北上广深楼市异动!局面彻底变了

北上广深楼市异动!局面彻底变了
2021年09月16日 22:03 杠杆游戏

最近房地产行业有几件事:

第一,我们看到北京学区房遭大杀价:有顶级学区一套房叫价866万,最终680万成交!从偏热中刹车,北京楼市“初秋微凉”。

第二,“三价就低”之后的上海:一手房“挤牙膏式”网签,二手房“断崖式”成交。

第三,深圳新房还是涨了,但二手房连降4个月。

第四,二手房参考价发布15天,广州楼市温度骤降。

第五,9月15日我国统计局发布的数据显示,8月全国商品房销售量价降幅,扩大至两位数。8月单月商品房销售额同比下降18.7%,8月单月商品房销售面积同比下降15.5%,销售均价由 2020年8月的10448元/平米下降至10057元/平米。

第六,近期一些城市开始了第二轮集中拍地,部分地块报名不足取消拍卖、流拍、底价、低溢价、国企平台公司为主民企较少……局面彻底变了。

很多人担心,这下地方卖地的收入不够,怎么办?暂时压下去之后,过两年会不会又来一轮疯狂的行情……杠杆地产认为,房地产适度凉一点,只要不是大起大落,地方收入也不会差到那里去,结果实际更加利国利民。

1、房地产继续疯狂百害而无一利

前2个月,我朋友杠杆游戏写另一个好文《干地产、怼培训、促生育、反互联网帝国、改医疗!中国在下一盘史诗级的大棋》(7月26日)。

经过几年的摸索和最近几个月,特别人口普查公报出来后的高压,一套价格管理和供应保障的闭环,已经形成。

这引发了很多讨论,但无论如何,站在一个国家前途角度去思考,我国房地产背负的责任太大了。

第一,房价较高,很多年轻人压力太大,做韭菜太累了;

第二,各种压力,包括房价压力下,结婚更晚、生育更晚、生育意愿更低;

图表来源|中泰证券(特此感谢)

第三,房价一直涨,对世道人心的损害极大,人心浮躁,很多人已经“神经病”,但细想,其选择又是那么的理性,群体的理性最终是社会的疯狂、洪水的滔天;

第四,金融风险累积,一个东西不出事时大家都高兴,真要出事,你想下房地产占用了多少金融资源,多少房企、行业、个人要破产……这两年多家百强房企都倒下,或者接近挂,泡沫越吹越大,如果不管理,硬着陆时重伤;

图表来源|上海证券(特此感谢)

第五,社会分配严重失衡,穷人更穷,富人更富,敢于加杠杆此前的逻辑就是改变人生;

第六,地方也越陷越深,债务要平衡,基建要继续搞,花钱的地方太多,税收太漫长了,还是炒地皮实在,最后又是金融和治理风险;

第七,谁都离不开房地产,就业需要、经济也需要,地方要钱,财税制度如此,上头也明白,卖地财政和土地金融,撬动了很多事情,实现了很多目标,“功绩”其实也很大。

问题只在于游戏不能长此以往,否则杠杆地产简单举例的上面6点,将越来越严重,直到洪水滔天。

特别是这次人口普查数据出来,包括上半年的生育情况,大家各种途径有所耳闻了,上头这次下了大决心。

但是,房地产的泡沫也不是用来戳破的,杠杆地产总说,很多事情都是时间换空间。要一下子破了,后果又很严重,短期内无法承受。

所以说得特别清楚“稳地价、稳房价、稳预期”,在没有外部不利于因素的影响下,无论调控政策、涉房信贷、土地供应,还是货币政策都是独立可控的。

这样也是最好的结果。

2、时间换空间的前提是,逐步控制节奏

这几年调控下来,除了少数城市,总体节奏是控制住了的,其实不算差。但有些城市杠杆地产也不点名,大家都懂。

每个地方,有些人自己的想法,想要多弄点钱,想要提升资产吸引力,这些都是可以理解的。但是,确实破坏了大局。

2021年之后,各种小九九彻底被教育。

甚至到了近期第二轮集中拍地,部分地块报名不足、民营房企到了缺钱和担心不敢买的地步。

这其实也要出问题,供应了土地却成交不够,土地定价总体还是不便宜,那么过几个月、一年半载,住宅供应又会局部不足?

到时候矛盾又会出来?

此前杠杆地产写过一个文章,《人口普查后,这些超级城市必须直面一个残酷真相》(5月27日)。

人口普查后我们发现:人口增量大市,土地供应更加严重不足。2020年,我按照当时的数据,做个一个专题写作,叫“大城市的供地秘密”。通过这个数据研究,我发现多数较大的城市,近年的供地是偏紧的。

也有个别例外。

注意,当时分析,还是基于每年的抽样人口数据做的研判。2020年第七次人口普查后,主要城市的人口较2019年的抽样,多数都有大幅度提高。

比如深圳,按照抽样数据,2019年常住人口只有1343.88万人,而人口普查17560061人。也就是说,多出400来万人。

广州多出300来万人,成都多出400来万人……

如果按照普查后更加接近准确的人口数量,土地供应需求就更加现得捉襟见肘。

比如最极端的深圳,过去10年,普查结果显示人口增量(超700万)最高的城市。同时也是较大城市中,市域面积最小的。《深圳市2021年度建设用地供应计划》披露,2021年计划供应宅地363.3公顷。

