前“地产大哥”沉默的日子

前“地产大哥”沉默的日子
2020年11月25日 07:00 郎club

文|内幕君

不做大哥好多年。

1

98年亚洲金融危机风暴下,广东省在香港创办的粤海企业集团以及在澳门的南粤公司,都向省里打报告说:

公司资金十分紧张,面临违约风险。

那年九月,粤海有一笔7200万美元的商业票据到期,眼看没钱还,粤海想着“以债养债”,但没有银行愿意借钱给它。当家长的广东省政府只好动用财政节余替子还债。

没想到的是,“熊孩子”欠的钱不是一笔两笔,而是一笔接着一笔。粤海自己交代:资不抵债45亿港元。

省里请毕马威去审计,结果让省里领导们倒吸一口凉气:

粤海资不抵债91.2亿港元。

实际情况比听到的还要严重,毕马威指出粤海“投资失当”、“债台高筑”以及“弄假作假、帐实不符”。南粤公司同样问题重重。

在党中央、国务院的支持下,广东省政府决定对南粤、粤海等几家公司进行债务重组,史称“粤海重组案”。

这在当时称得上是中国国营企业规模最大的重组:

重组债务接近60亿美元,涉及500多家企业、200多家债权银行、1000多家贸易债权人。

事情之复杂、局面之被动可想而知。

但仅用两年,“粤海”成功重组,第三年已经扭亏为盈。到2004年,公司恢复派发股息,外界直呼“粤海奇迹”。

枯木能回春,离不开一个叫武捷思的人。

2

这个人是个金融专家。

1999年,经济学博士、高级经济师、时任广东省长助理的他,被派去香港负责“粤海重组”,协助当时的广东省常务副省长。

在省府牵动推动下,粤海集团、南粤集团和广东省东江-深圳供水工程管理局重组成广东粤海控股,武捷思任董事长。

公司恢复派息的2004年,武捷思出了本《粤海重组实录》,还原了这场牵动风云的重组。

由官转商的武捷思对外界说,“和当官相比,我更愿意做企业家。”

没过多久,合生创始人朱孟依衔来金色的橄榄枝。

500万元年薪和2000万股认股权。

为了挖得武捷思,朱老农不惜下重金。2005年4月,武捷思加盟合生创展,担任行政总裁。

但是合约期还没到,2007年武捷思就离职了,原因是与朱孟依存在管理理念上的分歧。

连复杂的“粤海重组”都能搞定,却搞不定一个合生创展,狗蛋说:

看来朱孟依是一个不好搞的老板。

从武捷思开始,合生的每一任行政总裁都干不满3年。

20天前,合生创展发公告宣布席荣贵辞任。作为合生创展第5任行政总裁,席荣贵努力待了26个月。

在席荣贵之前,合生行政总裁一度空置6年,更早之前,陈长缨和薛虎都在这一位置上短暂停留过。

狗蛋感慨:合生有点费总裁。

3

说到底,还是因为家族化色彩浓厚。

朱家两公子都在家族关联企业上班,或搞投资或做商贸,小女儿朱桔榕继承老父亲衣钵干地产,并且早早就踏上接班人之路。

上大一的时候,朱孟依把她安排进合生实习;上大三时,其它同龄人开始琢磨怎么写毕业论文,小朱同学已经当上总裁助理,分管财务、人力、行政等工作。

因为工作任务太重、压力太大,朱桔榕没修够学分,没能按时拿到人大金融专业的毕业证。她的班主任说:有时候她不来上课。

对于无法拿按时毕业,朱桔榕解释:一边工作一边学习,时间不够用,晚毕业一年对我也没什么影响。

在狗蛋看来,如果是继承家业,没毕业也没影响。

2012年3月26日,朱桔榕被委任为合生创展集团常务副总裁时,年仅22岁。公司发出人事公告后,内部猜测不段:

25天前,在公司效力18年的薛虎请辞执行董事兼行政总裁,是为了给朱桔榕让路吗?

从任命来看,“行政总裁”一职还空缺。当时朱桔榕回应媒体:我配合协助张懿。

张懿是朱老板用400万年薪和9万股股权从银行挖来的,没干过房地产,但一来就披挂董事局副主席战袍,并分管财务,可见老朱一开始还挺看重他。

但和同出银行业的武捷思一样,张懿在合生也没待太久,2011年11月来,2013年7月走,两年不到。

在狗蛋看来,职业化不彻底的家族企业背后,基本都站着一个不放权的老板。

武捷思加盟合生除了头一年,其余时光里没啥话语权。外界说“朱老农把权力牢牢抓在手里”。

这些年朱桔榕被推到台前,朱孟依隐到幕后,但那双无形的手从没真正离开过。

小霸王孙策把帅印给弟弟孙权时交待,“外事不决问周瑜,内事不决问张昭。”合生内部则是,小事不决问小朱,大事不决得问老朱。

有一回春节,朱孟依给朱桔榕2万元发“开门红包”,朱桔榕想了想,自己用私房钱又添了10万。

小事情上,朱桔榕还是能做主的。

4

人来人往都作了浮云散,朱老板则给外界留下这样的印象:

一个走“上层路线”的人。

从做第一个项目开始,朱老板就展现出了擅于利用资源的一面。

上世纪80年代初,朱孟依在老家梅州丰顺县当包工头,看到很多小商贩沿街摆摊,没有统一管理显得城市杂乱无序,朱孟依就跑去找政府谈,表示他可以出资搞条商业街,既方便城市管理还能收税。

结果谈成了,朱孟依从包工头变成收租的包租公。

90年代朱孟依转战广州,施展出来的拿地术也是令人望尘莫及。

1993年,朱老板在广州郊区天河拿下总建100万平的地块,当时还是一片农田,后建成华景新城。

外界不解:别人都在抢市中心,朱孟依为啥选择去郊游?

