上半年卖楼、进账、赚钱皆不易!背靠大树的美的置业也难

上半年卖楼、进账、赚钱皆不易!背靠大树的美的置业也难
2022年08月29日 19:53 杠杆游戏

摘要:增信发债何时落地?销售何时回暖?(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

半年业绩进入密集发布阶段,真是有点写不过来。

有杆友周末留言说,谈谈美的置业吧。刚好2022年8月26日,美的置业发布2022年中期业绩报告。

很大程度上说,不是很有特别的房企,杠杆游戏其实不愿意写,因为情况大同小异:销售下滑、营收下滑、利率下滑、现金流异动、债务承压……

当然,美的置业还是真有点不同,毕竟背靠大山。同时,杆友都留言了,今天“半年鉴”关注下吧。

有什么想看的公司,欢迎杆友留言。

1、多指标下滑,不派息

中期业绩公告披露,美的置业上半年实现营收316.63亿元,同比下降4.2%。

毛利为56.69亿元,同比下降17.1%。

对于毛利下降的原因,美的置业方面表示,主要是由于销售收入的下降带动所致。其实杠杆游戏要说,解释不解释谁都明白。

归母净利润15.38亿元,同比下滑28.6%。

值得注意,每股盈利,从2021上半年的1.75元,降至2022年同期的1.25元。

应该说,还能盈利,且下滑幅度也不算很剧烈的地产公司,真心算不错了。当然,美的置业这个下滑幅度其实也不低。

对于这个盈利情况,美的置业董事会的决议是,不派息。

要说这个决定也是可以理解的。如今如果说还能派息的地产公司,真是厉害+良心。

对了,杠杆游戏看到中期业绩披露,2022上半年,美的置业连同其合营企业及联营公司的合约销售金额约400.3亿元。

当然这个数据此前就披露过,这个销售额和2021年同期的超800亿元比起来,完全是腰斩。看上去下滑挺严重的,不过要是和同行比,或许又会觉得还可以啊,不算差。

今天的地产形势,真的是太有意思了。

就是这么魔幻,你说能咋地。

瞠目结舌的事情还有很多。

比如截至2022年6月末,美的置业的总资产竟然也是下滑的。如下图,虽然2021年同期总资产也是2800多亿元,如今还是,但是比起来如今少了那么20来亿元。

在地产行业,过去谁不是资产越来越多,盘子越来越大,谁曾料到总资产都出现下滑。

可以这么说,美的置业这样小幅下滑的,根本不算什么,甚至可以算跻身优秀者行列的了。

我不是在给美的置业打广告哈,是行业真够惨的。

2、保守求平安

销售不好,营收不好,利润指标也不好,企业肯定着急。

方方面面也都在压缩预算。

比如工资福利、营销及广告支出、差旅招待等都是减少的。

如下图,有意思,办公室支出是少有增长的事项。

中期业绩披露,土地获取方面,美的置业2022上半年聚焦一线、二线城市,重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈的深耕城市。

截至6月30日,美的置业共有337个物业开发项目,已售未结转金额1156亿元。截至6月末,美的置业土储总建筑面积4294万平米,二线及以上城市的土储占比67%。

截至6月末,美的置业有现金及银行存款总量约305亿元。

同时,杠杆游戏注意到,其拥有境内公司债券、中期 票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可用注册额度合计共约114亿元,以及尚未动用的银行授信额度约1056亿元。

这个财务状况算不错的了。

在8月29日上午举行的2022年中期业绩发布会上,美的置业CFO(首席财务官)林戈透露,上半年美的置业审慎投资,通过公开市场新增1宗地块,收购8个项目,总货值63亿元。

“上半年美的置业推动土储优化,退出弱三线和四线城市,收购的8个项目主要位于二线城市。”林戈如是说。

收购方向针对高能级城市如天津、重庆、佛山、南京等地,同时退出了九江、柳州、大理等,确保按时交付是工作重点。

有钱也不能乱花,对吧。

林戈说,为了让流动性管理更加从容,公司建立了现金流预警机制,在三年前做的是12个月的规划,而今年已经变成了24个月,其中会把收支平衡和信誉因素都纳入考量;

在去年行业暴露问题之后,公司更加注重头寸管理,现在管理期限也从12个月延长至18个月。

美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉则表示,美的置业接下来的收购策略更偏保守。

“整个收购较为划算,收购后项目去化速度也较快,快速回笼现金流,对于资金的占用较少。”王全辉说,接下来的合作项目收购,坚持项目交付安全为第一考量要务。

美的置业方面表示,公司始终珍视信用价值、坚定战略方向,专注产品与品牌打造,践行精益管理,夯实组织建设。

把保交付、保品质、保服务放在首位。

3、增信发债何时落地?销售何时回暖?

对了,美的置业CFO林戈说,美的置业还是少有的没有美元债的房企,银行和债券融资在公司有息负债中占比达八成,境外双边贷和银团融资约45亿元,占比不到8%。公司主要合作银行集中在不到十家头部银行,也给融资稳定性和成本下降提供了支持。

美的置业与我们熟悉的家电龙头美的集团实控人同为何享健家族,林戈表示,公司着重降低融资总成本和融资利率,上半年净还款了73亿元有息负债,其中不少是主动提前偿还,“超过5个点的成本我们就觉得高了。”

中期业绩公告披露,截至6月末,美的置业借款总额加权平均实际利率进一步降低22个基点至4.60%,净负债率进一步降至44.9%。

如杠杆游戏上文所述,美的置业还是有点钱,并具备很不错的信用基础。

但这并不代表就一定安全。

一方面需要更好的销售,一方面需要可以有更好、更便宜的融资。

在中期业绩发布会上,美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示,5-6月销售情况出现回升,但7-8月在停贷潮和极端天气等影响下,市场再度下探,这是市场持续筑底和信心恢复的过程,预计第四季度市场会逐步恢复。

“绝对不会出现大规模的甩货行为,会根据自身的现金流安全以及每个月度的市场情况,动态调整公司的经营策略,来确保我们的经营目标。”

这个话的意思就是说,别想捡便宜,降价是万万不可以的。

你别说,2022年的中期业绩报告披露,美的置业的均价还真比2021年略微涨了那么一点。 因为高能级城市的销售占比较高,达到80.2%。

2022年5月,美的置业作为首批创设信用保护合约发债示范房企,成功发行2022年(第一

期)公司债券,票面利率低至4.5%——比美的置业的平均利率还略低。

当然,钱还是需要继续借的,如果有特别便宜的最好。

财新报道说,近期交易商协会先后两度召集了共16家民营房企就增信发债事项开会讨论。首批参会企业有龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团6家。

第二批10家,包括美的置业、金科股份、富力地产、中南建设、世茂集团、宝龙地产等公司。不久前,龙湖集团已经打了个样。

如果更多房企可以顺利实施,不仅可以充实各自的财务,也对市场是一个提振。

美的置业会顺利拿到增信发债吗?我们拭目以待。其实杠杆游戏觉得,美的置业倒不是那么迫切,需要融资的房企太多了。

但是,销售不回暖一些,大家日子依旧不会好过。

本文未标注出处的财务图表,均源自美的置业有关公告,特此说明并致谢

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