具体来说,其中商品住房用地149.3公顷(新供应58.3公顷,城市更新和土地整备供应91公顷),公共住房用地214公顷(新供应74公顷,城市更新和土地整备供应19公顷,旧住宅区改造供应81公顷,其他渠道供应40公顷)。

单列租赁住房用地计划,计划供应租赁住房用地37公顷。

300多公顷是什么概念?就是300多万平米,就算2-3之间的容积率,也就是盖700-1000万平米的住宅。

折算下来,撑死10万套房子左右。

过去10年多出700多万人,平均一年70万人增量;普查比2019年的抽样实际多出400来万人。

就算一个房子住3个人,要体面居住,一年需要新增20多万套的供应,且每年必须如此。

今天我就不挨个举数据,详细可以点上文链接。

在中央要求下,较大城市2021年供地总体增加,且保障房要增长。但是我们看到的,流拍和终止交易出现,所以最终各大城市供应也不会多到完全失衡的地步。

加上大城市人多、需求还是比较大,大家还有很多政策举措可以出,大城市房价、地价不会惨到哪儿的。

一句话,国内楼市的健康可控。

但如果这个时候,外部影响较大,就会打乱节奏。比如说美国人要缩表、加息就属于这一类。

第一,全球资金会看好美元资产,导致资本回笼美国,那么如2016前后那样的海外资产配置倾向就容易出现,当然现在人民币跨境管制更严了。

第二,接着资金就容易看空楼市,和目前严厉地产政策组合作用下,房价可能在一些城市出现下跌的情况。

这样的话,就打破了现在的节奏,导致我国经济、就业、地方债务和发展都出现压力。

当然,如果经济明显下挫,到时其实可以期待的恰恰又是房地产——容易回到以前的路径上去,这恰恰是最坏的事情。

回忆2008年全球金融危机那一轮,或者回忆更近的2016年,股灾后资金无所适从,财阀都在想人民币跨境套利的事,白领都开始热衷起海外资产配置……

最后我们咋整的?打击财阀人民币跨境套利,同时放水,逆美国货币周期,所谓以我为主!水来了,人民币信心自然就有了,房价涨起来,朋友们都跑来“炒”。

如果再这样搞一轮,受苦的还是韭菜,金融和各种风险会进一步累积,世道人心肯定更加糟糕、生育情况自然更不乐观。

所以,美联储至少近期继续不整事,让我们赢得了楼市稳步去杠杆的时间。

图表来源|东吴证券(特此感谢)

要说清楚,美国人不是做慈善为我们想,他也是根据自己经济复苏和就业指标综合做出的决定。

如上图,美国失业率回到历史低点,还需要时间。

过去几个月,我们未雨绸缪,所做的一切,未来或许都会证明,对于楼市拆弹、稳定经济、腾出未来的货币空间,大概都是有价值的。

就目前进度来说,节奏控制得不错。

3、房地产凉一点,利国利民

第一,杠杆地产上文写了,这有利于维护世道人心,让人心态回归正常。

第二,地方的卖地收入是可控的,低价也是可控的,房价不说大跌就大跌,都是有办法,地方不会到没饭吃的地步。

第三,税制改革也在提速,房地产税早晚会出。

第四,资金是逐利,地产的暴利预期没有了,钱才更愿意去做实业,安心做点事,对就业、税收、科技进步、制造业、国家前途都是有利的。

这部分杠杆地产详细说几句。上海证券胡月晓分析师此前做的一个研报,《珍惜资产配置调整窗口期》,研报中甚至预测,如果楼市泡沫破裂了,咋整?

破裂这个话吓人,其实该研报谈如何界定楼市泡沫破裂呢?其标准认为是:

楼市泡沫破裂可界定为房价下跌超过13%、并延续1年以上。

这个跌幅其实不大,部分地方二手房已经如此,有啥严重后果吗?没有。

研报认为,楼市泡沫破裂,大概率下的中等假设,房价持续5年下跌、累计达30%后,楼市走势或将企跌走稳。

通货膨胀受楼市泡沫破裂的冲击有限,不会通缩;经济增长大概率更稳健;资本市场或现跷跷板效应的繁荣;风险个案或群现,但不会发展为系统性风险;财政收支压力加

大,改革呈现推进良机。

总的来说,研报认为后果不是太担心,可接受,是好事。

图表来源|上海证券(特此感谢)

研报认为,楼市泡沫虽然增加了金融风险,但其对中国经济可持续发展的最大伤害,还在于损害了全社会的实业投资氛围。

高房价不仅提高全社会的商务成本,楼市泡沫还是资金空转和金融行业高利润的基础,浓烈的投机气味,极大不利企业家精神的培育和发展。

甚至认为,楼市泡沫破裂之时,将是中国经济走出2014年至今的“底部徘徊”阶段之期。

图表来源|上海证券(特此感谢)

资本市场或现跷跷板效应的繁荣。

反正一句话,楼市软着陆,杠杆地产认为,不是太可怕,反倒利国利民、利好经济社会。

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