杆的空间”，在积极“降杠杆”的策略之下，对标“三道红线”的要求，预计在两年内将转入绿档。
另外，值得特别关注的是其商票方面的信息。
三
商票规模小
今年7月，市场消息传出，称监管要将商票纳入房企“负债”监管范畴，启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，因此要求房企每月上报商票数据，并以此作为“三道红线”的补充政策。
所以房企们的商票规模引发了市场关注。中梁控股的中期业绩会上也有人提出了相关问题。
据中梁控股方面回复，截至今年6月底，其商票规模很小，仅为4亿元，相比2020年底减少了2亿元，同时所有商票全部依时偿还。
不过，中梁控股也表示，暂时未收到将商票纳入房企债务监管的通知，如果照此计算，对其债务的影响也不大。
对于未来的控负债、降杠杆，中梁控股也已做好规划。
据悉，今年下半年到明年，中梁控股将会继续强化减债务和稳债务的工作。
一方面，下半年的还款已基本做好准备；另一方面会把境外债券，尤其是海外364天美元票据的规模进一步降低，预计到今年年底，对于存量364天票据的金额减少不少于2亿美金。
该行动将延续至，预估在未来12个月内，中梁控股会将海外364天票据占整体海外负债的比例由目前的45%，进一步优化至25%及以下。
到今年年底，其资产负债表有望更加稳健和优化。
四
国际评级机构给予肯定
对于未来发展机会的把握，中梁控股分别从对外和对内两方面进行了布局。
对外方面，主要是加大投资力度；对内则是从夯实组织结构到产品迭代、深耕区域、多元化发展等方方面面进行了升级。
其中，对于深耕区域，中梁控股有自己的独到见解。
为了应对区域经济与政策等变化，中梁控股针对各区域板块轮动的趋势，通过稳健的投资布局策略来加以应对。
除了投资城市能级持续提升，二三线投资占比约89%之外，上半年，中梁控股获取项目也以中小型规模为主，总地价5亿元以下占比约为58%，总建面20万平米以下占比约为88%，有效地分散了投资风险。
对房企而言，好产品是安身立命的根本之一，也是大众最为关心的方面之一。
对此，中梁控股坚持产品战略“小步快跑，持续迭代”。
今年3月，为促进产品迭代，其发布了“品质耕心美好”的全新品牌主张，聚焦“企业优、产品美、服务好、公益善”四大维度，力图从产品到服务全方位升级。
目前，已持续推动“星海、云璟、鎏金”三大产品系落地并持续升级，精研4.0产品，聚焦“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”等方面，进一步推进对生活场景的赋能。
总的来看，上半年，中梁控股的稳健业绩，尤其是对债务的控制和结构优化，以及对未来的良好布局，都助力其持续收获资本市场的广泛认可，尤其是国际评级机构。
境外市场上，穆迪和惠誉提示中梁控股的评级展望，由“稳定”’调至“正面”。
标普发布的中梁控股业绩快报中，肯定了其业绩稳定，看好其长期发展。
近期，法国巴黎银行、摩根士丹利及中银国际发布关于中梁控股的信用报告，分别对其销售、土储布局、严格控制债务增长，持续减杠杆等方面予以了肯定。
境内市场上，银河联昌、建银国际、星展、海通、国君及富瑞集团发布中梁控股业绩快报，均给予了“跑赢大市”或“买入”评级。
（本文代表作者观点，不构成投资建议）
