作者 |米娅
马茹茹、潘立柱对本文亦有贡献
头图来源 |视觉中国
临近开业周年庆之日，郑州首座、全国第20座大融城“被曝出”商管团队撤出。
距其步行约600米、同处二七广场商圈，麦迪逊城市奥特莱斯金博大店，闭店两年，无人问津；旁边的大上海城人去楼空。北京华联二七广场店，闭店三年后，去年8月被郑州商业王者丹尼斯以8.5亿元收入囊中。
有人退出，有人挺进。”收割王”万达，连续收购本土地产商建业商业、鑫苑集团旗下商业项目经营权。华润置地、银泰以各自的方式，立稳脚跟。
各路玩家进退博弈，丹尼斯大卫城红火如常。面对新旧势力更迭，它能否守住王者之位？竞争升级，郑州商业正在重构。
郑州商业小图谱
- 丹尼斯称王，多元本土玩家分流
枢纽地郑州，商业格局自有其特点。丹尼斯江湖之位稳固，一家独大；其他本土玩家则以各自的方式，分食市场，激发和释放城市商业活力。
// 王者丹尼斯：一家独大
郑州商业圈，流传着一句话：一路走来，看到的都是丹尼斯。
但丹尼斯自称：一路走来，没有敌人，只有朋友。过往30年间，其是郑州商业舞台上的王者。
1997年，名震全国的“中原商战”已至尾声，郑州商业一地鸡毛。偏巧亚洲金融风暴来袭，郑州商业雪上加霜，急需新鲜血液输入。
当年，河南籍台商王任生，在郑州人民路开出了首家丹尼斯百货。虽开局惨淡，但屡经调改后，这家店终成“郑州高端百货”代名词。
沉淀十数载，顺时代之变，丹尼斯完成了从百货到购物中心的进阶。大手笔之作——郑东CBD商圈的丹尼斯七天地，总体量27万㎡，环绕如意湖，由南向北铺开，于2011年-2013年间陆续开业。
七个项目，物理空间既相互独立又相互连通，业态涵盖超市卖场、百货、奥莱、购物中心，相互协同。行走其间，仿佛行走在“丹尼斯的郑州”。
进化之路，并未止步。2014年，丹尼斯大卫城开业，后来居上拿下了LV、BOTTEGA VENETA、Tiffany&Co.等郑州首店，以及多个原先入驻丹尼斯百货人民路店的奢侈大牌。
2016年，丹尼斯大卫城披露26亿元销售业绩，往后逐年攀升，至2021年达80亿元，王者之位越坐越稳。
// 河南地头蛇：分食郑州，新田、正弘不可小觑
在郑州，还有不少其他河南本土商业玩家，奋力求存。
新田置业势头不可小觑。其于2010年推出自检自持项目郑州新田360广场国贸店，一举爆红。这个体量13万㎡的项目，是郑州最早的购物中心之一，以金水区花园路商圈为立足点，刷新郑州人的消费生活方式。品牌引进方面，360广场国贸店创造多个第一：河南第一家星巴克、河南第一家优衣库、河南第一家H&M……
以此为其起点，新田置业“轻重并举”，持续扩张。通过轻资产形式，推出360广场绿地新都会店、新郑新壹城店，并打入南阳、焦作等；自持自建重资产项目，则有先后推出的360广场太康路店、新田城店、象湖店（暂未开业）。此外，新田还是郑州本土企业往高线城市扩张的排头兵，于2014年开始进军上海。
正弘置业，1997年在二七商圈推出正弘国际名店，系中原地区首家专营国际奢侈品服饰的精品时尚百货公司。
作为郑州高端商业探路者，正弘置业于2018年12月在金水区推出17万㎡正弘城。根据当地市场需求，正弘城以“潮流 人文 艺术 生活”为向，整体调性轻奢，与高奢范丹尼斯大卫城错位竞争。
正弘城开业亮相的460+家商户，有Karl Lagerfeld、MaxMara Studio、COACH、HUGOBOSS、I.T、Aape等郑州首店，另有CHANEL、DIOR、ESTEE LAUDER、LANCOME、YSL、GIORGIO ARMANI、HR、LA PRAIRIE、LAMER等28个一线国际化妆品牌。
错位竞争策略下，正弘城销售稳步上升，2020年达到35亿元，2021年超42亿元。同在2018年，正弘置业还在中原区推出正弘生活广场，建面6万㎡，定位社区商业。一年连落两子，正弘置业市场“能见度”迅速提升。
来源：正弘城官方公众号除新田置业和正弘置业，其他瓜分郑州市场的本土玩家也各得其所。根据赢商大数据监测，目前振兴房地产在郑州4个项目，瀚海置业、朗悦置业分别有3个项目。
