《法治周末》记者 朱雨晨
北京人郭先生想要有一套更宽敞、更舒适的房子，以便和父母亲一起居住。于是，他加入了京城楼市的换房大军。
但鉴于资金问题，他决定先卖后买——先把朝阳区的房子卖掉，再到通州区去买。
本以为，这将是一个漫长的过程。结果，他赶上了北京市试点存量房“连环单”业务并联办理，前后才两个多月的时间就办好了。
如今，北京这个试点了一段时间的存量房“连环单”业务并联办理政策，已正式出台。
9月15日，北京市住建委和市自规委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（以下简称《通知》），正式在全市试行存量房交易“连环单”业务并行办理。
受访专家、律师表示，此次北京出台的政策，总体上就是一个换房的政策。“连环单”同时办，可以减少购房者的等待时间，也可以减少购房者的支付成本。对于所有房地产的相关交易方来说，这一新政都能带来利好。
“连环单”周期长，风险多
所谓“连环单”，《通知》表明，是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。
北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《法治周末》记者，北京的二手房交易中，改善型购房占比是相当大的，很多的购房人在购房的时候会出现“连环单”，需要先卖出去自己名下的房子，然后再腾出购房资格或拿到卖房款去购买新的房子。
“一般而言，这个周期是比较长的。而周期长意味着变量可能就会增加，风险也可能会随之增加。”王玉臣说，实行“连环单”业务并行处理，能提高效率，缩短流程，可以从一定程度上降低交易风险。
“北京二手房连环交易，往往和改善型住房需求有关，即类似卖掉小房子再换大房子，此类交易其实有两笔，过去两笔分开操作，造成交易周期明显拉长，也使得交易成本较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法治周末》记者采访时如是说。
中原地产首席分析师张大伟也对《法治周末》记者表示，北京的“连环单”交易在二手房环节非常多，40%以上的市场交易都是“连环单”交易。过去“连环单”交易周期非常长，遇到各种纠纷的可能性就很大。
北京的戴先生和刘女士就都曾遭遇过“连环单”风险。
戴先生2019年想要换一间宽裕、舒适的婚房，结果在“连环单”交易的过程中，因误解了“3个工作日即可收到首付款”的前提约定，导致“连环单”的资金衔接出现了问题，因此一度陷入困境。
同样是在2019年，刘女士想要换一套学区房，却因“连环单”卖房子的环节出现了问题，导致买房子的环节无法如期交纳首付款，进而连带影响到同样是“连环单”的“上家”，引发纠纷。
新政打通“堵点”，划定节点
《法治周末》记者了解到，为了打通“连环单”的“堵点”，从2021年起，北京市住建委在部分经纪机构中进行试点，将“连环单”业务优化为并行办理。
北京链家就是试点经纪机构之一。据悉，北京链家交易中心从2021年4月开始试点“连环单”业务并行办理。有关交易数据显示，北京链家当前“连环单”网签占比稳定在10%至13%之间。
前述想要换一套更宽敞、更舒适的住房的郭先生，刚好赶上了这次试点。链家经纪人向他推荐了“连环单”并行办理业务，两单同时走流程，让他很快就完成了交易。
“如果不是受疫情的影响，还能更快些。”郭先生对《法治周末》记者说，因为“连环单”业务买卖都在一起进行，所以，中介费也更优惠了。“总体的体验很不错。”郭先生笑着说。
如今，北京市在前期试点的基础上进一步完善提升，正式出台了相关政策。
《通知》明确，“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，买卖同步。
王玉臣对《法治周末》记者解释说，纳入“连环单”业务的购房家庭，其卖出住房网上签约后，即可视同该套住房“暂时”转出，进行买入房屋的购房资格审核，待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。
张大伟告诉《法治周末》记者，北京“连环单”过去的交易环节必须要以“过户”为宗旨，即这套房在法律上跟卖方没有任何关系后才算终止。但现在简化了“连环单”流程，将“网签”划为了节点。
他打比方说，你要卖掉一套房，只要这套房进行了网签，哪怕房子的买主需要经历很长时间的办贷款等一系列流程，但只要网签了、跟他发生了交易，这时，虽然这套房子在查购房资格时还会存在，但在新政策下，不会再影响你去做新的审批，同样也不影响如果你名下无房，去买另外一套房作为首套房所享有的财税方面的减免。
“新政策全面执行的话，可以有效提高‘连环单’换房的效率，降低改善型购房的时间成本和交易风险。”王玉臣对《法治周末》记者说。
严跃进也认为，此类做法有助于更好地激活改善型购房需求。对于一些购房者来说，此类流程简便，自然在“先卖后买”的操作中更加游刃有余。
一言以蔽之，受访专家、律师认为，将“连环单”业务实行并行处理，优化了购房资格核验操作，可以有效缩短“连环单”的交易周期，能够节省50天左右。
新政锁定“卖一买一”市场
当然，并非所有的“连环单”交易，都适用此次新政。
《通知》明确了申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有本市商品住房购房资格。
此外，《通知》还明确了“连环单”业务办理的流程、规则等内容。
一是落实共同申请制度。《通知》明确，“连环单”家庭与卖出方、买入方达成交易意向，就办理“连环单”业务达成一致意见，共同向提供经纪服务的经纪机构提出“连环单”业务申请。换言之，两笔交易3个当事人需要同时签订此类交易协议。
二是优化资格审核。《通知》明确，“连环单”家庭已签订合同（卖出）网上签约未转移登记的房产，购房资格审核时不计入名下房产套数。由此可以看出，其相当于此类家庭一旦出售房产，就可以很快获得再次购房的机会。
三是明确交易中途停止的处理规则。《通知》明确，若是此类“连环单”交易中该家庭出售房屋这个过程终止了，那么下一单即该家庭继续购房的工作也要停止。
“这样做，实际上就是要确保此类连环交易不会出现交易风险。但如果房屋出售成功了，后续继续购房或不购房则相对来说比较独立，不受前面交易失败的影响。”严跃进解释说。
值得注意的是，北京住建委称，目前，北京仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的“连环单”业务纳入试行范围。这意味着将新政牢牢锁定在了二手房“卖一买一”的交易范围，卖二手房换新房并不涉及。
对此，张大伟解释称，首先，“连环单”一般情况下都是二手房。新房交易周期长，办下房本的时间不确定，一些新房甚至可能需要好几年；而二手房可以立刻交易，一般只需两三个月就能办下房本，所以这个政策可能带来的不利影响相对可控。
其次，市场上还存在三连环，也就是三户进行两次交易，卖家在卖掉这套房子的同时再买一家的情况，也存在五连环、六连环，甚至最多是八连环。这种情况下买家-卖家-卖家-买家……这个周期会很长，其中的交易环节更为复杂。所以这个新政策主要针对的是市场上比例更高的三户两连环。
王玉臣提醒，在新政策执行的过程中，需要注意防范一些人可能会“钻空子”，通过“连环单”的方式来规避购房资格审查等问题，要注意做好流程监管。同时，这种方式并不能完全降低“连环单”的交易风险，购房者在购房过程中还是需要多加注意，做好合同文本的审查与交易流程控制。
采访的最后，受访专家、律师一致认为，换房政策是目前各地需要积极优化的内容，包括此前各地推出的“带押过户”政策，实际上都是换房政策的重要体现。此类政策需要推广，也需要积极做宣传。北京此举，属于首创，值得全国其他城市学习和落地推广。
