新春回顾 | 2019年,我们深度研究了这几个头部企业

新春回顾 | 2019年,我们深度研究了这几个头部企业
2020年01月23日 21:21 赢商网

今天是农历廿九,一些商业地产人还坚守在工作岗位上,一些商业地产人正在归途中,一些商业地产人已和家人团聚。无论此刻您在哪里,赢商网都衷心祝福您新春快乐、合家安康。

刚刚过去的2019年,无疑是充满变化和挑战的一年,商业地产行业也在面对变化和激烈的挑战中往新的格局和方向发展。

每年农历新年期间,赢商网都会推出“新春回顾”系列,温故而知新,为假期提供干货,也为新一年工作提前掌握商业趋势。此篇为“新春回顾”系列的第一篇“企业深度研究”。

过去一年,我们对凯德、大悦城、印力、万达、新鸿基、华润置地、平安不动产等多家头部商业地产开发商、投资方进行了深度研究。穿透时间,我们理解了一个个企业的长期价值。01

凯德是如何用REITs低调“赚大钱”的?

2019年是凯德进入中国的第25年,虽说中国是它的商业重镇,可与万象城、大悦城、太古里等网红MALL相比,凯德好似个“稳重”的第二主角,默默看着周边的喧嚣,默默玩着商业“快周转”游戏。自成立之初,资本之于凯德(Capitaland)的意义就是底色,从它的名字中亦可看出。但对外界来讲,凯德的资本运作故事依旧神秘。凯德集团作为资产配置中心和基金平台,将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期,私募基金收购并培育物业,待物业成熟产生稳定的现金流后,再打包或注入REITs实现退出。通过这样的资金运作,凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs,完整的投资和退出流程。凯德商用中国信托(CRCT),是凯德集团旗下专门针对中国商场的REITS,目前中国已有11个成熟项目注入。REITs的投资回报情况根本上反映了运营能力。赢商网总结了凯德商用中国信托(CRCT)三大提升收益的策略:

  • 调整租户组合、重新配置店铺单元,寻求资产增值;

  • 优化资产组合,提升资产估值;

  • 增加非租金收入;

关于凯德的“PE+REITs模式”以及运营秘笈

02

学不会的新鸿基

新鸿基,生于1963年。上世纪80年代前,它成功穿越了第一轮经济周期。然后是,第二轮、第三轮……经半个多世纪风云变幻、盛衰循坏,始终奔跑前头的新鸿基,称得上真正跑通了“租售并举”的路子。当香港的业绩贡献力逐步变弱,内地正成它的重头戏。其内地发展呈现出以下二点:瞄准一线城市核心商圈,有上海依赖症;商业地产投资望加大,现金流配置待优化。对于内地开发商,需要学习的是新鸿基是如何做到穿越多周期、富过三代的?

  • 紧扣宏观周期,善用金融手段;

  • 顺境谋变,降低周期风险;

  • 主业为上,多元试错;

  • 模式得当,战略正确;资源稀缺,产业链延伸;

学不会的新鸿基,总有能学之处

03

站在40岁的十字路口的华润置地

“租售并举”的故事,在内地,属于华润置地。 从1994年华润置地出现后的10年时间内,都是以住宅开发为主,它的商业地产故事发生在2004年。2004年12月,“华润中心 万象城”在深圳罗湖面世,华润置地的商业地产野心渐显。该项目历时8年、总投资达60亿港元、总建筑面积50万平方米,定位中高端群体,是彼时鹏城最大的购物中心。 此后一年,其宣布收购华润集团北京华润大厦、上海华润时代广场及深圳华润中心等出租业务。此举意味着,华润置地由住宅发展商转变为综合型地产商。 租售并举,成了华润置地另一醒目标签。华润置地开始进入了“万象城”速度,并悄悄对标上了港资新鸿基。 不过,华润置地进行“租售并举”过程不如预期般顺利,到了2018年,其投资性物业贡献的收入都不及销售物业的十分之一。 过程不如预期,并不意味着华润置地“租售并举”的失败,毕竟该模式仍是当下地产商可选择的有效路径之一。 不过,当下商业地产格局已发生变化,华润置地也须直面现实,站在十字路口,接下来,要怎么走?

华润置地的“租售并举”故事

04

用基金玩商业,大悦城要极速狂奔了

自2016年提出大资管战略以来,大悦城正逐步探索资本循环及资产证券化的路径。也给大悦城加速奔跑的资本:2020-2022年预计陆续开业9个项目,未来3-5年持有性项目将超过50个。看到大悦城在奔跑,拍手叫好者不少,可鲜有人真正了解过这背后,以基金为主角的资管计划究竟是一盘怎样的棋。一开始做综合体,大悦城走的也是传统路线——买地开发建设的重资产模式。投入大、回收期长,虽辅以“以售养持”,但商业步伐一直缓慢。加速,发生在2018年。这年,大悦城有4个项目落地,其中新开业的3个自持大悦城均是通过基金并购改造实现。目前,大悦城有3只房地产基金,包括:

  • 房地产核心基金(2016年,大悦城向房地产核心基金出让6个购物中心49%的股权);

