文/鹰觅君（ID：yingmi909)
多年前，几个英文学得很溜的大学毕业生，创立了一个培训机构，开创性地研发了一套专门针对托福和GRE考试的攻略，将远超他国人数的中国留学生送去了大洋彼岸。
抓狂了的老美开了一个碰头会，就非常自信地认定这家机构——
用了作弊的手段。
其实并没有。这家机构就是后来鼎鼎大名的新东方，2006年还在美交所上了市。那几位聪明人对准留学生们所做的，无非是利用他们对出国的狂热，将惊人的吃苦精神和解题套路完美结合在一起，从而实现了对考题的精准突破。
这些年，聪明人在各行各业层出不穷。他们总是能找准人们的痛点，精准研发对策套路，然后进行产业化操作。
说他们是投机者，却也催生了算得上成功的企业；说他们优秀，有时候游走于或明或暗的边缘，同样引来了无数争议。
国内房地产从无到有一路狂奔20年，最后规模派完胜利润派。市场规模和融资挂钩的明规则，让之前的利润派和区域性小房企，被迫从规模的后排起跳。跳得好，一路开挂；跳不好万劫不复，如今一些激进的闽系房企，正在吞咽这一苦果。
如何在有限的周期内实现规模翻番，是一个行业大难题。很应景的，聪明人陈凯顺势而来。
和之前的那几位大学生类似，陈凯也成立了一个专业的咨询机构，研发了一整套高周转冲规模的“教程”，囊括了管理和经营的方方面面，大到建立组织框架、改革薪酬体系、重建企业文化，小到点对点挖人。
经陈凯点拨的企业，都在两三年内实现了规模蹿升，黑马阳光城和中南建设都出自他的手笔。
陈凯的职业生涯历经华润、龙湖、复星、阳光城、中南建设和新力控股。地产界拥有如此丰富履历的人士不计其数，甚至比其更加绚烂多姿的也不在少数，而最后把自己活成扛雷专家的，放眼望去好像只有陈凯一人。
陈凯其实比“大学生们”更聪明。除了辅导收益，他还顺势把资本市场也纳入了个人的营收体系。在辅导中南建设期间，他以高管的身份参与管理，却以非高管的身份利用内幕信息炒作股票，单这一项便实现了三四千万的收入。
打通了产业和资本任督二脉的陈凯，其“教程”的精髓之处，就是用大举借债的方式利用高周转迅速提升规模。
阳光城在陈凯走后，净负债率高达250%；中南建设在他治下，一度净负债率攀升至233%。
今年初，陈凯赴任新力控股，公司半年报显示净负债率只有66%，考虑到公司历来不透明的财务状况，这一杠杆水平广受质疑。
冲规模压得大小企业痛不欲生，也只能视其为第一生存目标。
人们总喜欢与趋势为伍，唯恐自己被无情抛弃。最后，连龙湖这样的企业都成为维权代名词的时候，地产行业的绞肉机概念已经形神具备。
为了高周转赶规模，房屋品质第一顺位成了工期的陪葬，还有无数地产人的血汗甚至生命，也填进了这一血盆大口。
据说，某房企的一个区域公司，曾在三年时间内，在编制人数增加不到30%的情况下，销售额却增长了三倍以上。个中原因是，公司里的年轻人每天都要工作十个小时以上。
有机构调查数据显示，这几年八成以上的地产人加班是常态，60%的地产人平均每周加班时长在25小时以内，剩余的40%每周加班时长超25小时。
过去几年，国内还有比地产人更悲催的职业吗？
《三体》里说，越被欲望驱赶的人，越不理性；求生欲越强，动物精神越强。
我们的城市景观在“动物精神”驱动下，全变成了一张张网红脸。千篇一律的摩天大楼，看不出多大差别的外观设计，还有一些只有颜色区分的外立面，如今谁还能分得太清哪里是自己的家乡吗？追逐规模之下，区域性领头羊房企都把重心放在了全国化扩张上，没人会再在自己的领地耐心地打磨产品了。
整个行业的神经绷紧到了极致，谁都不知道挟裹在这股大潮中，自己究竟会停靠在哪里。
万科在迷茫中抛出了莫名其妙的农民论。郁亮说，万科是一个“农民”，不管天气好坏，都要把粮食种出来。
恒大和碧桂园在看到自己的天花板后，玩命地不务正业，一个造车，一个造机器人。
一个个行业领头羊尚且如此，其他房企的惶恐不安可想而知。
树欲静而风不止，行业想沉淀却得不到喘息的时间。
莎士比亚说，无数人事的变化孕育在时间的胚胎里。
被规模压榨得几乎张力全无的房地产，最近终于迎来一道休止符——“三条红线”融资新规。
这一政策按照企业有息负债率的三个标准，规定了不同的融资额度，即便表现最优秀的企业，负债年增速也不能超过15%。
房企冲规模主要靠借债，如今卡住了债务的喉咙，也就意味着所有公司再也不能随心所欲地冲规模了。
“三条红线”树立了一个行业新逻辑，那就是谁的财务最安全，谁就能借到更多钱，也就能继续在这个行业玩下去。财务安全性代替了规模，成为了新的融资度量衡。
新规给了房地产未来更多的可能性。规模大的房企可以继续用市场份额巩固自己的江山，小房企则能靠特色和灵活性活下来、并且活得好，这才应该是房地产本来的模样。
房地产真的翻篇了。
随着“三条红线”融资新规落地，另一条消息旋即爆出：陈凯从新力离职了。
很多时候，偶然的事情，其实是必然。“三条红线”让房企更换赛道，陈凯的教程也失去了用武之地。离开新力，是陈凯必然的结局。他带走了一个时代。
一曲落幕，不代表英雄不再有辉煌。在地产新战场，聪明人陈凯应该很快便会进入新的角色。在一个回归了行业理性的时代，他的智慧火花可能将更加绚烂。
下一程，祝陈凯好运。
