8月31日，被人们戏称为楼市的“疯狂星期四”。9月1日，则是上海和北京的主场。
原因是，8月31日，央行连发重磅政策，内容涉及买房首付比例下调、存量房贷利率下调。这两项政策一个是针对要买房的群体、一个是针对已买房的群体，算是做到了“雨露均沾”。
图源中国人民银行官网而9月1日，上海和北京先后官宣实行“认房不认贷”政策，至此北上广深四个一线城市都开始实行认房不认贷政策。
图源上海市住建委官网
图源北京市住建局官网政策的出台后，有很多人依然对其处于“不理解”状态，尤其是存量房贷利率下调的政策。对此，「真实买房计划」编辑部第一时间收集了读者的相关问题，并在此一一解答。
关于买房首付比例是怎样规定的？
央行此次规定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
这点很好理解，就是降低首付比例了。以北京为例，北京现行的买房首付政策是，普通住宅首套首付35%，二套60%。
如果北京按照央行最新政策执行，一套500万的房子，首套首付比例20%的话，只需要100万，比之前省75万。而二套首付比例则会由原来的300万直接砍半降至150万。
但北京目前还没执行这个政策。
买房的贷款利率怎么算？
关于买房利率，央行是这么说的：首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
简单点说，全国都适用的，二套住房利率政策下限调整为LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为LPR减20个基点。现在全国的5年以上贷款的基准利率是4.2%，也就是说首套房贷利率4%，二套房贷利率4.4%。
当然，买房利率的决定权还是在各城市、各银行，具体贷款利率还是要咨询当地银行。还以北京为例，目前北京首套商贷利率LPR+55个基点，二套+105个基点，按照最新4.2%的LPR来说，首套房贷利率4.75%，二套则是5.25%。
买房新政什么时候实施？
央行说了，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
重点就在这个“自主确定”，也就是说不强制，你各个城市自己决定。其实在这个政策出来之前，已经有很多城市在实行低首付比例和低房贷利率了。
像重庆、南昌、太原这些城市已经在部分执行首套房首付比例20%，而像太原、厦门、沈阳、天津这样的城市，首套房贷利率已经低至3.8%。
但像北上广深这样的一线城市，目前实施首套房贷首付下降的可能性，相对小些。
首套房贷利率下降到底是咋回事儿？
央行发的政策，具体就是涉及三点：
第一，存量首套房贷款利率，从9月25日正式开始。
第二，下调首套房贷款利率，需要借款人向金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
第三，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
第一点和第二点都好理解，9月25日开始执行，可以和银行申请调低自己现有房贷的利率。
就是这第三点，有点难理解。其实这一点，主要就是利率怎么降，降多少的问题。
简单点说，就是存量房贷利率可以降了，但需要对比你当年买房时，所在城市的房贷利率下限去做加减法。
比如说，你当时买首套房时，所在城市当时执行的首套房贷利率下限是3.5%，而你当时的房贷利率是4.5%，那么你就可以申请到3.5%，但如果你买房时房贷利率是3%，比当时的下限还低，那你就不用申请啦，当然也不用补利息。
如何能知道自己当时买房的房贷利率下限？
这个问题也是政策一出台，大家争论的焦点。
自己买房当年的房贷利率下限，这需要各个城市出台相关的文件，确定具体的基准数据。
今天，北京、上海、深圳三城已经陆续发布了相关的基准数据。
北京从2019年10月开始执行的首套房贷利率下限是LPR+55个基点。
上海则公布了2016年3月至今的6个时间段的房贷利率下限水平。
深圳也公布了2016年7月至今5个阶段的房贷利率下限水平。
按照这样的节奏，全国各城市估计会陆续出台首套房贷利率下限情况，具体等你的城市出了，你再看看你的房贷利率是高了还是低了。
存量房贷利率下降政策出台，对哪类人最有用？
其实近两年，由于房地产市场环境不太好，很多包括北上广深一线城市在内的首套房贷利率基本上都是在贴着房贷利率下限在贷的。比如说你的城市的房贷利率下限是4.2%，你当时买房的利率也是4.2%。
所以，存量房贷利率下降的政策，对这一类人的影响并不大。
影响最大的那一批人应该是“认房不认贷”政策出台后，自己手里的房子从二套变首套的那一部分人。
目前，广州、深圳都相继放开限购，执行“认房不认贷”政策。
之前因为在外地有房贷记录，在广州、深圳买第一套房子，被打上二套标签，他们无论是首付还是房贷利率，都严格按照二套条件执行。
现在他们的身份变了，变成了首套，理论上这部分人在“存量房贷利率下降”政策出台后，最受益。
以广州为例，目前广州执行的首套、二套房贷利率分别为4.3%和4.8%。先不管买房人买房当年的房贷利率下限是多少，只自己的首套、二套比就差了0.5个百分点。
以30年100万商业贷款计算，利率4.8%时，等额本息每个月要还5246元，利率4.3%时，每个月应还4948元，每月少还300块钱。
也就是说，目前的存量房贷利率下降的政策，需要结合认房不认贷“政策一起使用，威力会更大。
目前，广州、深圳出台认房不认贷政策后，中山、江门、厦门、武汉等城市相继跟进。
刚刚，上海也宣布实施”认房不认贷政策了，截至发稿，四个一线城市中只有北京没有出台了。
现在最大的悬念是，认房不认贷与存量房贷利率下调，是否可以一起用？央行的细则有一条：存量按揭不仅包括已发放首套个人住房贷款，也包括借款人“实际住房情况符合所在城市首套住房标准”的其他存量贷款。
有了这条，二套房贷利率的按揭人，有理由乐观一些。
但也要注意一个问题，就是商业银行出于稳定生息资产规模的利益考量，可能会在允许客户降低房贷利率的前提下，在合同中追加一个条件：约定期限内不准再提前还贷。这可能成为一些银行让利的前提条件。
文|甘承浩