  • 城市更新并购基金(收购、改造、运营存量商业资产);

  • 区域基金(主要关注北方片区的存量物业)。

无疑,用基金的方式做商业,对大悦城来说,的确是盘有诱惑力的大棋,但技有多高,决定着其摘下的果有多大。

大悦城的基金资管计划棋盘

05

万达的轻资产故事

开弓箭,不回头。万达的轻资产故事,便是如此。目前,轻资产项目显然已成时下万达广场“最强”后备军。只不过这条亮堂新路,并非零风险。2015年,转型轻资产前,万达已经完成从只做开发过渡到租售并举,从浅水区挺进深海远洋,驶过了至少三个关键锚点:

  • 有可复制的产品模版、商业模式,通过雄厚的资金实力实现快速规模化;

  • 开始内生增长,降低对外部融资的依赖,融资方式多元化避免系统性风险;

  • 均衡配置现金流,优化物业结构。

而经5年多沉淀后,现在万达的“轻资产”兵团规模渐显,增速日趋加快,在2019年开业的万达广场中,轻资产项目占比已达67%。

不过,万达的轻资产模式要成功有三个隐含前提:足够多能力强的合作方,商业运营能力足够强,分享到理想的租金收益。目前,这几方面万达都面临着一定风险:合作方的约束;商业运营能力不稳;租金收益不确定。

很明显,“轻资产”这条亮堂的路上,王健林和万达可能有反复,但不会回头。

王健林的“王炸”故事

06

万科第二增长曲线的焦虑

无疑,地产业务依旧是时下撑起万科股价最重要的力量,万科第一增长曲线已然走通。但这显然不是郁亮期待的最理想状态。于是乎,自2017年6月接棒万科董事会主席一职以来,郁亮为万科设定的目标在“活下去、活得好、活得久”之后,进一步发力“第二增长曲线”。可“再造”万科这条路,比预想中困难,因为前路无师。通过学习美国帕尔迪,万科对产品进行多维度细分,大大延伸其产品线,也创造了第一条陡峭的增长曲线。从铁狮门那里,万科学来了“小股操盘”术;从美国华平投资集团得到信息,物流在中国未来会蓬勃发展,万科进军物流领域之后又入股了普洛斯。集众家之长的万科,终是在主营业务住宅之外,搭起了多元组合的积木。但转型的第二增长曲线该会如何走,万科还在寻找,其还未真正找到与其体量相匹配的细分市场。按照国金证券的测算,为了对冲住宅业务,万科至少需要建立六个千亿级业务,才能再造新万科。这不是件容易的事儿。

郁亮要再造一个万科,太难了

07

印力16年沉浮启示录

作为国内较早涉足商业地产企业,印力是国企改制的时代产物,经历了数次“秩序重组”,把自己活成了一个中国商业地产的经典故事。它曾搭上国际资本巨头,成为资本市场初级玩家,直面全球金融危机,折戟沉沙铁未销;它是市场上极少数自持运营的公司,曾与万达分庭抗礼,却在商业地产黄金时期掉队,几度易主。出乎市场意料,投入万科怀抱后,它重新登上“老二”之位,终极目标是状元荣光。可如此稚嫩的肩膀,要如何承受来自万科和郁亮的重托,这是丁力业所担心的。毕竟抢下万达的头把交椅并非易事,还要扛住恒隆、凯德等前辈们的强势气场,以及新城、龙湖、大悦城同侪们的四面围攻。答案,没有现成的,需要印力去摸索。恰似过去16年间的起起伏伏,走过的所有弯路,其实都是必经之路。

印力如何承受来自万科和郁亮的重托

08

平安不动产“存量物业超级持有人”之梦

自1995年“物业管理”起家,到成为“中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台”,平安不动产注册资本金达200亿元,资产管理规模超3500亿元。 平安在商业地产领域发展路径的起点,是2007年买下的原中信城市广场(深圳首个大型购物中心,为当时深圳创造了多个商业历史),但多种因素下该项目经营处于严峻的局面。直到2014年平安不动产接手后,更名“城市广场·深圳”,情况才逐渐好转。也正是在这一年,平安不动产正式成立运作了商业管理部。 2015年,平安对外的商业地产策略,以“高、中、低”对应着“三条产品线”:主打高端的“PAFC”金融中心系列,中端时尚型“City Mall”系列,及生活型社区型购物中心(养老地产、旅游地产系列)“City Plus”系列。 2016年初,平安不动产战略投资获得砂之船集团15%股权,成为后者第三大股东。2018年3月,全亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托砂之船房地产投资信托在新加坡交易所成功上市。发行证券化产品外,平安不动产还于今年正式发布了不动产基金品牌。 往后走,平安计划将7.2%不动产投资比例,提升至10%。这意味着,接下来会有更多不动产标的物业纳入平安的资管版图中。 平安做大商业资管棋局的野心已昭然若揭。从直接买地到间接入股房企,其勇闯地产圈战绩赫然。而现在,它正在向着“存量物业的超级持有人”进化。

平安不动产的梦现实吗?

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