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•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师
•十年财经媒体从业，资深记者
春节过后的房地产市场阴晴不定，而新城最先释放了一个意外。
2月12日，新城控股发布2025年1月份经营简报。公告显示，2025年1月公司实现合同销售金额约10.17亿元，比上年同期大跌72.45%；销售面积约11.56万平方米，比上年同期大跌77.44%。
对于一个大房企而言，月售10亿的成绩单太过单薄，这不仅仅是和自己同期历史比，和头部房企比，就是和已经爆雷的房企比，都是一个惨不忍睹的局面。同样是1月，融创实现了68.4亿的合同销售额，旭辉18.1亿，世茂22.1亿，远洋18.9亿。
其实，去年整个一年，新城的表现都很颓。公开数据显示，2024年全年新城的合同销售额为401.71亿元，同比下降47.13%，远超全国新房销售17.1%的整体跌幅。作为此轮爆雷潮中硕果仅存的几家纯民企之一，与龙湖、滨江不甘人后的奋发图强相比，新城的表现令人失望。
这或许涉及一个大战略的转移。前几天，有自媒体爆出新城春节刚收假就开了一个内部电话会议，会议系统回顾了2024年公司运营成果，并释放了从“保信用”转向“守价值”的核心战略转变信号。
会议称，公司自2024年8月起实施“守价值”策略，收回销售折扣，推动均价从9800元/㎡（2024年）升至10800元/㎡（2025年1月），还表扬了商业运营板块。同时，称2024年新增吾悦广场抵押融资170-180亿元，2025年到期刚性债务约81亿元（含美元债），其余债务可通过再抵押或续借缓解压力，仍存在20余座未抵押广场。此外，还称正与地方政府、国央企、城投公司洽谈土地收储，有望通过资产处置进一步回笼资金。
原来是核心战略发生了重大转移，这就能解释今年1月只卖了10亿的原因了——不是销售或管理出了什么问题，而是人家纯粹惜售。
新城已经很久没有拿地了，未来一段时间恐怕也回不到土地市场了，原来的土储越卖越少。电话会议里说，2024年新城可售货值约750亿元，其中老库存占比73%（550亿元）。
关于从“保信用”转向“守价值”的核心战略转变，之前就有征兆。去年5月，董事长王晓松在股东大会上表示，新城有好的底层资产就要利用好，力求收益最大，而不是营收最大化，所以没必要补足规模。
此次电话会议透露的前景颇为乐观，一年内到期的公开市场债务不高，新开的重资产商业体可以继续抵押融资，还有未开发的土储可以换回资金。这些结合从“保信用”转向“守价值”的战略大转变来看，似乎公司的信用问题已经解决了。但实际上，从公开数据来看，信用问题对新城来说依然是未知数。
在去年5月的股东大会上，王晓松说公司在公开市场“爆雷”不太可能发生，并称公司每年基本上还是按期实现重资产商业的开业，这部分新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债。这一信息和刚开的电话会议内容相吻合。但是，从去年公司三季报来看，截至2024年9月末，新城有息负债余额为573亿元，一年期短债132亿，如果扣除受限资金，公司现金短债比不足1，显示在偿付公开债方面实际捉襟见肘。
此外，去年底今年初爆出的供应商到总部讨薪风波，在新城基本面大致稳定了一段时间后突然爆发，也从侧面暴露了公司当下的现金流情况。从新城去年三季报情况看，公司贸易应付款达468亿，与有息负债总规模相差不多，这里面大部分都是供应商欠款。
2023年底的时候，新城曾经被供应商公开讨债。那时，有媒体报道案例说，别说上千万公司拿不出，就连支付几万元都显困难。不过，后来事件没有再继续发酵。如今，时隔不久此类事情再度上演，可想而知新城的资金链一直都没有宽裕过。
当下市场上，所有既要偿付公开市场债务、还要解决供应商欠款问题的房企，像万科等等公司，统一的动作都是尽可能开源，包括加大融资力度和降价促销最大限度回流资金。蹊跷的是，在这么关键的时候，新城却转头要“守价值”了。
客观地说，相比其他房企，新城的土储价值确实略高一些，这源于其商业带动地产开发策略，让拿地成本降低而销售溢价变高，即便是位于三四线的项目，因为有商业加持售价也相对高于同行。不过，新城在兑现土地价值方面，有时候是一门玄学。
2016年，新城干了一票最大的。当年9月，新城用106亿竞得苏州高铁新城约35万方地块，总建筑面积约200万方，这就是后来的MOC芯城汇“超级TOD”产城综合体项目。这个项目内容之丰富，涵盖了商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大业态，是当地罕见的人居产城互联体。
在2016年用106亿砸进一个项目，这应该是新城历史上最大的一把押注。据苏州当地媒体报道，从2017-2020年，MOC芯城汇共领取14次预售，其中包括芯汇花园、芯汇都市景苑、芯汇未来华庭、相和云庭等住宅产品以及芯汇湖商务中心等商业产品，领取预售房源总套数超5000套，其中住宅就有3000余套。
2017年，该项目一入市便成了苏州当地最热门项目之一，年底第一次开盘就卖了454套。在该项目加持下，当年新城以170.67亿元的业绩跻身苏州房企流量销售金额榜第三名。第二年，也就是2018年，该项目继续大卖，甚至在当年一开年就进入了全市新盘销售TOP3。
脑补一下那两年的销售盛况，就能大致估算出新城在这个项目上有多赚钱。鹰觅君查询到2017年和2018年该项目的均价是26485元/平方米和26939元/平方米，而新城拿地的楼面价只有7974元/平米。
不过，赌赢了也可能不代表上市公司就能赚到大钱。鹰觅君分别查询新城2017年和2018年两年财报时发现，这两年的物业销售预收款（合同负债）列表里并未出现MOC芯城汇项目。直到2019年，该项目的销售预收款才第一次出现在了列表里，看下图，图中2018年的数额显示为空白。
上图来源于新城控股2019年年报2017—2018年这两年的销售预收款去了哪里？这真是一个不太好回答的问题。
当现在新城提到“保价值”战略的时候，苏州MOC芯城汇项目就成了一个绕不过去的话题。前几年新城计提了大额减值现在想谋求利润，但销售完最后上市公司能占多大比重，其实是个值得商榷的问题。当然，过去的悬案只是历史一撇，眼下的作为才是最重要的。
2025年，是新城关键的一年。“守价值”战略能否坚持得住，将取决于公司能否彻底摆脱流动性问题的干扰。对此，还是应乐观一些。
实际上，从2019年至今，新城遭遇了两大波冲击，一次是创始人的黑天鹅事件，另一次就是始于2021年的行业大调整。从结果上看，面对更多复杂局面，王晓松先后展现出了稳定大局的定力和处理极端事件的灵活手腕，新城截至到目前的表现实际超越了绝大多数民企。此外，王振华回归，其丰富的公司管理和产业运作经验也会发挥关键作用。这些可能都将助益公司的平稳运行和新战略的落地。
