文 |宋虹姗
编辑 |岳嘉
图片来源 |pexels
“发展商决心要钱不要货，超级大劈价近四成。”近日，一处位于香港九龙何文田的豪宅楼盘开始“甩卖”，代理行的经纪人如是介绍该楼盘的价格诱惑。
上述楼盘名为“傲玟”，位于九龙豪宅核心圈的何文田常胜街17号，附带优质学区资源。“它的缺点是距离地铁步行时间较远，周边缺乏配套大型商场，不过目前属于接管人强制劈价出售、发展商被迫降价的状态。”一名活跃于九龙区域的豪宅经纪人对36氪表示。
傲玟是上市公司高银金融（0530.HK）前主席潘苏通私人持有的何文田楼盘，他于2016年以64港元的高价拿下该地块。
由于高杠杆发展策略，高银金融于2020年被德意志信托（香港）向法院呈请清盘。潘苏通个人持有的傲玟项目公司也被抵押借贷方橡树资本强制委任了接管人。
在李嘉诚“七折”甩卖油塘亲海駅II期的哄抢和热议中，货值更高、折价更大的傲玟显得有些落寞，但其大幅降价对市场的冲击不容小觑。
何文田豪宅“批量”降价抛售
早前，全球最大的不良资产买家橡树资本为傲玟项目公司提供了75亿港元的抵押融资。2022年，橡树资本委任普华永道，希望接管傲玟并主导卖楼。随后，潘苏通向法院申请禁止接管行动。
法庭颁下的判词显示，橡树资本提供的75亿港元融资年息14%，仅一年利息就高达10.5亿港元。若债务方出现违约，则加息至22%。由于傲玟的售楼纸（预售证）在2022年8月被撤销，导致发展商未能卖楼套现，进而未能在2022年9月支付第二笔利息及相关费用，随后橡树资本在11月委托了接管人。
香港法庭认为，无证据显示橡树资本阻延傲玟发展商卖楼，并认为接管人普华永道虽然由债权人方面委任，但其职责仍然是为项目公司最佳利益行事，故此判接管人胜诉。
香港楼市分析人士指出，市值达170亿港元的傲玟，将会成为本港近年被接管的最贵不动产项目，超越市值约80亿港元、原由中国恒大（03333.HK）持有后被建行接管的湾仔中国恒大中心。
36氪了解到，2023年7月底，由橡树资本接管的傲玟已经开展新一轮销售，以现楼及招标形式卖楼，其招标程序由普华永道负责，目前购房者已经可以参观现房。
上述何文田豪宅经纪人告诉36氪：“傲玟入市第一天，就收到十几份标书，目前基本已经入标。两居室的总价自1562万至1756万港元不等，每平方呎的单价为17800港元至20000万港元之间，3个月后就可收房。”
换算到每平方米，傲玟的单价在20万元左右，较此前的售价折让三到四成。此前，香港艺人陈家乐于2019年豪掷5045.2万港元购买2套傲玟房产，平均每呎价格高达35405港元，但陈家乐已于2021年终止了该交易。
在联系汇率制背景下，美元加息引导港元加息，香港购房按揭者月供压力陡增，市场逐渐降温。这也是傲玟大幅降价入市、快速套现的背景之一。自2023年3月通关效应过去后，中原地产指数CCL从168点跌至164点，另据香港土地署数据显示，截至7月底，香港一手盘销售6843套、销售金额为762亿港元，降至了过去十年的新低。在市场下行背景下，傲玟大幅折价入市才能抢占先机。
李嘉诚抛售背后
傲玟入市同期，李嘉诚旗下长实集团的新盘以低于周边市场价30%的噱头出售，引发购房者哄抢及舆论哗然。
位于尖沙咀附近的油塘亲海駅II期于8月12日首轮发售，该期全数626套标准分层户，平均每呎价格14868港元（折合人民币15万元/平方米）。据周边区域经纪人反映，该价格较周边确实比较优惠，并非外界所说的只拿出几套低价房作为噱头，而是整体均价较周边都有较大折扣。
油塘亲海駅II期周边的曦台楼盘（3年楼龄），目前平均呎价16934港元（约合人民币15.6万/平方米），蔚蓝东岸（预售楼花）平均呎价20245港元（约合人民币18.6万元/平方米），朗誉（预售楼花）平均呎价18321港元（约合人民币16.9万元/平方米），Ocean One（10年楼龄）平均呎价16516港元（约合人民币15万元/平方米）。
巧合地是，傲玟的原持有人潘苏通，与李嘉诚还有一段往事。潘苏通早年花了25亿在香港买下一栋豪宅，毗邻李家，该栋豪宅在2021年被潘以36亿港元的价格出售。
在潘苏通开启地产生意狂飙的年代，李嘉诚曾几次出手帮助潘度过危机。2018年，潘苏通就凭借天津超高地标——原高银金融中心，向李借款102.3亿港元，年利率8%。2020年，潘苏通再次将物业抵押给长江实业，融资87亿港元。后来，因为高银金融无法偿还一笔80亿元的贷款，公司陷入流动性危机。
目前，高银金融仍在面临德意志信托的清盘压力，潘苏通已于2022年6月主动辞任该公司的董事会主席。
另据香港媒体统计，近年不少中资企业、内地富豪旗下在港贵重物业纷纷被接管。涉及不少港岛超级豪宅、新式甲级商厦以及住宅地皮。据港媒2023年5月统计显示，包括傲玟在内，相关被接管的“银主盘”价值累计已超过260亿元，这些项目的低价入市对香港楼市造成了一定的冲击。
其中，由深圳祥祺集团董事长陈红天持有的红磡祥祺中心A座及B座甲级写字楼，去年市值高达约70亿元，目前估值已有所回落。湾仔中国恒大中心获得的投标价格，也远低于许家印标售的80亿港元。
