摘要：2022年降负债、降利息，内部大整合（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
小2个月前（2023年2月9日），央企地产公司华侨城A收到深圳证券交易所（简称“深交所”）的关注函。
事情是这样的，房企亏损在2022年不算事，赚钱的才是稀罕，更稀罕的还有——一季度赚钱的、上半年也是赚的、三季度依旧是赚钱的，但是四季度似乎一下把前三个季度的全亏出去了，全年预计巨额亏损。
而且不是一般亏损，而是预计亏损80-110亿元——这样的事情自然引起注意。
如今，华侨城A的2022年年报披露。今天，杠杆游戏推出“曝财报”栏目的第10期，谈谈华侨城这份年报吧。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。
1、亏损上百亿元，文旅业务下滑最惨
华侨城A真是亏了上百亿元。
如下图，2022年，该司营收767.67亿元，2021年该数字为1025.84亿元，同比下滑超25%。
归母净利润下滑就更多，从2021年的近38亿元，到-109亿元，同比下滑超387%。
真是说一不二，说亏这么多，就亏这么多。这财务是有多认真负责……
如果看扣非净利润，亏得就更多，达到-116亿元，2021年时为近23亿元，同比下滑近607%。
巨亏同时，2022 年，华侨城A累计实现签约销售面积267万平米、签约销售额553亿元。克而瑞行业百强企业2022年全口径销售金额排名中，华侨城从2021年的50名上升至35名。
说回亏损。要说一般房企2022年巨亏也没毛病。
但是问题就在于，第一，华侨城A是央企地产公司，一般来说央国企表现都还可以。
第二，2022年华侨城A前三季度都还盈利呢，怎么突然就不行了。
如下图，2022年一季度盈利的、二季度略亏，但前半年总体还是盈利；三季度依旧是微利，前三季度总体还是有点利润。
不过话说回来，如果看扣非净利润，无论哪个季度，都是亏损的。
这说明，华侨城A的日子确实不好过。
而且这个不好过，贯穿2022年始终。
从这个角度而言，2022年亏损可以理解。当然是否应该到巨亏的程度？
作为一家拥有主题乐园、度假区的文旅地产公司，我们看华侨城A的年报所披露的“非经常性损益项目及金额”表非常有意思。
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外），2022年该数字为约5.5亿元，2021年、2020年分别超6亿元、7亿元。
我没有去完整截图非经常性损益项目及金额的其他部分，只看这一组数字，是不是很有意思。
当然，对于2022年这样的行情，杠杆游戏认为这玩意聊胜于无。2022年部分时候一些主题乐园，甚至都无法营业，你说这损失得多大。
人要养、工资要发，运营成本摆在那里。
公司旗下文旅项目共计接待游客 6184.9 万人次，为去年同期69%水平……
年报就披露，2022年766亿元营收中，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%。毛利率 25%，同比降低8个百分点。
房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。
年报做了解释，之所以亏损：
1）受房地产市场下行影响，房地产业务签约销售金额553亿元，同比下降33%。同时，为深入推动资源结构调整，部分项目采取更加灵活的价格策略促进销售去化，致使房地产业务净利润贡献同比减少。
2）考虑部分项目所在城市新房销售价格进入下行通道，销售流速在2022年下半年进一步放缓，对存货项目进行了盘查和评估，并依据会计谨慎原则，对部分受市场不确定性影响，存在减值迹象的存货计提了减值准备，减值金额同比2021年末有较大幅度增加。
3）报告期内，旅游景区业务受需求萎缩等诸多因素冲击，经营效益下滑。同时，受效益下滑或更新改造等因素影响，对部分景区资产计提减值。
4）因市场因素影响，房企投资策略普遍趋于谨慎，转让股权实现的投资收益同比减少。
5）受房地产市场下行影响，部分合作开发项目实现的利润减少或对资产计提减值准备增加，按持股比例确认的投资收益同比大幅减少。
2、资产下滑，多项现金流指标下滑