综上可见，郑州商业格局为，丹尼斯独大，新田置业、正弘置业等本土实力玩家把持。郑州本土商业势力竞争，活跃性、多元性都比较高。由此郑州城市商业潜力得到激发和释放，被外来地产商看好。
商业进化慢
- 迷恋百货辉煌，商业新势力探索遇阻
然而，硬币的另一面是，由大卫城称王、其他本土玩家分食的郑州商业格局，因固化，而慢迭代。
“见证过亚细亚百货辉煌年代的老百货人，目前仍掌控着相当程度的市场话语权，且项目职业经理人受制于地产老板的各类要求指标，螺丝壳里做道场，对新鲜玩法大多有心无力。”郑州商业地产观察者张华表示。
郑州对百货的这种迷恋，源于两次百货辉煌。第一次是由亚细亚百货主导的“中原商战”，标志着郑州百货90年代的巅峰。但原本助推行业升级的竞争，迅速变成价格战、开业战的恶性循环。最终，“主角”亚细亚倒闭收场，其他小百货元气大伤，市场一地鸡毛。
张华认为，“郑州商业圈普遍有一种，尊重传统文化、把好的东西留住的想法”。这本身是正面的，但却也在一定程度上，使得新兴商业经营模式和外来地产商，拓局不易。
// 奥莱疯狂，但很难做
在郑州，奥莱玩家分为两派——以宝龙、丹尼斯、绿地等为代表的跨界派，以杉杉、首创、王府井为代表的专业派。
2009年，宝龙打响郑州奥莱商业第一枪。康城奥莱以自营业务板块，入驻宝龙广场A座，营业面积3万㎡，自宣“中原地区第一家纯正的奥特莱斯”，欲“引领河南商业新风”。
由上海世贸与天津现代集团合作开发的世贸奥特莱斯项目，于2014年9月动工建设，项目总投资20亿元，总建面15万㎡，直指“中部地区最大的奥特莱斯”。
丹尼斯奥莱天地由丹尼斯四天地和五天地于2015年转型而来，至今已横跨3、4、5、7四座物业。
专业派方面，最受瞩目的杉杉奥特莱斯，于2016年开出“河南首家真正的奥特莱斯”，自建自持，落址城郊的中牟县。
首创置业联手河南新田置业打造的郑州首创奥特莱斯，2018年开业，建面9.6万㎡，选址郑州下辖荥阳市，立志“重塑西区商业新格局”。
王府井则两次加码郑州奥莱商业。其先于2019年将经营困境的锦艺城王府井转型奥莱，2021年又推出王府井奥莱·平原小镇。平原小镇落位于新乡，但因与郑州交界，该项目在业内人士看来，更像是一座郑州城郊奥莱。
两派玩家摩拳擦掌做奥莱，但与之相伴的是，“奥莱在郑州水土不服”的质疑声，不绝于耳。
康城奥莱、麦迪逊奥莱皆已闭店；鸿裕奥莱项目、世贸奥莱、天河奥莱、丰登奥特莱斯芭蕾雨先后“停工”。非专业玩家们踩中了每一个坑，低估奥莱业态的专业性、没有专业奥莱操盘队伍、缺乏品牌资源和组货能力、没有强体验性，等等。
而专业派玩家的郑州奥莱生意，也不顺遂。在郑州商业地产观察者张华看来，即便是河南奥莱业绩龙头的杉杉奥莱，也只能算是自己活得自在，谈不上“非常好”。
背后归因，内看是一线品牌少，品牌结构不当。外看则是，郑州整体奢侈品消费土壤不成熟。奢侈品牌通常不会在当地正价门店少的情况下，开出折扣店。
// 外来玩家，失意者众
新商业形态，举步维艰。外来玩家，“水土不服”。无论是高端商场，还是中档/大众档商场，失意者众。
中高端赛道，银泰2006年、2010年、2021年三次入郑而不得，留下“蹉跎郑州15年”的遗憾。
港资地产商，同样难啃”郑州。2010年郑州恒隆广场项目签约，但后续无音。11年后，恒隆又在新华联二七店物业接盘之中不敌丹尼斯，再度无缘郑州。
新世界发展在郑州仅有一个项目——位于管城回族区的郑州新世界百货，目前约有50个品牌，包括星巴克、海底捞、屈臣氏、优衣库、必胜客、豪客来、华为体验店，中规中矩，难言出彩。
批量高端玩家的进入，是一座城市商业提档升级的风向标。一如恒隆之于武汉、杭州、昆明、无锡，九龙仓IFS之于长沙、成都。在这点上，郑州显然还有欠缺。
再看中档、大众赛道，有安于一角者如香港锦艺、万达、王府井，“日子还算舒服”，有急流勇退者如光大安石、佳兆业……
香港锦艺2006年进入郑州，两次落子。郑州锦艺城位于中原区，A、B两馆分别于2012年、2016年开业，共计20万㎡，业态以文旅+亲子+餐饮为主。郑州龙湖锦艺城于2018年开业，选址南龙湖片区的新郑市。作为区域首座大型商业综合体项目，总建面13万㎡。
