“华润+长隆”斥资197亿拿下的广州番禺超级地块，即将推盘入市。
4月20日，华润置地联合长隆集团斥资197亿拿下广州番禺超级地块。华润+长隆以1/16的概率、连续摇中两块宅地，顺带拿走两宗配套商业用地，一度引发在场其他参拍房企代表的质疑。摇号现场贴上封条，连摇号用的乒乓球也一并被封存。当晚，广州公共资源交易中心宣布摇号有效。
华润置地对这一超级地块早有规划，在土拍摇号前，已在地块旁的地铁口挂牌进行疏导改造。幸运摇中后，这一超级地块也步入快周转轨道：
6月，住宅项目案名定为“长隆万博悦府”，意图连接长隆、万博两大广州超级IP；
7月，长隆万博悦府发布产品户型，主攻改善客户。
8月，长隆万博悦府在规划上“砍掉一栋楼”以保证项目品质，又因未按规定施工遭遇行政处罚。
总之，这是一个有点风吹草动，就能登上广州同城热搜的项目。
36氪了解到，作为华润置地在华南区域的重点项目，长隆万博悦府将在9月2日开放示范区，9月底正式开盘。其中142平的四居户型产品最受追捧，蓄客阶段的意向冻资客户，已经远超推盘量。
为做园林 少了整整一栋楼
8月6日，华润置地广州官微发了一则重大消息：
将长隆万博悦府2125地块整体规划从13栋减为12栋，层数在30—47层，户数定在1600套左右。
图源：华润置地广州官微
按照最新规划，原本楼王位置，做了园林。
这一规划变动，看似舍弃了一栋楼王，其实也算是保住了项目的改善品质。因为小区的容积率为4.48，这个数字很刚需，所以长隆万博悦府也只能选择在高容积率下，在楼栋分布和园林上做工作。
据悉，项目首期开盘1、2、5、8栋楼，大概600套房源，户型面积段为98平、124平、142平，总共6款户型，主打改善产品。
图源：华润置地广州官微其中最小户型98平3居，做了4开间朝南布局，3个卧室和客厅全部朝阳。
长隆万博悦府98平3居户型图
而124平4居户型，有3款，基本上都是南向3卧+1客设计。
长隆万博悦府124平4居户型图
142平4居，有两款，目前这两款户型的冻资数量已远超推货量。
长隆万博悦府124平4居户型图
按照目前的规划图来看，98平户型都分布在地块南侧1、2号楼，可能会受到汉溪大道的噪音影响。
项目所在位置，也是长隆万博悦府的一大卖点。
首先，从位置上看，4宗地块位于广州地铁南村万博站与汉溪长隆站之间。而南村万博站属于7号线与18号线交汇站，汉溪长隆站则是3号线与7号线的交汇站。
而三条地铁线路的地上，便是新光快速路、汉溪大道、番禺大道三条城市主干道。
图源：华润置地广州官微
此外，从地铁站名称便可以看出，地块拥有万博商务区、长隆旅游度假区两大城市级配套资源。
从目前商业地块的规划看，基本已经确定将引入华润万象系商业，而且据项目发布会透露，后期会做成万象城+万象天地的融合，形成“开放街区+mall”的商业形态。另外，项目对面即将开业的K11 SELECT，也会为片区带来新的高端商业。
按照华润、长隆对商业与住宅的整体规划，长隆万博悦府社区规划专属通道，直达长隆开放式乐园&万象系商业。
图源：华润置地广州官微学校方面，项目自身规划21班幼儿园+72班小学+36班初中的教育配套，具体引入哪所学校还未官宣。
价格方面， 长隆万博悦府2125地块的住宅楼面价3.34万/平，具体的开盘价格还没确定。不过，从项目周边新盘售价来看，耀胜新世界广场·耀胜尊府单价大概在6.1万/平，华发越秀·和樾府单价在6.2万/平左右。
幸运的代价
广州番禺超级地块是广州土拍历史上总成交价第二高的地块。其中包含两宗宅地和两宗商地。
从土地出让要求来看，条件非常严苛，而且指向性明显。
其中，住宅地块，参与竞拍住宅用地的房企或联合体，必须保证以不低于挂牌底价报价至少一次，如违约则必须缴纳违约金20亿元。而且，参与宅地拍卖的房企，还必须参与两宗商地的竞买。
而商业地块，则要求引进的企业或其实际控制人为《财富》世界500强2022年排名前100名的企业，同时这家企业旗下具有中国连锁经营协会评定的“2021 年中国连锁百强”排行榜前10 强的企业。
此外，商业地块引入购物中心品牌明确指定：须为太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家。
这些严格的条件，并没有吓退招商、保利、华发3家国央企，他们与华润+长隆联合体刚正面。
4家房企经过55轮、56轮举牌，分别将两宗宅地都竞至摇号环节。
2011地块出价记录
最终的摇号环节，华润+长隆联合体“人品大爆发”，以1/16的概率，逆天将两宗宅地都摇中。
此外，根据出让规则，两宗商业地块也成为华润+长隆的“囊中之物”。
当日土拍现场有房企拒绝在结果确认书上签字，并请来律师和广州市公共资源交易中心沟通，要求彻查摇号全过程。但当晚，广州公共资源交易中心便正式宣布，摇号公平有效，有关质疑为不实言论。
华润+长隆为自己的幸运付出了一定的代价。197亿的总成交价，比底价高出22亿。
开盘恰逢广州“认房不认贷”新政
7月31日，广州市住房和城乡建设局发布了关于长隆万博悦府的一则处罚通知：
华润广州番禺BA0902125、BA0902126地块项目基坑开挖工程施工单位未按规定进行施工监测和安全巡视，罚款12000元。
图源：广州市住房和城乡建设局虽然处罚并不严重，但无疑不在提醒华润，一切要按照规定，按照计划进行。
2014年，华润就进入广州，斥资30亿在天河连拿3宗地块。
2022年底和2023年初，华润置地花费68个亿，先后摘得广州荔湾白鹅潭悦府及商业地块，计划打造一个约69万平的滨江万象综合体-白鹅潭华润置地中心。
今年4月份，华润联合长隆拿下长隆万博巨无霸地块，又在8月初以75亿摘得天河东岐山路AT1010008、AT1010010巨无霸地块。
上周，华润置地在广州办了一场万象焕新品牌发布会，总结华润在广州的10年，顺便为即将入市的超级大盘长隆万博悦府造势。
这场发布会，华润置地华南大区总经理王渊、华润万象生活华南大区总经理郭洪亮、华润置地广州营销管理部负责人苏彤都到场，足见其重要程度。
最近一则关于华润华南区域楼盘深圳润曜府的通知流传开来，通知显示：因“认房不认贷”政策即将出台，项目公司收回优惠折扣。
图源;网络项目公司否认这一通知的内容，称项目没有召开相关会议，也没有关于价格方面的调整决策，关于价格方面的消息一切以项目售楼处公示为准。
8月30日，广州在一线城市中率先执行“认房不认贷”政策。这一政策出台，将释放一大批买房需求，对于即将入市的长隆万博悦府，算是重大利好。
图源：广州市人民政府官网综上，华润置地·长隆万博悦府因为其地理条件优越、开发商品牌优势大，只要价格不太过分，不太愁卖。
戏台已搭好，等看戏。
文|甘承浩
