文|内幕君
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最近有个论调很火。
那就是：外资加速“抄底”中国房地产。
也有的说，外资“抄底”中国楼市。
狗蛋说他们胡说。
且不谈“抄底”的这个“底”有没有到，就说“抄底”的这个房地产，说法就不准。
10月24日，高盛资产宣布和森瑶中国成立合资平台，这个平台未来将寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。
双方已经确认第一批合作项目——24万平位于大上海地区的仓储项目。
同一天，太古地产宣布与中免投资合作，在三亚开发一个总建60万平的综合体项目。
凯德地产同天传出消息，以约15亿元收购了杭州钱塘区40亩住宅地块，这宗地本来由大江东在今年6月份竞得，不到半年就转卖了。
而一周前的10月17日，京东法拍平台显示，凯德以标的评估价的7折20.37亿元，拍下北京朝阳东三环的博瑞大厦。
今年以来，新加坡凯德在成都、长沙等地土拍市场也有不小斩获。
除此之外，还有一些外资企业在国内地产领域有所动作。
比如黑石旗下平台龙地，11月8日表示，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米现代仓库的收购。
这个平台主要涉及的业务是仓储物流、长租公寓和商业办公，它所管理的物流资产规模可以排进国内前五。
因为这些外企“买买买”，所以市面上有了“抄底”中国房地产的说法。
6年前高盛说过，中国楼市泡沫风险正急剧放大，预警中国楼市火爆过后可能是滑坡。
有媒体帮高盛记着这话，说“不看好中国楼市的高盛已经开始布局中国楼市”。
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问题来了。
谈到“房地产”，一定有很多人想到的是商品房，而这是狭义上的房地产。
广义上，房地产包含住宅地产、商业地产、工业地产、物流地产、文旅地产等等。
住宅商品房只是住宅地产的范畴。
外资目前“买买买”的主要类型多为物流地产、商业地产或工业地产。
6年前高盛说不看好中国楼市，指的是住宅市，现在买的是物流地产。
狗蛋曾经说过不喜欢打篮球，他现在打网球，“不看好中国楼市的高盛布局中国楼市”这种说法，就好比在说，不喜欢打球的狗蛋现在开始打球了。
所以狗蛋觉得，渲染外资“抄底”中国房地产是在混淆概念，应该改成：
外资“抄底”中国非住宅地产。
有机构拉出最近三年的数据比较发现，今年外资“剁手”行为并没有比往年更多。
在公开土拍市场，拿地最多的外资房企仁恒置地，今年前十个月拿地金额41亿元，比它拿地花钱更多的内地企业至少有80家，甚至有7家地方地铁公司在它之上。
要说“抄底”也是地铁公司在抄（兜）底。
不过，一级市场之外是有变化。内地房企躺平了，他们的老前辈港资房企起身补货了。
半个月前，瑞安携手上海国国资平台拿了杨浦区一旧改项目，最近两年瑞安在内地已经砸了近200拿地。
香港四大房企之一的新世界发展，今年9月花19亿接盘了龙光旗下龙光交通广西子公司40%股权及债权，更早之前的5月，新世界斥资近23亿收购成都、武汉6处物流资产；去年底在广深拿下3个旧改项目。
新世界的年轻掌门人郑志刚淡定地说：整个大湾区的内地开发商没钱了，我们有钱。
8月份他跟媒体说，内地房地产市场已经见底，新世界计划明年在深沪广杭等地投资100亿。
这100亿放在两三年前，也就够龙光买块地王，不多，但对一向量入为出的港企和当前地产环境来说，已经是和尚头上有3根毛，很多了。
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在香港发展壮大的太古地产，做了十年规划：未来十年，将投1000亿在东南亚和中国香港及内地核心城市。
其中500亿会投在内地。
呼应这个计划，9月下旬以来，太古在广州、上海、三亚拿下三个合作项目，都是商业项目。
经历过香港地产几次暴涨暴跌大周期，还能活到今天的港系房企，基本上都不迷恋快节奏了，也不喜欢单线开发重仓纯住宅。
他们身上有三个显著特点：财务层面稳健，发展层面租售并举，布局上侧重一二线城市。
新世纪前二十年，我们的房地产市场几乎是反着来，搞住宅能赚大钱，敢借钱的能上规模，三四线城市的楼市一度比一二线的还火热。
香港房企发明的公摊、预售制在内地发扬光大，徒弟学到师父的绝技，还打败了师父。规模、产品线、营销…，港资房企最近十年似乎全方位“落后”于内地房企。
但徒弟还是没学到师父最重要的看家本领。
香港恒隆掌门人陈启宗在2018年，内地楼市火爆的时候说过，房地产市场规模和速度的较量已经是过去式，房企们要改变心态、改变经营模式，做一个“长命”的房地产商。
当时他直言，内地房地产“疯子”太多了，以前香港也有很多只看速度和量的“疯子”，但没有一个活下来的，这些房企要么牢里蹲，要么破产了。
能在大浪淘沙中活下来的，都遵守着一条保命秘诀：稳定压倒一切。
这一轮地产周期，同样会像曾经的香港一样，洗下去大批“疯子”。
师父吃过的亏，师父走过的路，徒弟还是要经历一遍才算完整。
