退出“地王”亚运城,雅居乐的多元化之殇

退出“地王”亚运城,雅居乐的多元化之殇
2022年01月25日 14:54 21世纪商业评论

文/钟黛 编辑/谭璐

1月24日,雅居乐(03383.HK)公告,拟将其持有的广州亚运城项目26.66%股权出售予中国海外(00688.HK)。

该桩交易为承债式收购,作价18.438亿元,中海需支付13.8亿元现金以及替雅居乐承担4.64亿元贷款的偿还义务。

尽管雅居乐处置资产的步伐加速,不过标普及穆迪在1月18日接连下调其评级。

据标普测算,2022年上半年,雅居乐有110亿至120亿元的在岸债券、离岸优先票据和离岸银行贷款到期,下半年还有65亿至70亿元到期。而公司的现金余额为350亿至450亿元,其中仅有25%至35%位于在岸及离岸控股公司层面,可用于偿债。

标普认为,雅居乐的运营及资产处置所得现金低于预期,叠加融资渠道趋紧,未来12个月内的流动性或将进一步恶化,其杠杆率也可能因利润率收缩而上升。

穆迪认为,雅居乐在未来6-12个月的到期债务较大,由于市场对行业信心的影响及境外融资渠道受限,将增加雅居乐的流动性压力,同时也可能影响雅居乐的资产处置计划。

抛售资产

广州亚运城项目是2009年的中国总价地王。当年,富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元拿下该项目。半年后,项目引入中信地产与世茂,并形成五家房企各持20%股份的局面。

2016年,中海通过并购中信地产,接手其持有的20%利合股份。同年,富力退出亚运城项目,所持股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配。自此,亚运城的股东变为4家,雅居乐、中海、世茂、碧桂园的持股比例分别为26.66%、20%、26.67%及26.67%。

继雅居乐公告退出后,1月24日晚间,世茂也发出公告,中海将收购其所持的广州利合26.67%股份,交易代价为18.455亿元。

上述两项交易,中海花费约37亿元,在广州亚运城的持股将升至73.33%,成为最大股东。

广州利合旗下有两家全资子公司,广州利合物业管理有限公司与广州世佳装饰工程有限公司。2020年,广州利合及下属子公司的税后净利润为24.35亿元,2021年的税后净利润为29.85亿元。

广州亚运城的总建筑面积约为585万平方米,地盘面积约为252.1万平方米。目前已有406.6万平方米被开发为住宅、商业项目或停车场,有347.4万平方米已出售,余下的179万平方米预计2025年底竣工。

目前亚运城约有140万平方米的广义库存可售建筑面积,参照2021年每平米约26719元的销售均价,可售货值约374亿元。雅居乐出售的26.66%股份,对应的等比例货值约为100亿元。

事实上,为缓解流动性,雅居乐在2021年7月至12月底已出售14项非核心物业,总售价约28亿元。包括5宗酒店(含酒店用地)、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套、1宗公寓。去年已回笼11.49亿元,预计可于2022年收取现金回款约16.51亿元。

多元投入

近年来,雅居乐摊大多元化版图,随之而来的,是羸弱的财务数据。

2017年,雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林提出,要使非地产板块贡献的业绩占比一半。当年,雅居乐推行“N+1”多元化业务,涉足物业、环保、建设等领域,并大手笔收购了14家环保公司。

到了2020年,雅居乐的多元化板块囊括物业管理、环保、雅城、城市更新、房管及商业。2020年4月,陈卓林表示,雅居乐的物业发展与多元化业务的收入占比分别为86.7%及13.3%,其中多元化业务的占比同比上升3.2%。

近两年,雅居乐还热衷于追逐新能源汽车的风口。2019年5月,雅居乐以2.04亿元收购新能源汽车公司力世纪4亿股股权,并宣布将就生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行合作。

而在房企普遍紧衣缩食的2021年,陈卓林再次投资于威马汽车。去年11月,雅居乐与威马汽车签订D轮优先股购买协议联合协议,代价约为1.4亿美元现金。结合行驶期权、股份重组等手段,雅居乐持有威马汽车的股份比例提升为约4.58%。

从财务状况来看,截至2021年6月30日,雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%;净负债率为45.3%;现金短债比为1.18倍,三条红线均在“绿档”。

拆解来看,雅居乐的短期偿债风险凸显。过去几年,雅居乐通过大量发行永续债进行融资。2018年末、2019年末、2020年末,雅居乐的永续债规模分别为83.3亿元、135.7亿元、136.4亿元。

永续债不计入负债项,作为代价,雅居乐需付出高昂的利息。2020年,“永久资本证券持有人”分走了雅居乐10.8亿元利润,2021年上半年分走了5.08亿元利润。

截至2021年6月30日,雅居乐总借款为979亿元,其中1年内到期的有394.87亿元。同期雅居乐现金及现金等价物为465.12亿元,扣除106.48亿元限制现金之后,存在36.23亿元的资金缺口。

财务压力之下,去年11月,雅居乐集团发行24.2亿港元可转债,可换雅生活6.2%股份。若悉数交换债券,雅居乐于雅生活服务的股权将由约54.3%降至约48.1%。

1月24日,雅居乐回应称,将对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。本次标普和穆迪对于公司信用评级的调整,预计不会对本公司偿债能力造成重大不利影响。

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