【私教在线】告别全民炒房!现在最流行的财富增配机会是这个!

【私教在线】告别全民炒房!现在最流行的财富增配机会是这个!
2019年09月02日 17:33 光大保德信基金

近期,央妈又出手,这一次直指房贷利率!

一时间投资房产的人都跟打了鸡血似的,个个磨刀霍霍兴奋莫名,仿佛捡到了不得了的大便宜,具体是咋回事呢?这还得从央行的一则公告说起——

8月25日,央行给房贷利率定下限,原话字太多,简单点就是:首套房贷利率≥LPR;二套房贷利率≥LPR+0.6%。2019年10月8日起执行!

看不懂?姐来解释一下,LPR全称Loan Prime Rate,中文叫贷款基础利率,它的意思是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。你可以这样理解,同样的金额,以LPR来贷款利息会少很多。

上面那个是最近的LPR报价利率,结合央行的规定,换算一下就是:

个人首套房贷利率不低于4.85%(8月20日),而过往央行5年以上贷款基准利率是4.9%,相当于降低了5个基点。(1个基点=0.01%);

二套房贷利率下限是LPR+0.6%,即4.85%+0.6%=5.45%。

就是因为这5个基点,有些不明就里的人觉得房贷利率降了,又可以炒房了!其实那是他们对政策的误解,国家明确房贷利率要“因城施策”,各省市可适当“加点”。此外,银行金融机构也能“合理确定每笔贷款的具体加点数值。”

意思就是,你看到的4.85%只是下限,最后是多少,一是要看哪个城市,另外要看LPR具体是多少。

所以说,国家对“房住不炒”的决心还是很坚决的,姐也想劝劝那些炒房客们清醒一点,不然有可能面临资金被套、难以提现的窘境,另外还会白白浪费其他投资机会。

有人会反驳,现在的家庭,不是在还房贷的路上就是在准备还房贷的路上,既然需求这么旺,房价迟早会涨回来啊!

确实,据海通证券测算,截至2018年末,我国居民财富中房地产规模占大头,约占70%,而金融资产规模约占30%。

数字对比虽然有些惊人,但我们也要看到两者的差距呈收窄趋势。海通证券数据显示,金融资产在居民总资产中的占比,从1993年的19%提高到2014年的32%,而同期房地产占比则是下降态势。2015年以来,由于地产政策刺激、房价上涨预期较强,而同期股指高位回落,金融资产占比有所下降。

不过,姐觉得未来咱们资产中的房地产比例还会下降,全民炒房的时代终将成为历史。原因有这么几点:

1、 需求端下滑

这个比较好理解,也就是直接跟人口数量挂钩。比如80年代后期,是我国出生人口高峰期,这意味着住房需求在2013年左右见顶。可从近几年的人口数量来看,呈持续下滑趋势。有数据显示,2018年我国新出生人口仅仅1500万左右,创下过去50年的最低水平,这意味人口数量的下滑将直接带动住房刚性需求的下滑。

2、“房住不炒”是主基调

我国经济正迈向高质量发展,不再过度依赖地产刺激,在“房住不炒”的主基调下,房价逐渐回归理性。海通证券数据显示,今年上半年,我国70个大中城市二手住宅价格涨幅仅有2.2%,不仅较过去三年明显回落,也远低于上半年其他各类代表性资产的涨幅。

有的同学又问了,既然不能炒房了,那还有什么方式能财富增值?

这个,咱们可以跟有经验的人取取经。《2018中国城市家庭财富健康报告》显示,资产水平较高的家庭,往往资产管理意识更强,更青睐高收益高风险资产。所以正如下图所示,未来随着居民可支配收入的进一步上升和财富增值需求的叠加,会有越来越多的居民选择增配证券类金融资产。

姐最近一直提到的基金经理董伟炜也表示看好权益市场的后期配置价值!

他认为当前存量货币非常巨大,从资产配置的角度,股票、基金等投资机遇依然可期。当然董伟炜也强调,选择投资产品的前提一定是跟自己的风险承受能力相匹配。目前具体来看,政府明确不能炒房,一旦房价失去上涨预期,房地产对资金的吸引力将下行;债券虽是一个稳定的方向,但收益率较低,相比之下股市的估值更具吸引力。以沪深300为例,PE位于过去十年中的30%~40%分位,中等偏低的位置。风险溢价在过去十年的10%~20%分位。如果考虑风险溢价,当前股市的吸引力可能更高。

基于对市场趋势的预判以及投资逻辑的不断完善,由董伟炜管理的光大行业轮动基金(360016)表现抢眼:今年以来涨幅50.42%,最近一年收益在391只同类基金中排名第9,远超大盘表现。(银河,2019.8.23)

亮眼业绩的背后不得不提董总的资产配置能力和投资策略,比如用绝对收益思路严控回撤,根据估值合理程度,辅以应对市场变化的波段策略,适时止盈并力争及时实现收益。同时科创板开市以来热度不减,新股涨幅抢眼,董伟炜适时通过打新策略来增厚产品收益,为避免规模上涨过快而摊薄增厚收益,当前已限制大额(100w以上)申购,力求为投资人争取最大利益。

基金有风险,投资需谨慎,基金过往业绩不代表未来表现。投资者投资本基金管理人旗下基金时应认真阅读基金的基金合同、招募说明书。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部