摘要：风暴背后（欢迎关注杠杆游戏）
撰文｜杆姐&编辑｜爱丽丝
10月的深圳，秋风渐起，我国房地产曾经的标杆企业万科却似乎提前入冬。
就在这个秋天，万科接连爆出重大人事地震：10月14日，据第一财经从多个信源获悉，万科A原总裁、CEO祝九胜已被采取刑事强制措施（原文目前已被删除）。
而就在前一天，10月13日，万科发布公告称，董事长辛杰因“个人原因”辞去所有职务。
万科到底在经历什么？
1、
2025年1月，杠杆游戏看到曾有媒体报道祝九胜被带走调查，彼时他通过更新朋友圈对此消息作出回应。
1969年出生的祝九胜，1993年加入中国建设银行深圳分行，一路做到副行长，主管信贷、风控。
2012年，他以高级副总裁身份主管万科资金管理中心。他被视为金融领域的专才，在万科内部素有“财神爷”之称，主导了万科的资金管理、股权计划（如“盈安合伙”计划）、B转H等重大资本运作。
在房地产行业金融化的黄金时代，祝九胜的能力是万科高速发展的关键引擎之一。
2025年1月辞去万科董事、总裁、首席执行官等所有职务。当时给出的理由是“个人原因” 。如今看来，这次辞职更像是一次提前切割。
与此同时，刚刚辞职的董事长辛杰同样是资深国企领导人。他出生于1966年，是深铁的党委书记和董事长，2021年任万科董事会董事，2023年任万科董事会副主席，并于今年1月27日正式出任万科董事会主席。
辛杰在任职期间同时掌管深铁和万科两家公司，而深铁作为万科的第一大股东，在这九个月里对万科提供了大量资金支持，帮助其渡过难关。
从公开披露杠杆游戏看到，2025年1月至今，大股东深铁已向万科提供10笔股东借款，合计约259亿元，期限从3个月到3年不等，利率2.34%至3.5%。担保条件从保证担保到项目股权、土地及总部物业抵押等。
2、
是的，万科的难也不是什么秘密了。
最新半年报显示，2025上半年，万科实现营业收入1053.23 亿元，同比跌26.23%；归母净利润为亏损119.47亿元，同比扩大21.25%。2024年万科已经亏损了494.8亿元，加起来一年半共亏约614.3亿元。
图表来源｜东方财富（特此感谢）
万科的核心业务是房地产开发，2025上半年这项业务的结算收入为740.5亿元，同比降幅超33%。开发业务毛利率仅8.1%，扣除税金及附加后营业利润率3.6%。
此前中指院数据显示，前9月万科地产的销售额跌幅为44.43%。
负债方面，截至2025年6月末，万科净负债率为 90.4%，较2024年底提高9.8个百分点；资产负债率73.1%，较2024年底降低0.6个百分点。
其中有息负债3,642.6亿元，占总资产的比例为30.5%。一年内到期的有息负债1,553.7亿元，占比42.7%；一年以上有息负债2,088.9亿元，占比57.3%。
而同期，万科持有货币资金740.02 亿元，人民币占比95.2%。这意味着靠手头的现金，连一半的短期债务都无法覆盖。
好消息是，万科2027年之前已无境外公开债到期，这为其提供了宝贵的喘息空间。
3、
早在2018年，万科就率先喊出了“活下去”的口号，展现了超越同行的危机意识。
然而，预见到危机的到来与能否安然渡过危机，是两件完全不同的事。在杠杆游戏看来，万科在过去几年的战略布局，充满了理想主义的色彩，却在现实面前显得步履维艰。
比如“第二增长曲线”，万科很早就开始布局，且涉猎甚广。
从战略方向上看这无疑是正确且富有远见的。然而这个战略的悖论在于“时间”和“资本”。
市场繁荣时期，万科有充足的弹药去烧钱培育新业务。但当房地产市场突然“冰冻”，在公司整体流动性紧张的背景下，这无疑是雪上加霜。
再如土地储备。万科曾以其审慎的土地投资策略闻名，坚持“不拿地王”“不囤地”，然而，在2017年至2021年期间，面对同行的大举扩张，万科的投资策略似乎出现了一定程度的摇摆和焦虑。
图表来源｜企业预警通（特此感谢）
加上2016年“宝万之争”，这是万科的一道分水岭。虽然管理层最终“惨胜”，引入深铁作为基石股东，暂时稳住了局面，但也为此付出了代价：万科的股权结构彻底改变，进而影响其公司治理。
如今辛杰辞职后，接替者为来自深铁的黄力平，这位老将自2021年6月起担任万科董事。
随着黄力平接任董事长，预计深圳市国资体系将以前所未有的力度介入万科的纾困工作。包括但不限于：强化流动性支持：提供更多直接或间接的资金注入；加速资产处置；内部风险排查与管控等。
总而言之，万科如今的情况，这绝非某个人的过错，也非单一因素导致，答案非常复杂。当前的首要任务只有一个：生存。曾经那个由精英职业经理人主导、以市场化为傲的理想主义时代的万科已然终结。
如果从1988年进入房地产行业开始算起，万科已经38岁。
38岁的万科，经历过1998年亚洲金融风暴、2008年全球金融危机、2016年宝万之争，每一次都险中求生。这一次，它的彼岸会在何方？
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