摘要：多事之冬 （欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银
禹洲集团，最近大事很多。
先是卖物业。1月5日，禹洲集团公告称，拟转让公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本，转让代价不高于10.6亿元。同日，华润万象生活亦宣布，全资附属公司润楹物业科技服务有限公司，与禹洲方面订立了相关框架协议。
接着1月6日，有媒体报道称，禹洲集团与摩根大通及海通国际等财务顾问就其美元债的潜在交换要约展开讨论。
再然后有报道称，其2026年到期、票息7.375%的美元债势创2个月最大跌幅。
评级机构最敏感。1月6日，联合评级国际有限公司将禹洲集团的国际长期发行人评级从“BB-”下调至“B”，同时将由禹洲发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从“BB-”下调至“B”，继续把禹洲的评级列入评级负面观察名单。
联合评级国际称，评级下调到“B”反映了禹洲因2022年1月到期的高级美元票据带来紧迫的再融资风险，同时反映出禹洲流动性上限制的增加。
种种迹象似乎都在表明：禹洲集团“钱紧”了？
此前，2020年12月11日，禹佳生活服务向港交所递交了招股书，经历6个月的聆讯期后失效。此后在2021年6月16日二次提交，截至2021年12月15日，这份快速更新数据的招股书再度失效。
此次把其中的一部分卖给华润后 ，禹洲集团表示，并未终止分拆禹佳生活服务的上市计划，鉴于2021年下半年已有多家房地产行业和物业行业的公司招股书失效，物业股估值整体下行，现阶段上市也难以体现中型物管公司的投资价值，禹洲在调整上市方案及策略，将更加注重商业资产的运营及管理。
事实上，禹佳生活服务最初就是为了上市而诞生的。2020年8月，禹洲集团对外发布公告称，拟拆分禹洲物业管理服务及商业运营服务于港交所独立上市。
2020年11月，天津禹佳生活服务成立，注册资本2亿元，法定代表人为林宇华。
据爱企查股权穿透图显示，天津禹佳生活服务有限公司对外直接投资有两家公司，分别是厦门禹洲商业投资管理有限公司和禹洲物业服务有限公司，持股比例均为100%。
此次出售的禹洲物业于1997年成立，在福建、安徽及浙江拥有多项物业管理项目，拥有福建万龙、上海禹家、禹洲星城、舟山之信四家子公司。
此前招股书显示，2018-2020年，禹佳生活服务的营收分别为3.94亿元、5.44亿元和6.34亿元，复合年增长率为26.9%；净利润分别为3424万元、6533.8万元和8321.2万元，复合年增长率55.9%
截至2020年12月31日，禹佳生活服务为127个项目提供物业管理服务，在管面积1760万平方米，订约管理服务项目177个，订约管理面积2660万平方米。
今年1月，禹洲集团有两笔共计5.89亿美元的临期债务。其中，一笔美元债券的票面金额是3.5亿美元，需要兑付的本息合计是3.47亿美元。另外一笔美元债券的票面金额是5亿美元，需要兑付的金额是2.42亿美元。
除此之外，2023年，禹洲集团到期的美元债券是13.5亿美元；2024年、2025年以及2026年，禹洲集团到期的美元债券分别是10亿美元、8.95亿美元将、9.35亿美元。
2021年前11个月，禹洲集团实现累计销售金额975.88亿元，同比减少1.04%，如果以1100亿的全面销售目标来看，前11月的完成率为88%。
在杠杆游戏看来，禹洲集团，尤其禹洲集团的投资者，至少最近这1年是不幸的。股价蹭蹭下跌就不说了，此前的还玩起财务大变脸，杆友们应该了解一二，感觉是把投资者当猴耍的节奏？
从另一个角度来看，禹洲集团也是幸运的。虽然给人感觉各种“不靠谱”，但至少各种腾挪之间，现在还活着，某种程度上度过了近期房地产行业前半段至暗时刻。
2022年是关键节点，只要能挺过去，大概率能活下来。
