摘要：悲观者正确，乐观者前行
这是一个变幻莫测的时代，稳字变得极为重要。
在房地产市场化进程的数十年时间里，2022年可能都算是具有里程碑意义的一年，尤其刚刚过去的这半年，楼市经历了太多。
时间来到9月，房企中期业绩发布接近尾声。越是在艰难的时候，越能看出一个行业的韧性、一个企业的内核。对于我们今后选择房企股票、楼盘，都有极大参考价值。
从这个维度上来说，这次“年中考”意义非凡。
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看了这么多房企中期业绩，如果要用一个关键词来概括，我能想到的是：分化。
是的，尽管房地产行业面临筑底期，尽管数据下降已成主流，但数据与数据之间的分化也分外明显。
8月末，国盛证券发布的研报显示，彼时已披露的房企中期数据中，正增长高的有翻倍，负增长低的则腰斩不止，差别很大。
总的来看还是负数居多，其中业绩负增长的占 65.1%，归母净利润同比变化看，负增长的也占多数，正增长的占比仅为35%左右。
体量越大，增长则越难。比如“利润王”中海，2022上半年也出现了净利润同比下滑，幅度超过营收。
央企保利发展则较为稳定，营收同比增47.2%，归母净利润同比也有4.1%的涨幅。到了千亿这个级别，如此增速实属不易。
尤其值得注意的是，上半年千亿左右营收阵营里，作为民企的龙湖集团，也实现了营收和利润的双增长。
其中营收同比增长56.4%至948.0亿元；报告期内实现归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长6.1%达65.5亿元。
民企“示范生”确实够硬核。
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进一步剖析看，部分房企的稳并非一日之功，而是长期耕耘、多方发力的结果。简单来说有两大重点：相对不错的销售、能借到便宜的钱。
实际上，很多房企出现危机，大都是现金流问题，这背后就是销售以及融资端出现重大问题。但凡上述两点有一点相对容易做到，都会轻松不少。这也是为何行业筑底期，有些央企能相对更稳的原因：因为融资更容易、成本更低。
比如2022上半年，华润置地发行的3年期10亿公司债，票面利率仅2.6%，创下2021年以来境内公司债利率新低；
另一边，差不多同一时期发债的大唐地产、新湖中宝等房企海外债发行利率均超过10%。
以国盛证券统计的2022年8月第三周房企融资情况为例，一干国字号房企里，中长期票据融资成本都偏低，民企里上文提到的龙湖期间发行了一笔15亿元的中期票据，利率3.3%，也是够低。
作为民营房企，龙湖的低成本融资和其财务长期自律密切相关。比如平均融资成本下降至3.99%，再创新低；负债结构亦保持合理，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力；净负债率55.3%，现金短债比4.07，剔除预收款的资产负债率68%，连续六年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。
曾经龙湖2020年在境外发行美元优先票据票息在3.375%至3.85%之间，期限长达7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
龙湖是少数获得境内外全投资级评级的优质房企，惠誉、穆迪、标普均分别对其保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。
财务无忧了，销售会相对轻松，这是良性循环。
房地产市场触底，已经成为业内共识。中指院数据显示，2022年1至8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，相比前7月降幅趋缓。
图表来源|中指院（特此感谢）
前8月，销售额超千亿的房企为10家。分别是：碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、金地集团、融创中国、绿城中国、龙湖集团。
8月单月来看，百强房企的销售额降幅略有收窄。一部分央国企，如中海、建发、金茂等实现了不错的销售去化，龙头民企龙湖8月单月销售额223亿元，同比增长11%，环比增长22%。
可以看到，财务平稳的房企修复速度也是较快的。随着房地产利好政策持续落地，行业也将进入整体修复阶段。
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变幻莫测的时代里，唯一可以确定的是，房地产行业已经彻底告别三高（高周转、高杠杆、高负债）时代，阵痛背后，房地产作为支柱产业地位仍举足轻重。
如万科董事会主席郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。开发、经营、服务并重的战略将会是新发展阶段的重要优势。
房地产行业健康发展，目的在于满足人民对美好生活的期待。住宅之外，商业、长租公寓、物业管理等领域均亟待长足发展，诸多房企在上述板块发力，通过持续性经营业务的快速增长，释放出更高的成长活力。
实际上万科也一直在增厚这方面“肌肉”，2022上半年其经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%。万物云营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。
民营房企里面，龙湖算是这方面的优等生。地产开发之外，龙湖持续深耕商业投资、租赁住房、空间服务等业务。其提出的“空间即服务”、“开发+服务”双引擎战略颇具前瞻性。
2022年上半年，龙湖实现经营性收入110亿元，同比增长26%。其中，商业投资收入46.5亿元，租赁住房收入11.8亿元，空间服务收入约63亿元。
成熟的经营性业务之外，龙湖探索的智慧营造、产城更新、健康养老等领域，构成的“一个龙湖” 生态体系也非常值得期待。
想象下，在不同空间，实现不同业务之间的协同，突破物理与时间、空间的界限，形成正向循环，这样高效的连接正是未来所需要的。
悲观者正确，乐观者前行。龙湖集团董事会主席吴亚军有句话说得好：“泰坦尼克号撞到冰山的时候，你再想调头已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候就有所应对。”
愿有理想的房企们都能走过长夜、愿行业生态会越来越好。
（本文代表作者意见，不构成投资建议）