回到华侨城A年报上来，2022年，其经营活动产生的现金流量净额竟然从2021年的192亿元，下滑至-5.7亿元。就问你服不服。
还有多组现金流指标都出现了明显的下滑。
如下图。
年报做了解释，2022年经营活动现金流净额同比下降较大，主要是受整体房地产下行的影响，销售回款同比下降幅度较大。
在回款不畅的情况，华侨城A坚持“以收定投”的原则确保公司流动性安全，经营活动现金流基本保持平衡。
2022年投资活动现金流净额同比下降较大，主要是对合作项目的投资资金回流同比有所降低。
2022年筹资活动现金流净额同比大幅下降，主要是华侨城A为防范债务风险，降低有息负债规模。
对于上述解释，不用杠杆游戏多说，杆友都明白。
房地产企业的总资产，在2022年的地产背景下，有一定下滑，按说也是可以理解的。而华侨城A的总资产从2021年的超4800亿元，下滑了18.15%，至约3929亿元。这力度、绝对数字，也是够可以。
此外，杠杆游戏注意到，归属上市公司股东的净资产，也从2021年的超812亿元，下滑至686亿元多一点。下滑幅度也是达到15%。
不过话说回来，上述指标2022年非常不好看，那么2023年是否就会一下变好看呢？值得思考。
包括利润指标，大额计提后，这2023年岂不是轻松很多。不少公司似乎就是有这个意思，卸下包袱后轻装上阵，华侨城A会是怎么想的吗？
3、2022年降负债、降利息，内部大整合
下图是华侨城A的融资途径，具体的利率区间、债务时间构成等。
截至2022年末，华侨城A有息负债余额约1281亿元，较上年下降110亿元，其中短期债务213亿元，较年初减少60亿元，占有息负债比17%，较年初下降3个百分点。
2022年，华侨城A对短期及一年内到期债务置换超过400亿元，预计节省利息约7亿元。同时，华侨城A综合融资成本不断优化，截至报告期末为4.23%，较年初下降23BP。
这说明，2022年华侨城A经营不够好、利润很难看，但是在降负债、降利率成本上很好利用了外部形势。
另外，杠杆游戏注意到，华侨城A启动专业化整合，提升主营业务市场竞争力。
比如旗下房地产公司以及华东、中部、西部、北方四大事业部自创立之初均定位为区域型的综合性发展平台，具备各产品类型开发运营全流程业务能力。
考虑目前在运营旅游、商业、酒店项目已具备一定规模，完成了产品条线专业化运作的必要积累，该司于2022年全面启动专业化整合工作：
其一是基于“开发与运营”分离原则，剥离各事业部的存量非地产开发类产品的运营职能，推动其聚焦地产开发销售业务，并通过城市公司组建提升其开发效率；
其二是形成旅游、商业、酒店项目的专业化运作二级平台，与事业部形成对等关系，聚焦存量运营业务的分类管理，推动产品条线实现专业化运作。
开发方面，杠杆游戏注意到，2022年，该司全面完成城市公司组建，妥善化解资源分散与重复配置矛盾。各司、事业部71个项目整合为22家城市公司集中管理，管理口径三级企业数量减少了69%，管理层级由4级减少为3级，人均在建面积和管理效率大幅提高。
同时，根据新的业务结构，华侨城A全面完成授放权体系建设及流程制度体系调整，推动“总部-事业部-城市公司”管理体系高效运行。
运营方面，成立旅游发展集团、商业管理公司，分别对公司旗下自然人文景区、规模以上商业的进行市场化的集中归口管理。强化欢乐谷集团、酒店集团的平台作用，分别负责华侨城A旗下主题公园和酒店产品的运营统筹工作。
基于以上四家专业化运营管理单位，华侨城A对原各事业部在运营的旅游、商业、酒店项目开展管理口径整合，并将在具备经济可行性的前提下，适时推进相关项目的资产及股权重组，逐步推动相关项目实现法人与管理口径统一，充分释放产品条线运作效率与管理效能。
随着专业化整合全面落实，华侨城A各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作。
华侨城A在年报中披露，2023年继续优化资本结构，降低融资成本。
同时，继续深入推进专业化整合，推动业务条线专业化运作。
2022年生意不好做，那就改革内部吧，很多房企都是这样做的。希望这些努力2023年可以取得回报。
本文未标注出处的财务图表，均源自华侨城A有关公告，特此说明并致谢
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