楼市重磅新政来袭,地产会反弹吗?

楼市重磅新政来袭,地产会反弹吗?
2022年11月18日 10:27 挖财

大家好,我是耶加。

上周末,由央行和银保监会联袂出台的「金融16条」,直接引爆了周一的房地产市场,港股的碧桂园单天就涨了45%。

在A股市场上,很多地产企业联手冲上涨停板,甚至还有地产链条上的建材企业,也跟风涨停。

然后就有很多朋友在后台问我们,地产股现在是不是可以抄底了?

我们在之前的很多篇内容中都提到过,要想看到地产市场反转,就一定要盯着地产行业的基础数据,比如拿地数据、新开工数据、销售数据等等,房地产作为一个数十万亿级别的市场,只有当基础数据转好,才会出现趋势性的机会。

我们作为普通投资者,抓住趋势性机会就足够了,不要在意很多临时的、没有预兆的的脉冲式上涨。

那么,现在地产市场出现拐点了吗?

周二新鲜出炉的经济数据给了我们答案,随后的市场走势也不再幻想,回归现实,股价表现已经反映出了真实的数据情况。

房地产的真实情况

十月份,整个地产行业依然处于趋势下行中。

(图片来源Wind)

10月份,地产销售面积同比增速为-23.3%,相比9月的-16.6%继续下跌;地产销售额同比增速-23.9%,9月份是-14.2%;地产投资额同比增速-16.1%,9月份是-12.1%。

与此同时,地产企业收到的定金和预收款同比下滑31%,低于9月的-18.7%,个人按揭贷款同比-31.3%,低于9月的-18.7%。

从这些数据可以看出,买房的人少了,房企收到的定金也少了,人们甚至还在提前还贷,准备过冬。

所有的数据相较9月份都出现了明显的下跌,而你只需要稍微耐心一点,等到周二,你就能看到这些数据了,那个时候,你还会想要抄底吗?

很多人会有疑问,近半年来,很多地方都开始「因城施策」,就一点效果都没有吗?

这里,我们首先要理解一点,为什么要因城施策。

因城施策的前提依旧是房住不炒,而之所以要因城施策,其根本原因在于要盘活房地产市场,并非是重新鼓励炒房。

在过去一年多的时间里,房地产市场的成交量急速下滑,不论是新房还是二手房,很多地方甚至出现了有价无市的情况。

当如此大的一个资产市场失去了流动性,最终带来的一定是「挤兑」,到时候对经济、金融体系的冲击,真的难以想象,为了盘活市场,因城施策才应运而生。

同样的,这次的金融16条,根本目的也是为了盘活地产市场的流动性。

新政可以拯救房地产吗

我们仔细梳理了这次的16条政策,其中主要可以分为6大方向。

第一个是保证融资的平稳有序。之前有部分地区出现了断供断贷的情况,这不仅影响到了房地产企业,还影响到了银行和居民,进一步还影响到了土地财政,而这部分政策就是为了疏通房地产市场的资金链条,使整个行业能够运转起来。

第二个是保交楼。要注意,保交楼不等于保房地产公司,而是说要帮助房企把那些没有完工的项目做完,不要烂尾,这个政策主要是为了保护居民的权益,总不能我交了钱,你不给我房,那就会出现社会问题。

第三个是做好风险处置的准备。比如一些地方性的房企现在做不下去了,可以安排一些并购资金和并购政策,帮助房地产企业进行自发的出清,这就意味着会有更多的小型房企会被吃掉,未来只能是强者恒强的存量市场,在这个过程中,监管只需要守住不发生系统性风险的底线就可以了。

第四个是保障购房者的合法权益。这一点跟前面的保交楼是连贯的,同时这里面有一个特定的指向,众所周知,当居民断供以后,征信会出问题,现在的安排是,居民的贷款延期偿还以后,不会影响个人征信。这一条其实是要求金融机构,不要把人逼得太紧,有些特殊情况,可以特殊处理。

第五个是阶段性调整房地产企业的金融管理政策。比如说,在之前有段时间,居民交的首付款,为了防止被房企挪用,政府直接就把账户接管了,现在,这部分会有所放松,有一些钱可以被用来做开发贷的,还是支持房企去做,主要目的也是为了保证地产市场的资金链安全。

第六个是住房租赁制度的安排。比如未来会有住房租赁基金、还有住房租赁方面会陆续出台一些金融政策的安排,这是为了保障大部分人的住房问题,完全符合「共同富裕」的理念。

可以发现,上面这六大核心点,全部都是为了盘活当前的地产市场,为市场注入流动性,给居民注入信心,而并非鼓励大家去炒房。

现在,我们仍然面临的是需求收缩、供给冲击、预期转弱三座大山的压制,地产作为经济的支柱产业,在我们进行经济转型的过程中,「维持稳定」是重中之重,这就意味着不能暴涨暴跌。

所以,对于整个地产行业而言,我们并不悲观,但要知道,未来也很难再出现地产市场爆发式增长的可能了。

*免责声明:本文所提及的基金和股票,仅为示例参考,并非推荐。投资有风险,入市需谨慎。

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