这两天，在某大型TOP3房企“命悬一线”之外，另外有一家闽系千亿房企旭辉的动作也格外引人注目。
先是据小债看市的分析，9月16日，旭辉控股集团多只美元债异动，其中2025年10月到期美元债跌幅势创纪录。
此外，旭辉还存续10只境内债，存续规模158.68亿元，其中一年内到期的规模有56.75亿元，存在一定的兑付压力。
此后的9月17日，旭辉控股发布自愿性公告，称2021年9月7日至9月16日期间，大股东在公开市场增持共992.8万股本公司股份，总价值约为4604.2万港元。
同时，在公开报道里提到，关于旭辉前一日的美元债下跌，因为受到流动性收缩的影响，相对其他房企旭辉的跌幅还算小的。
旭辉的情况到底咋样？杠杆地产很好奇。
1、进击背后
关于旭辉，很多杆友可能还不甚了解。在杠杆地产看来，这是一家很低调的“闽系”千亿房企。
是的，虽然目前旭辉总部在上海，但也是闽系血统。其创始人、董事局主席林中先生，1968年出生，早年毕业于厦门大学企业管理系。1994年，林中与二弟林伟创办了厦门永升旭日置业公司，从中介转身变为开发商。这便是如今旭辉的雏形。
90年代末，当很多人对商品房还没有太多概念时，林中便开始了全国化的布局之路。第一步便是将总部定在上海。
2007年，永升正式改名为“旭辉”。2012年，旭辉正式登陆香港联交所。2017年，旭辉进入房企千亿俱乐部。
最新的8月数据显示，2021年前8个月，旭辉集团累计（连合营企业和联营公司）合同销售额1770.5亿元，此前的年度业绩会上，旭辉将今年的销售目标调整到2650亿。距离其销售额成功破千亿仅过了4年，但数字已经是当初的接近3倍。从销售额增长里，我们能够看到旭辉的速度，还是颇有闽系风格。
不过值得注意的是，虽然这些年旭辉的销售额增长飞快，但赚钱能力方面，还是略显失色。比如毛利率，从最近5年的各报告期里，杠杆地产看到，旭辉的毛利率是在波动中走跌的。
尤其2020年，同比降低了3.27个百分点至21.74%，若是剔除收购子公司并表之后带来的会计影响，调整后旭辉的毛利率为25.1%，同比降低了4.6个百分点。
2021上半年，旭辉的毛利率继续降低，到20.69%，这个数字，在最近5年的报告期里是最低的。若按年度算，从有公开数据的2012年开始，这一数据也是最低。这个情况，多数房企都一样，行情变了。
净利率的情况也差不多。
因此，旭辉高增长背后，年化投资回报率其实是呈降低的趋势。从2012年的10%+，下降至2021上半年的2.4%左右。
2、黄档
说到闽系，杠杆地产脑子里出现的第一个关键词是速度，第二个关键词就是高杠杆。因为高杠杆，此前某知名闽系房企已经“暴雷”。
旭辉的杠杆高吗？
最近的半年报显示，用三道红线来衡量的话，2021上半年，旭辉属于“黄档”房企，踩中一条红线：剔除预售款后的资产负债率为72%。
不过从负债规模来看，旭辉的情况也并不轻松。
截止6月底，旭辉控股的总债务额为1107.47亿元，比去年底增加了60.32亿元；
净负债额为583.41亿元，比去年底增加了47.81亿元；
担保合营企业、联营公司的负债额为170.12亿元，比去年底增加了32.34亿元，增长了23.47%。
值得注意的是，上述报告期内，旭辉非控股权益（即少数股东权益）为572.35亿元，同比增长56%，占全部股东权益的比例增至59.3%。
少数股东权益，相信杆友们并不陌生了，经常被用来作为粉饰财务数据的工具，有时就是我们常说的“明股实债”。
但通过少数股东权益来“降负债”，终究不是长久之计。而这部分少数股东权益，最终也需要用业绩来兑换。
3、未来红利在哪？
关于业绩，有一个残酷的现实不得不面对：房地产行业进入全面冷静期。
如林中先生在2021博鳌房地产论坛博鳌铿锵行主题讨论环节所言：房地产未来不可能有暴利，企业要在三个方面做出改变——
第一个是意识改变，即过去挣快钱，现在要挣慢钱、挣小钱；
第二个是侧要转变，即聚焦在自己最有竞争优势的业务，聚焦在自己最有优势的区域，以及最有优势的产品，要更加专注发挥优势；
最后是管理转变，未来管理中不要拿贵地、不要借贵钱，要做好产品和服务，要做好成本管控，中间不要跑冒滴漏。
未来的房地产行业，向哪里要红利？这是个问题。
向管理要红利？林中先生说得很好，但旭辉过往的表现似乎并不明显。如成本管理方面，2021上半年，旭辉的销售成本288.48亿元，同比增长68.49%，高于57.99%的营收同比增速。
不过话说回来，旭辉这么大的体量，增速还能做到这么快，也是很厉害。
同时，杠杆地产注意到，上半年，旭辉控股新进入8个城市，分别为：华东地区的临城、六安、宣城；华北地区的聊城、德州、日照；华南地区的莆田；中西部地区的株洲。
很明显，这是进一步向下沉市场要红利。但问题来了，如今的三四线城市，还有多少红利呢？
