又亏了!贝壳三季报之后:能穿越周期吗?

又亏了!贝壳三季报之后:能穿越周期吗?
2021年11月14日 13:26 杠杆游戏

摘要:春江水暖鸭先知(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银

春江水暖鸭先知,楼市冷暖房产中介更懂。

北京时间11月9日凌晨,中介航母贝壳找房披露了其截至9月30日的2021财年第三季度未经审计财报。

三季报显示,第三季度净营收为181亿元(约合28亿美元),与去年同期的205亿元相比下降11.9%;

期内净亏损为17.66亿元(约合2.74亿美元),相比之下去年同期的净利润为7500万元。

不按照美国通用会计准则,贝壳找房第三季度调整后的净亏损为8.88亿元(约合1.38亿美元),去年同期净利润为18.58亿元。

在经历了2020年,以及2021上半年的盈利后,第三季度的贝壳再次陷入亏损。

GTV(总交易额)来看,贝壳的第三季度为8307亿元(约合1289亿美元),同比下滑幅度比营收更甚,为20.9%。其中又以二手房交易额同比降速最快,达到34.3%,为3782亿元;新房业务维持尚可,降幅仅2.5%,为4101亿元;新兴及其他服务的总交易额423亿元(约合66亿美元),同比下降20.4%。

之于房地产中介行业,贝壳模式是开先河的。

链家是全国最大的房产中介,贝壳找房集合了链家+其他整合的中介机构,分享数据和资源。

这些资源也不是白送,根据南方周末的报道,一个房产品牌加盟贝壳找房后,需要付出平台服务费,得到平台数据和内部系统的进入权限。对于一笔房产交易来说,它也划定了不同角色,不同公司的经纪人可以分工,共享佣金。

比如一套房源,它的发布、上传、钥匙保管、成交可能是不同公司的经纪人做的,他们会按贡献比例分享佣金。”只要是贝壳卖掉的房子,参与的经纪人都能分到业绩。”

贝壳找房三季度合并经营表杠杆游戏看到,第三季度,贝壳的第三方渠道分佣(commission-split)略微降低,从去年同期的77.37亿元,将至今年第三季度的76.89亿元。但从整体来看,今年前三季度贝壳的渠道分佣这项支出增速明显,从2020年同期的161.15亿元增长到今年前三季度的240.27亿元,增速约为49%。

内部自营的链家品牌分佣今年第三季度为59.57亿元,同比去年的66.24亿元还下降了几亿元。前三季度整体来看增速也不及第三方渠道,为209.16亿元,比去年同期的165.34亿元涨了大概26.5%。

可以感觉到的一个趋势是,贝壳找房的第三方渠道扩张迅速,但本身的自营渠道扩张似乎动静不大。

近年来,在“房住不炒”的总基调下,从三道红线,到限购令,再到两集中供地政策,房地产的调控政策正在不断深化。政策不断深化之际,房地产行业迈入下半场也成为了所有行业人士彼此心照不宣的共识。

2021年四季度,贝壳预计其总净收入将在145亿(23亿美元)-155亿元(24亿美元)之间,较去年同期下降约31.6%-36%。之所以延续“悲观”情绪,是因为近期调控政策的压力逐渐显现。

今年以来,全国多地陆续出台二手房“指导价”。深圳市住房和建设局今年2月发布了3595个住宅小区二手房成交参考价,标志着深圳正式建立二手住房成交参考价格发布机制,也成为这一轮二手房指导价政策的“首试者”。

随后,宁波、成都、上海、无锡、北京等多个城市也发布了二手房“指导价”。这属于“降维打击”。

从上市初期的市值超万科到现在股价大跳水,贝壳找房股价高峰期有每股80美元左右,而今迅速滑落至20美元不到。贝壳股价走势真是房地产行业兴衰的写照。

根据空白研究院披露的研报来看,过去20多年以及未来10年的住房市场和中介服务的演变大致分成四个大的阶段:刚需主导、金融周期、换房时代和品质时代。

贝壳能否华丽地穿过周期?

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