摘要：只要止跌的趋势稳住算很不错，局部有一点小浪花已经很好（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
最近关于房地产“全脱了”的讨论很多，也有几个朋友问我要不要买房、该不该买房了，今天杠杆游戏简单说几句。
最受关注的城市中，5月27日，上海发布的楼市新政；接着5月28日广州、深圳跟进。
上海的政策总的来说就是：
1）放松限购，如下图，我就不多说。
图表来源|易居研究院（特此感谢）
2）降首付，上面政策开了口子，这方面各地差不多，无非是首套首付15%还是20%之别。
3）降利率，这也是上面开的口子。
4）支持企业购房。
5）公积金方面的调整、购房补贴、以旧换新等。
其实看上述政策，基本都是上面定好的，各地谈不上多大个“创新”。换句话说，在房地产救市这个问题上，过去挤了2年牙膏，效果其实不好；现在挤了一坨大的牙膏，还是上面说了，就这样办吧。
现在算是以“国家的名义”救市，和2016年那一轮“救市”本质没有区别，当然一些动作似乎更大，但情况不同了。现在信心、人口、经济预期今非昔比。
上海出招后（5月27日）仅隔一天，5月28日广州、深圳跟着动起来。
深圳的打法总的来说，和上海差不多。
因为深圳之前已经将外围区限购社保降低至1年，核心区降低至3年，所以此次主要就是降低首付和利率。
首套房首付由30%降至20%，商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率已经降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%，商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP，同样降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率降到了3.9%。
图表来源|乐有家（特此感谢）
广州力度更大，此前已经放松了不少，此次把越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的社保年限，从两年降至6个月。然后享受户籍家庭的购房待遇，首套房首付降至15%，二套房降至25%，并取消了利率下限。
同时广州全面取消住房限售。其实不少城市都有类似政策。
在上海、深圳、广州中，广州为什么力度最大？根据国家统计局数据，截至2024年4月，广州新房房价从2023年6月开始连续环比下跌11个月；二手房房价自2023年5月起连续下跌12个月。
按照机构中原地产的数据，2023全年，广州新房成交了72246宗，与2022年基本持平，略微下跌了一点，但成交量是近年来的最低位。
图表来源|中原地产（特此感谢）
二手住宅方面，根据中原地产2023年年广州成交了109000套，较2022年增长了31.7%，成交量重回10万套以上，但相比于2016年的高点，下跌了很多。
最关键的是，我们都明白，新房如果不行，地方政府卖地不会太好，地价、交易量、总价款都好不起来。而我们的地方政府没有几个不倚靠土地财政。当然房地产顺周期的时候，二手房好会带动新房，会制造行业景气。
但显然现在不是这么个情况。
如果看完上述上海、深圳、广州的政策，我们发现其实大家也就是那几招，上面杠杆游戏也写过了，都是上面给的口子。
从购房者角度，我们进一步总结，其实就是一句话，鼓励大家加杠杆买房，不怎么限制居民卖出既有房产来换新（取消住房限售）。
1）鼓励加杠杆，前提是有本事加杠杆。不否认，市场往往两极分化，有能力的可以加，没能力的怎么加？
而市场注定多数不是买豪宅，而是普通住宅。购房普通住宅的群体，当下最大的问题可能是低首付之后，每个月要还的房贷较多、月供增加是难题——而这个群体对个人未来的信心，是否充足？
这就成了先有鸡还是先有蛋的问题了。经济预期不够，所以要刺激房地产、刺激消费；没有足够的预期，又如何当地产、消费起来；地产、消费起不来，其他相关行业的需求又怎么提升，如何让经济更有预期？
所以房地产的问题，可以出更多政策，但杠杆游戏认为，要系统解决问题，则不仅仅是房地产行业的单兵突进可以改变的。
2）不怎么限制居民卖出既有房产来换新（取消住房限售），意味着二手房市场必然挂牌量增加、业主竞相降价卖房。
二手房的激增怎么消化，是否影响二手房价格，然后二手房的价格会否影响新房？
5月17日的全国切实做好保交房工作视频会议提及，地方收购闲置宅地和库存商品房作保障房的“收储”政策，或许对于市场整体库存的化解有一定作用。
不过成效如何，还得观察。
小结一下：不管怎么说，噼里啪啦全国一堆城市都在放松、刺激，首先起码向市场传递了积极信号，一定程度上增强购房者信心。
我想，这怎么说也是好事。
就当下而言，不必苛求房地产能多棒，太棒了也有问题、不现实。只要止跌的趋势稳住就已经算很不错，局部可以有一点小浪花那就很好。
至于更长时间房地产会如何，我觉得不需要去考虑，人毕竟活在当下。
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