01
REITs二级市场情况回顾
1、规模情况
截至2024年11月20日，中国公募REITs已上市50只，发行规模（含扩募）1478.95亿元，二级市场总市值1235.35亿元，流通市值627.28亿元，占比47.33%。以总市值计，占比最高的行业为交通基础设施类，其次是园区基础设施。当前交易所挂网待发行首发项目19只，预计待发行项目发行规模约338.13亿元。
图1：REITs总市值构成占比-按资产类别（亿元）
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。图2：REITs流通市值构成占比-按资产类别（亿元）
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。2、二级市场情况
（1）总体表现
9月24日一系列重磅政策逐步落地以来，市场风险偏好有所释放，但REITs并未完全受此正面影响，其二级市场从发行至今表现由前期的总体领先各大权益资产，在近期逐步转为落后。自2021年9月30日中证REITs指数发布至今，中证REITs指数跌幅为22.91%，跑输沪深300指数和债券市场，跑赢创业板指、科创50指数。
近两年看，REITs指数2023年及2024年至今均跑输国内其他主要权益指数。此外，和其他权益类资产相比，首批REITs发行以来REITs指数的年化波动率和最大回撤情况总体处于较好水平。
近一个月看，10月18日至11月20日期间，中证REITs指数跌幅为1.39%，跑输沪深300指数、科创50指数、创业板指、债券市场。
图3：中证REITs指数和其他指数涨跌幅比较
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。图4：中证REITs指数和其他指数年化波动率和最大回撤比较
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。（2）走势表现
从二级市场走势来看，REITs经历了2021年以来快速上涨、震荡下跌、企稳反弹并逐渐进入相对平稳状态。近一年以来受到相关行业景气度尚未明显复苏、市场流动性欠缺等因素影响，REITs市场整体表现偏弱。今年2月以来受政策利好驱动，REITs市场出现过两次反弹，近期受股市回暖的虹吸效应、投资者暂未有明显增加、投资者获利了结等多重因素影响，短期REITs市场表现出上涨以后的震荡回落，行业分化延续。特别是9月24日以来，国家出台一系列宽松维稳政策，股票市场强势反弹，但REITs市场整体进入到缓慢下行行情当中。近一个月来，高速公路项目表现较好，其次是水利设施和保障性租赁住房，表现较差的行业包括园区基础设施、生态环保以及仓储物流。
图5：C-REITs总指数与产权及经营权类指数
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。图6：REITs各行业走势
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。（3）交易活跃情况
从流动性角度看，REITs市场呈现单券成交金额全年缓慢下行，换手率呈锯齿状，底部震荡的特征，全年呈先降后稳的走势。全市场流动性并没有因为年初以来市场的两次阶段性反弹而出现明显的趋势性回升。11月全市场平均日换手率维持在0.71%左右的水平。
图7：近两年公募REITs全市场换手率及成交额情况
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。图8：2024年初至今公募REITs各板块换手率情况
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。（4）估值和分派率情况
当前REITs的二级市场估值较为稳健，产权型REITs的平均P/经调整NAV估值整体在2021年首批REITs上市初期以下的水平，但近期也出现了一定幅度的提升。根据现金流分派率，产权型项目分派率普遍处于3%-7%，经营权型项目分派率普遍在6%-10%甚至更高，经营权型项目计算剔除还本后的真实现金分派率，大多高于金融机构的长期资金成本。因此，当前二级市场的机构投资者托底效应也比较明显。
图9：上市以来REITs整体P/NAV估值情况
数据来源：Wind，截至2024年11月20日。（3）经营情况
受到基本面、成本结算、会计调整以及季节性等因素影响，可比口径下（剔除首次披露季报项目）三季度REITs总体可供分配金额较二季度环比呈现出明显的行业分化。产权类项目中仓储、产业园、保租房与消费板块可供分配环比提升2.7%、0.9%、2.3%和5.9%；经营权类项目中，高速受益于季节性改善以及成本结算调整等因素，可供分配环比出现较为明显改善，环比提升33.3%，环保能源项目则继续受到季节性和调整项影响，季度间波动较大，板块环比提升173.4%。虽然部分项目经营仍受到挑战，但从前三季度可供分配完成度来看，预计全年维度大部分REITs可供分配或仍能够达成较高完成度。
02
未来市场发展趋势展望
1、市场展望
展望未来市场，从最新高频宏观经济金融数据看，宏观经济出现企稳迹象，具体体现在生产企稳回升，部分生产资料价格有所上行，部分消费数据出现好转，出行和耐用品消费继续好转，地产销售继续改善。
海外方面，美国经济数据韧性十足，美国大选结束，美联储再次降息，全球资产价格出现明显波动。11月8日，财政部召开新闻发布会，推出“10万亿”化债方案，有望优化财政支出结构，提高赤字水平，但市场短期解读出现分歧，后续资本市场风险偏好是否维持有赖一系列政策的跟进和宏观经济数据的验证。股票市场近期冲高回落，未来一段时间是否能继续震荡上行需要检验持续的政策出台是否能真正使地产、消费数据止跌回稳，以及市场对此的预期差能否打破，中期来看，居民资产负债表能否出现修复和改善，带动通胀回升，带动企业盈利的恢复，皆有待继续观察。REITs三季报来看，其所处行业的景气度以及REITs项目经营层面依旧存在诸多不确定性，尚没有明确的证据支持REITs基本面出现整体明显回升的迹象。
短期REITs市场的主要挑战仍然是流动性有待改善。受增量资金有限、投资者结构相对单一、项目战配比例过高等因素影响，REITs市场流动性出现了阶段性不足的特征，但短期利率水平下行和股市风格调整对REITs市场有利，预计市场可能延续目前整体震荡、分化明显、风格阶段性反复的走势。未来一段时间，部分资金止盈资金获利了结和部分机构加大REITs配置力度可能同时存在，市场可能在年底前做出方向性的选择，可保持进一步观察。
长远来看，随着REITs底层资产经营情况逐渐恢复，宏观利率水平进一步下行，REITs市场流动性现状有望在相关政策和市场环境配合的背景下逐步改善，而REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，其市场关注度有望继续提升，二级市场整体后续或将维持稳中向好的趋势。
2、投资策略
短期来看，REITs一级市场的热度不均和项目资产质量、发行估值及所在行业关系较大。二级市场上REITs走势除了和项目及其所在行业景气度有关以外，还和整体流动性情况、个券投资者结构等因素有关。当前二级市场REITs经过一轮估值抬升和行业轮动以后，估值处于相对合理水平，派息率对机构配置盘仍有吸引力，但短期部分REITs出现了获利回吐、震荡加剧、行业分化，风格轮动的走势。预计在没有政策或重大事件催化的背景下，市场或将维持当前走势。
后续看，如参与战略配售、网下配售投资，需要精选个券。在二级市场构建组合投资具备长期投资价值，但短期要防止行业分化和风格轮动对绝对收益带来的负面影响。可考虑把REITs作为大类资产配置工具，减小组合系统性风险。REITs的具体操作上，建议可参与一二级市场分派率较高且稳定、估值合理的项目，并提高对二级市场波动的容忍度，布局长期投资机会。
