房贷利率6.125%,已经还1年半,选择部分提前还款划算吗?

房贷利率6.125%,已经还1年半,选择部分提前还款划算吗?
2020年01月21日 23:09 三人聚众

小明:房贷利率6.125%,已经还1年半,选择部分提前还款划算吗?

三人:房贷不存在复利,也不存在先付息后还本,至于要不要提前还款取决于自身的投资收益与是否存在违约金。

房贷月供怎么计算?每月还款利息=剩余本金*贷款利率/12

房贷月供中的利息是逐月计息的,不存在复利和先付息后还本的说法。即每月的月供它只针对于当月剩余本金所产生的利息,然后加上当月应还的本金得出来的数额。

比如利率6.125%的100万房贷,还供的第1个月,不管是等额本金还是等额本息,所产生的利息都是100万*6.125%/12=5104.17元(往后随剩余本金的减少逐月递减)。

而具体的月供是多少取决于还款方式(等额本金和等额本息)对应本金的多少,剩余本金所产生的利息与还款期限的长短没有关系。比如分30年还和分20年还,第一个月的利息都是5104.17元,可以对比这两幅图。

还了一年半提前还款划算吗?取决于自身的理财收益率

假如你有10万块钱,那么你会拿这10万块钱干什么呢?投资。那又怎样投资呢?

有些人会把这10万块钱存银行一年定期,获得2%左右的年利率,而2%小于6.125%——不提前还款是在做亏本投资,好如你把钱从银行贷出来然后再将钱存进银行,给银行赚利差。

而如果自身有相应的风险承受能力和投资经验,平均年化收益率能达到6.125%以上,收益可以对冲贷款所产生的利息,那么便没有必要提前还款了——因为有利可图,就如同那些融资买股票的投资者(股权质押利率基本在7.5%以上)。

若投资收益率高于6.125%,选择提前还款应当再考虑存不存在违约金

银行做出一笔贷款并不是那么简单的,需要进行相应的风险评测和管理,会付出一定的人工成本和资产成本。

因此,一般情况下,房贷还供期限不足12个月,业主选择提前还贷往往存在违约金。而违约金的多少以罚息怎多少个月份计算。比如提前还贷10万,利率为6.125%,罚息三个月,那么违约金就是10万*6.123%/4=1530.7元——与贷款金额无关,与提前还贷金额有关。

已还一年半那么是不是一定不存在违约金的呢?不好说,12个月只是一般情况,具体情况还要看具体的合同,这里并不能一刀切的认为不存在违约金。也因此,要不要提前还贷应当将违约金考虑在内,查询合同或者咨询银行工作人员,若加上违约金之后实际成本较高,可以重新与投资收益率进行比较。

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