后来大家就秒懂了。拿地没多久,天河区被规划为新的商业中心区。初入广州就站稳脚跟,朱孟依几年功夫开发了十几个项目,其中不少大盘,比如占地约3000亩的华南新城。

那时候还没有公开透明的土拍机制,拿地都是各凭本事。合生凭借广州一城的开发规模,就抵过万科在全国五大城市开发的总规模,这背后少不了灵活的手腕。

2003年一场诉讼,让人全方位立体化见识到这种灵活。

那年年初,广州市天河科技园建设总公司提起诉讼,向被告索赔6个亿。被告方有三个:

珠江投资、廖若清、南博置业。

三个都跟朱孟依有关。珠江投资和南博置业是朱家的企业,廖若清是广州科技园实业公司的总经理,这家公司是珠江投资和科技园建设总公司(下称建设公司)的合作企业,而廖若清是珠投委派的。

原告诉讼原因是,科技园实业名下374亩土地,被悄悄过户到朱孟依公司了。

廖若清代表科技园实业与南博签约,双方合资成立一家新公司,南博占股95%。合同规定,由新公司向科技园实业支付土地前期开发成本,4.045亿元。

原按照容积率计算,分摊后的建面地价每平不超过800元。周边毛坯房已经卖到1万元一平。也就是说,300多亩地贱“卖”给了朱孟依。

这么个贱卖法,原告方建设公司傻眼了,说合同无效,理由是:按照珠投和建设公司此前的约定,科技园实业的总经理对外签订合同要有董事长的书面授权。

被告方提供的董事长签署的授权委托书,广东省公安厅鉴定结果显示:

签名是假冒的。

5

一审判决,让相关公司赔偿土地差额和支付合同约定的土地开发成本。

一共是4.5个亿。

建设公司难以接受。一方面,等于判定“伪合同”有效;另一方面,自个没收回应得的土地成本。

纠纷后来怎么平息的不得而知。

建设公司不久后改制,从国有企业转成股份制公司。而合生在争议地块上建起了高端住宅项目“骏景南苑”。

原告方一个高管愤愤不平地说:“太狠了,赚了那么多,土地都是从我们这里白拿的。朱孟依是有‘原罪’的。”

而你争我夺的这些土地,当初政府划拨时的性质是工业用地。

吃官司的那些年,合生还是一轮挂在十二点方向的太阳。

2004年,合生成为内地第一家销售破百亿的房企;同期万科销售额在70亿元左右,碧桂园32亿,恒大只有14.4亿。从规模上看,被王石称为“地产航母”的合生,是妥妥的业界一哥。

2005年,福布斯中国富豪榜单上,朱孟依以14.3亿美元的财富排名第二。

尽管威名很足,但朱孟依始终保持低调,很少出现在媒体镜头前。翻来找去,网上关于朱老板的照片就那么几张。

越是根深的大树就越不会招摇。

《时代周报》的记者曾经查询工商资料得知,朱孟依旗下的珠江投资,最初是一位元帅研究会名下的集体所有制企业。这让狗蛋想起文科曾经写过的一句文案:

没有一定的高度不适合如此低调。

6

巅峰之后的故事大家都知道了,一些媒体总结为:

地产航母的沉沦。

这些年,百强榜上已经难觅合生的影子。2019年提速之下,合生卖了204个亿创下新高,是同期万科销售额的3.1%。

规模“迷你”了点,但能穿越周期做到小而不倒,不得不说:

合生是一家神奇的公司。

2019年末房企总货值排行榜上,合生以3195亿货值排在第43位,其中权益货值3131亿排在第28位。换句话说,销售榜百强外的合生,其实是个不折不扣的“大地主”。它手上98%的土储都是自己的,货真价实,不存在合作拿地从而“注水”撑数据。

这让狗蛋很不解:除了今年180亿北京抢地外,也没见合生“剁手”过啊!

我告诉他,很多是人家十年前,甚至二十年前就拿了的地。顺便,我给狗蛋列了合生最近十年的毛利率:

40%、46%、43%、38.3%、30.8%、24.6%、27.6%、36.6%、49.1%、50%。

在上市房企毛利率平均30%左右的地产赛道,“沉沦的航母”才是那个种子选手。这里头少不了土地溢价红利的功劳。朱孟依曾在90年代初混迹香港,最终他学到了香港地产开发模式的精髓。

现在的朱孟依有一项新爱好:“炒股”。

前几天合生披露最近一年股权投资的情况显示,其去年底花64亿元买入小米、平安健康、平安保险等。按照最新股价,这笔投资浮盈35亿左右。

从合生身上,喜欢做大哥的狗蛋得出一个新感悟:

浮世虚名,还是闷声赚钱实在。

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