文 |宋虹姗
编辑 |岳嘉
8月17日，顺丰房托（02191.HK）发布中期业绩，该不动产信托基金上半年收益为2.236亿港元，同比增长13.2%；物业收入净额1.807亿港元，同比增长11.8%；可供分派收入1.17亿港元，同比增长7.1%。
另据中期分红公告显示，顺丰房托每基金单位分红对应当前市价的收益率超过5%，全年分红收益率有望超过10%。尽管分红回报丰厚，但这也侧面反映出该基金低迷的市场价格表现，旗下投资组合估值73.78亿港元，总市值仅为20.5亿元。
发布中报同时，顺丰房托也宣布王卫辞任非执行董事及董事会主席；非执行董事何捷获委任为顺丰房托管理人的董事会主席；李菊花获委任为顺丰房托管理人的非执行董事。
作为首只在香港上市的物流仓储REITs，背靠顺丰集团的顺丰房托取得了疫情期间逆势业绩增长。眼下，王卫专注于顺丰控股在香港的上市进程。根据公告内容，他与董事会并无意见分歧，辞任是为了腾出更多时间在顺丰集团的物流业务上。
然而，顺丰房托仍是一家高度依赖顺丰集团的REITs，上市以来没有扩募并购资产及优化租户及租金来源结构的动作。背靠顺丰，既带来了租金回报的稳定性，也让投资者对其独立发展壮大的能力产生担忧。
租约及收入高度依赖顺丰集团
顺丰房托上半年收益为2.236亿港元，同比增长13.2%。收入增长主要因在2022年6月收购的长沙物业所带来的贡献所致。扣除4290万港元的物业运营开支后，顺丰房托的物业收入净额1.807亿港元，同比增长11.8%。
截至目前，顺丰房托的底层资产分别是位于长沙、佛山、芜湖以及香港青衣的物流园。2023年上半年，四处物业的平均出租率是98.2%，该指标与2022年年底持平。
顺丰房托的高出租率与顺丰集团提供的稳定长期租约直接相关。顺丰集团所占出租面积的比例高达78.9%，为总收益贡献占比达73.1%，与顺丰集团租户签订的现存租约大部分于2026年到期。
位于香港的青衣物业在2023年的续租租金平均上调12.4%，这得益于多元的租户结构。其中顺丰集团占出租面积的比例为65.9%，同比2022年底的97.3%大幅降低，该物流园也是顺丰房托旗下外部租户占比最高的底层资产。相比之下，位于长沙、佛山、芜湖的物流园，来自顺丰集团的内部租户占比分别是75.4%、99%、90%。
顺丰房托行政总裁翟廸强表示，母公司顺丰集团是顺丰房托的底气，是旗下物业维持稳定的重要原因之一。
翟廸强认为，母公司顺丰集团租用面积超过50%是项目信心的保证，更是在经济环境不稳的情况下带来的保障。他表示：“很多投资者反映，信托现有大部分租金来自母公司，风险很大。以单一客户角度是对的，但是我做投资房地产这么多年，要看的是整个物业组合里的租户素质，要看他们的实力有多强，而不是谁付多少租金给你。”
120亿元资产扩张目标不及预期
截至2023年6月30日，顺丰房托投资组合的估值为73.776亿港元，与2022年年底持平。顺丰房托在公告中解释，人民币贬值产生的汇兑亏损，导致港元计值的内地物业估值下跌，抵销了位于香港青衣物业估值的轻微增长。
2022年，顺丰房托管理层曾宣布，目标是上市两年内将总资产从60亿扩大到120亿港元。顺丰房托于2021年5月上市，如今时间已过两年，并未达成扩张目标，且仍有一段距离。
对于资产扩充缓慢，顺丰房托高管在中期业绩会上透露，考虑到全球经济不景气，息率处于高位，令房托融资成本增加，公司将采取积极主动的举措来降低利率风险。接下来，公司将专注于粤港澳大湾区的资产，会和母公司顺丰集团讨论现有物流资产项目收购，有望在2023年底公布相关计划。
翟廸强也在近期接受观点网采访时坦言：（无法达成资产扩张目标）不完全是市场的问题，也包括股票价格等因素。当前市场比较复杂、利率处于较高位的情况下，他们对收购项目会倾向谨慎，也不再为收购计划定下确切的时间表。
在香港上市REITs中，顺丰房托超过40%的资产负债率使其财务负担较重，这主要基于顺丰早年自建物流园区所动用的杠杆资金，也使得其在融资利率上不占优势。而破净的估值也制约了其增发扩募的融资空间。
目前顺丰集团旗下已有顺丰控股、顺丰同城、顺丰房托、嘉里物流四大上市主体，后三者均已在港股上市。
与顺丰房托缓慢的资产扩张相比，顺丰集团以多个上市平台为基础，近年来持续募资，以更高的资产负债率换来了更多的飞机、机场、物流园。财报显示，2018—2022年，顺丰控股的负债规模从347亿元攀升至1186亿元，资产负债率从48%上升到55%。
