摘要：构建产品护城河
毫无疑问，我国房地产行业正经历具有里程碑意义的历史时刻。
过去这几年，无论是顶层设计，还是调控细节，楼市似乎所有的逻辑都变了，但又似乎什么都没变。
变的是口号、玩法、大行情。不变的是，优秀房企们在各种波诡云谲下的坚韧、向上的力量。
今天，我们来看看中南建设的坚韧与底气。
1、稳增长
稳增长方面，中南建设的表现不错。2021半年报显示，中南建设房地产业务上半年销售额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平米，同比增长29.7%；营业收入384.8亿元，同比增长29.6%。
建筑业务方面，营收113.5亿元，同比增长17.2%，新增合同金额153.1亿元，同比增长3.3%。
房地产、建筑业务双头并进，这也是中南建设在穿越周期时的最大优势所在。
横向对比来看，中南建设的主营业务：房地产业务的这个增速是亮眼的。简单举几个例子，和中南体量差不多的某房企，也是以稳健发展著称，营收同比增长18%左右；某头部top10房企，营收增速22%左右。
纵向来看，中南建设的这个营收增速，创下了近1年来的一个小高峰。充分说明了在黑天鹅逐渐散去之后，中南建设的稳健发展与韧性。
中南建设的发展的韧性，在现金流方面亦有体现。中报披露，其反映企业经营状况的指标：经营活动产生的现金流量金额增加明显。
2021上半年，中南建设的上述现金流量净额为24.12亿元，比2020年同期的20.34亿元增长了18.6%。
期末现金及现金等价物余额也有所增加，为215.50亿元，2020上半年这一数据为195.98亿元。
土储方面，截至2021年6月末，中南建设的项目覆盖了内地116个城市，总计505个项目，总土地储备建面4740万平米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。
2、控“三高”
稳不仅体现在增长，更见诸于负债的可控。
众所周知，三道红线等新规为房企控负债拉响了警钟。在业绩交流会上，中南建设董事、总经理陈昱含将其比喻为“三高”，颇为形象。
“高血压”是指流动性问题。就像一些人虽然血压高，但能拖则拖，总觉得不会马上有什么问题，可如果不及时控制，在压力突然高到临界点时，甚至会有生命危险。
“高血糖”说的是杠杆和规模。单单血糖高没什么大问题，但并发症很麻烦。规模大了谁都开心，杠杆高了虽然危险但一般情况下不致命。
但如果规模和杠杆双高，又出现了“并发症”，那就危险了。守住风险的底线，在穿越周期的关键时刻能“保命”。
“高血脂”就是利润问题，典型的表现就是“增收不增利”，这也是目前大部分房企的通病。怎么办？出路只有一条：减肥增肌练内功。
回到中南建设，目前来看，其“三高”情况还是处在合理可控范围内的。
截至2021年6月底，中南建设总负债率85.99%，比2020年末下降0.55个百分点。其总体负债里实际是收到的现金。如上图，基本没有偿付风险的合同负债1288.2亿元，占公司全部负债的40.16%。
净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。
截至2021年6月末，中南建设有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。
流动负债方面，短期借款下降明显，今年上半年为88.83亿元，比2020年末的105.57亿元减少了接近20个亿。一年内到期的非流动负债也有所下降，看得出中南建设控杠杆的决心。
总结一句话：各类负债指标呈下降态势，三道红线肉眼可见的持续改善。
3、构建产品护城河
稳增长、控负债之外，中南建设也没少修炼内功，这也是其坚韧的所在。毕竟在房地产存量竞争时代，产品逐渐成为企业的第一竞争力，最强大的护城河。
中南是面向主流市场和主流客户、提供主流产品的开发商，如何让购房者用更少的钱，买到更有空间效率和生活价值的产品是其研发重点。
未来的房地产产品，智能化、“碳中和”是绕不开的两大关键词。中南建设早有布局。
比如在2017年率先发布中国健康住宅企业标准体系，累计在全国落地278个健康TED社区，有100余个在建项目配备节能系统。
2008年以来，中南建设建筑板块在节能、绿色建筑领域拥有50余项国家专利。
NPC技术大家可能比较陌生，已经成功落地十余年，采用NPC技术建造的项目，与传统施工方式相比，缩短工期近三分之一，每平方米耗水量比传统施工方法减少63%，木模板使用量减少87%，建筑垃圾产生量减少91%。
智慧社区领域，中南建设基于阿里云物联网IoT 、云计算，推出智慧社区/智能家居标准化体系。
通过上述等等动作，中南建设的产品客户认可度逐步提升。第三方住宅客户满意度调研显示，其客户满意度由2020年的82%提升至2021年半年度的84%。
种种动作也受到了机构投资者的认可。
今年以来，中南建设控股股东中南城投于3月和7月两次增持其股份，全国社保基金四零三组合上半年共计增持24,052,631股，中金公司、国盛证券、天风证券等22家券商机构对公司发布了“买入”评级。
其中包括华创证券、华泰证券、东北证券、海通证券等在内的15家给予最高级别评级。
自1988年创立以来，中南建设已经在江湖拼搏了33年有余，正逐渐步入中年。
时间可以看清一个人，更可以读懂一家企业。风雨30多年里，中南建设依然能活跃在市场，接受投资者、购房者的检验，足以说明其坚韧发展的内核。
（本文代表作者观点，不构成投资建议）