两座锦艺城持续调改，稳坐区域商业中心之位。据官方数据，2021年郑州锦艺城全年客流4370万人次，日均客流11.98万人次；郑州龙湖锦艺城日均客流4万人次。
万达在郑州落下8座万达广场，持续扩大城市商业框架。6座在营项目中，中原万达、二七万达、高新区万达撑起了区域消费主场。但百悦万达广场已烂尾，金马凯旋万达广场还是个未知数。
在丹尼斯七天地制霸的郑东CBD商圈，郑州熙地港由王府井与塔博曼亚洲合资打造，以购物中心+王府井百货形式，曾吸引不少城市首店品牌，如OCE、探鱼、Zara Home等。“熙地港偏安一隅，市场声音不大，但影响力还可以，所以过得也算舒服。”郑州商业地产观察者张华表示。
而同处二七商圈的佳兆业和光大安石，则多有变数。
顺应二七广场片区城更大势，佳兆业于2020年对京莎鞋城持股30%，将后者改造成二七佳纷天地购物中心，定位国潮主题购物中心。然而，项目2021年7月开业即接连遭遇暴雨、洪水、反复封城，经营遇阻。
此外，因“直播+国潮”主题流于场景改造，实质性业态匹配不到位；“只售不租+统一托管”模式引发商户纠纷；1.2公里外的二七万达广场实力挤压等多重问题。因佳纷广场前途未卜，海底捞、世纪华联超市等主力店以及其他品牌，陆续撤场。
5公里之外，郑州CITY·大融城得益于光大安石强悍的操盘实力，仅筹备8个月，就于2021年12月开业。运营团队组建半年多，就交出了一份不错的成绩单：93%的招商率，90%的开业率。
开业以来，郑州大融城举办过年中庆、与人间烟火撞个满怀集市、野火集市、五菱尾箱集市、十一狂欢周等颇具创意的主题活动，一度成为潮流青年“潮趣制躁”主场。
来源：小红书@郑州CITY大融城但这个让张华觉得“挺有意思”的项目，周年之际以光大安石退出收场。追究起来，无缘“双地铁线”便捷交通，被万象城一期、新田360广场、二七万达广场分流，合作方资金投入不够、利益分配分歧，以及长时间封控……都是要因。
但流水的竞争者，铁打的大卫城——仍雄霸二七商圈乃至郑州，并保持对周边县市的虹吸效应。项目销售额逐年攀升，于2021年跃升80亿元，位列全国第10。
大卫城郑州店王地位难撼，但不意味着没有危机。
店王的危机
- 本土玩家加码，华润、银泰、万达再战郑州
丹尼斯的危机，首先来源于郑州城市结构的改变。
郑州是火车、高铁拉来的城市。京广铁路与陇海铁路、京港高铁与徐兰高铁两组交通大动脉在郑州交汇，正线、支线纵横交织，形成气势磅礴的双十字“铁路心脏”。
于国家宏观层面，郑州是“天选”交通枢纽。但随着时间积累，却对郑州本市，却造成地缘割裂。而因铁路交织兴旺的二七商圈，经年累月后，老化严重——脏乱差难掩，断头路很多。
所幸，在“国际消费中心城市”、“国家中心城市”、“郑州大都市圈”城市顶层架构下，郑州城更潮起，首位战略是复兴老牌二七商圈。
来源：小红书@鹿林西2020年郑州政府工作报告提出，要把二七广场片区打造成为“郑州人的精神家园、河南省的消费中心、全国城市复兴的典范”。
强化城中心的同时，往东西南北外扩。往东，主推金水区和郑东新区；往西，推高新区、荥阳市；往北，推惠济区；往南，推航空港区、新郑市。
“一城多中心”格局呼之欲出，郑州需要更多优质商业项目填场，城市商业提档升级需求强烈。诱惑难挡，各地产商伺机而动，丹尼斯全力“卫冕”。
// 丹尼斯守位
守位之战背景下，丹尼斯多个项目拉开新一轮调改大幕。其中位于二七商圈的王牌大卫城，强化重奢和高化矩阵，魄力罕见。
2022年3月，大卫城引入河南首家爱马仕，排队4小时、开业当天卖出1.2亿元，店内商品全部售罄。10月，再引入河南首家Dior精品旗舰店。当地媒体推测，大卫城或将加大奢侈品双层大店等新店型。
明显的信号是，去年9月，商场将美妆区从一楼搬至二楼，并扩大至4500㎡左右，品牌总数增至40余个，包括香奈儿、迪奥、莱伯妮、CPB、兰蔻、雅诗兰黛、阿玛尼、赫莲娜、圣罗兰、植村秀、La Prairie，以及新进品牌SK2/ NARS/HOURGLASS等。高化矩阵更高端、全面。
