8月16日晚，华夏幸福（600340.SH）发布2019年半年报。接近400亿元的营业收入，48.7%的整体毛利率，以及账面上1403亿元的预收账款余额，都在一定程度上昭示着自2018年开始的那场「水逆」，如今已经平稳度过。
从平安入股，到吴向东、俞建加入，成功度过「水逆」的华夏幸福正在成长为能够穿越周期的综合性资产管理平台。
经营数据稳定增长，盈利能力显著提升
房地产行业在褪去政策红利和人口红利的「华丽外衣」之后，毛利越来越薄，盈利压力也越来越大。然而，在华夏幸福提交的这份「年中成绩单」里，有几项核心财务数据却依旧亮眼：
2019年上半年，华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%；加权平均净资产收益率为21.34%，同比增加4.79个百分点......
营收净利的双双增长并非偶然。实际上，在过去的五年里，华夏幸福的净利润年复合增长率达到了35%。哪怕是在开发商「精打细算」的下行周期，华夏幸福依旧保持了超出同行的强大生命力。
而这一切，都离不开其「产业新城运营商」身份的加持。过去，华夏幸福一手抓产业，一手抓住宅，靠着与传统地产开发的双轮模式被业内称为「大牛股」。
2019年上半年，华夏幸福产业新城业务园区结算收入占总体销售额的比例已经达到22.3%，比2018年底的19%提高了3.3个百分点；其他业务（物业、酒店）销售额的贡献也有小幅增加，相比2018年底1.6%的比例，增加了近2个百分点，达到3.5%。
半年报显示，华夏幸福上半年的整体毛利率达48.7%，比上年同期增加2.9个百分点；其中，产业新城业务的毛利润占比达到54%。
此外，华夏幸福现金流得到改善，货币资金551.85亿元 ；现金流入共计407.9亿元，回款率由去年同期的46%升至今年的62%。
截至报告期末，华夏幸福的账面上还躺着1403亿元的预收账款，而这些资金预计将在未来三年内逐步结转为营业收入与利润，为未来华夏幸福业绩的增长加上了一份厚实的「保险」。
深耕核心都市圈，异地复制进入收获期
华夏幸福的产城模式最开始被人注意，始于那个环京小县城固安的蜕变。
华夏幸福花了十余年时间，将固安硬生生打造成了一座高科技创新发展示范区。产业新城范本打磨成功之后，异地复制的脚步就已经开始。
2016 年，先后进入 22 个新城市；2017 年新增签署产业新城和产业小镇 PPP 项目协议 21 个，甚至拓展了海外地区；2018 年继续在湖北、浙江、安徽、河南、江苏等地布局，新增 PPP 项目协议 十余个，且都位于非京津冀区域。
经历了长达三年的「播种期」后，华夏幸福终于等来了异地复制的收获期。2019年上半年，环北京以外区域不仅营收、销售额以及销售面积都大幅提升，且对毛利率较高的产业服务业务贡献较大。
在营收方面，华夏幸福环北京以外区域实现收入148.08 亿元，同比增长 96.54%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。
从销售业绩来看，环北京以外区域的销售额为375.64 亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的 39.94%提升至 58.21%，环北京以外区域的住宅业务销售额 264.67亿元，同比增长10.91%，销售额比重由上年同期的 37.40%提升至 55.24%，销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。
产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%，占公司整体新增签约投资额达到89%。
华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3＋3＋X”核心都市圈格局。以京津冀为基础，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥），加快布局粤港澳；郑州、武汉、成都三个城市都市圈为高潜核心都市圈，长沙、西安、贵阳和沈阳四个为潜力核心都市圈。
截至2019年6月底，华夏幸福的产城业务已经布局了15个核心都市圈，并累计布局80座产业新城，较2018年年末增加3座。其中入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中包括5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。报告期内新增的5个入库PPP项目，全部位于非环京区域。
商办新业务首单落地，开创存量时代新增长极
去年入股华夏幸福的平安，经过几度增持后已经合计持有华夏幸福25.25%股份，成为第二大股东。
有了平安的入驻，华夏幸福的资金链明显游刃有余。借助平安强大的资金归措能力，有力地改善华夏幸福的融资购成，使其资金链更健康、更具韧性。
从数据来看，平安给华夏幸福带来的资金增持效果毋庸置疑。2019年上半年，华夏幸福筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿；融资面极大改善，其新增融资为632.6亿元，其中84%为非房融资。
金融与不动产结合成的强大护城河已然铸成。但「新血」给华夏幸福带来的不止是雄厚的资金助力，还有经营理念的各项和发展模式思考。
华夏幸福在平安入股之后，前后迎来了吴向东和俞建这对老搭档的加入，前者在融资方面颇有建树，后者则是一手缔造“万象城”系列品牌的明星职业经理人。
经历了「水逆」的华夏幸福走出产城模式的「舒适圈」，开始寻找存量时代下穿越周期的新增长极。
所以我们能看到，华夏幸福在这次「成绩单」中做了两处影响深远的变动：
一是将整体业务分为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块。
产业新城业务中，园区配套住宅业务将全力打造“孔雀城”品牌；商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域则划入商业办公及相关业务。
二是将自身定位从「产业新城服务商」变成了「综合性资产管理平台」，同步刷新了其在商业办公领域的进度：将旗下北京物盛科技有限公司100%股权以及4.42亿元债权，以58.287亿元转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务，收取相应服务费用。
这是引入「新血」之后，华夏幸福与第二大股东平安首个合作的落地项目，也是其在产城业务之外，「轻资产模式」下走出的第一步。
华夏幸福称，在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式切入市场，并探索其他市场化模式，如代建代运营模式、基金模式、资产证券化模式。
华夏幸福还为商业办公业务制定了“三年规划”。 “三年之后，随着城市商办开发业务逐步成熟、管理经验逐步丰富，华夏幸福也不排除对重资产进行投资，形成轻重资产相结合的城市商办开发运营业务。但前期则主要和中国平安进行合作进行轻资产运营。”
行业企稳，周期来临，每一家房企都在思考如何才能走得更长远。万科想聚焦基本盘，碧桂园要慢下来，而刚刚熬过「水逆」的华夏幸福则选择成为综合性资产管理平台，在存量时代创造自己的新增长极。