来源：小红书@丹尼斯大卫城一楼则主要用于呈现重奢品牌，Michael Kors这类轻奢品牌被调至二楼。大卫城总经理曹岗透露，即将入驻的大都是中部地区首进的国际品牌。场内的国际顶级品牌，会从现有的24个增至46个。
除大卫城外，丹尼斯百货人民店、丹尼斯七天地也积极调改。其中，人民店在2021年的调改中，重点改造负一楼，以国潮概念升级空间美陈，又迁入运动潮流品牌，空间更年轻化、时尚化。
大刀阔斧调改存量项目外，丹尼斯还以并购之法做大郑州棋局。
2020年7月4日，丹尼斯8.5亿元接盘闭店三年的北京华联商厦二七店（原物业“凯德广场·二七”）。华联商厦二七店距大卫城仅步行3分钟，二者将与丹尼斯百货人民店形“铁三角协同”，牢牢掌握1、2、3号地铁线最核心地段的客流，稳住霸主之位。
// 河南地头蛇加码
丹尼斯大施拳脚，而其他本土商业地头蛇则开始加码郑州。
正弘置业2018年郑州连落两子，此后再无新项目入市。2019年8月动工的正弘汇，距正弘生活广场800米，因接连而至的疫情、洪水，至2022年末才开张，虽略显匆忙，却有为疫后郑州商业打气之效，市场期待值拉满。
正弘汇体量15万㎡，由地上7层、地下1层组成。定位“青年欢聚场，世界奇遇地”，因新潮强体验，被网友称为“郑州三里屯”。项目有8大主题空间，2大主题街区，还打造了“食光里”主题街区、云之境儿童馆、近1000㎡专业滑板公园、2500㎡空中花园等。
品牌方面，正弘汇引入超500个品牌，其中300多个是各级别首店，比如MTS滑板主题概念店、COACH、MI⁃CHAELKORS、Radley等河南首店；另有CHANEL、ES⁃TEELAUDER、LANCOME、LAMER、HR、ARMANI等高化品牌矩阵。
来源：小红书@挠挠快点开饭新田置业则加强郑东新区的商业版图，分布落下了新田360广场郑州象湖店，新田·印象中心综合体。至此，新田置业的郑州商业项目总数达5个。
// 外来失意者再战
本土地头蛇磨刀霍霍，外来大牌地产商则纷纷再战，洗刷此前的意难平。
▶▶ 华润万象城二期将入市，银泰登陆“郑州陆家嘴”
华润置地旗下郑州万象城一期养店8年，2021年再调改，在轻奢定位基础上，强化亲子矩阵，增加新锐潮流品牌，引入JORDAN乔丹体验店、ECCO、FILA、资生堂、林清轩等。
一期调改愈见起色，二期入市后，届时郑州万象城体量将增至21万㎡。而在丹尼斯七天地雄霸20年的郑东新区，华润置地已落子郑东万象城项目，后者将于2024年开业。重磅加码两大黄金商业区，华润与丹尼斯的龙虎之争全面升级。
郑东万象城效果图来源：赢商网
三次错失郑州的银泰，终于去年12月正式官宣，登陆金融岛，或以轻资产方式，布局in系列项目。官方推文吊足胃口，透露出郑州银泰in项目，或比北京、杭州、成都的in项目更高端。
郑州银泰项目选址郑东金融岛来源：银泰集团官微
▶▶“并购王”万达大玩轻资产，版图迅速铺开
2022年3月，万达签约郑州鑫苑，双方在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等领域深度合作。鑫苑集团创立于1997年，2007年登陆纽交所，在中国20多个城市累计开发建设项目100余个。
4月，万达又以7亿元收购“河南王”建业集团旗下8个商业项目的10年运营权。沉默小半年后，建业凯旋广场和建业凯旋汇更名万达坊，重新出街。
通过牵手两大本土头部地产商，万达将以轻资产模式在以郑州为核心的河南市场扩大牌局，加强话语权。
万达之外，发力郑州的外来玩家，还有新城控股。郑州荥阳吾悦广场是新城控股首进郑州的开篇之作，2021年9月开业引入150多个郑西首店。
丹尼斯的全力卫冕，正弘置业、新田置业等本土地产商顽强加码，华润置地、银泰、万达等外来头部玩家再战。三股核心势力激烈博弈之间，重新塑造了郑州商业格局。显然，郑州商业弱化了垄断底色，朝着多元竞争、档次升级、活力焕新的方向迈进。
但在张华看来，郑州商业进阶的下一章成形，最需要的是时间。
“河南地产企业对商业的重视度，在慢慢提升。如果期待他们继续加大商业投资，可能还需要市场给一些信心和时间，包括也要过了眼前房地产低谷的坎儿。”
