招商蛇口欲豪掷近百亿“横扫”合肥二批土拍,已摘得34亿元“巨无霸”地块「鏖战“两集中”」

招商蛇口欲豪掷近百亿“横扫”合肥二批土拍,已摘得34亿元“巨无霸”地块「鏖战“两集中”」
2022年06月26日 10:43 华夏时报

本报记者 李贝贝 上海报道

6月23日-24日,合肥完成了今年二批次第一场的集中供地,38宗地块全部成功出让,揽金超290亿元,12宗地块进入“竞品质”环节。

相比首轮集中供地,第二批次供地质量有所下滑,且部分地块配建要求明显提升,在一定程度上挤压了项目的利润空间,导致房企参拍热情有所降低,令合肥此轮土拍的热度有所下降。

但值得注意的是,据中指研究院统计,在完成年内首批次集中供地的22座城市中,合肥触顶地块占比62.5%,仅次于深圳,位居第二。整体看,首批次民企拿地积极性不足,但在合肥,民企拿地宗数占比超过50%。

36宗涉宅地块全部成功出让

近期,多城年内第二轮集中供地陆续拉开帷幕。6月23日-24日,合肥第二批集中供地正式开拍,38宗地被摆上货架,其中包括36宗涉宅地块。

其中,6月23日为市区土拍专场。据中指研究院统计,除5宗因无人报名延期出让外,合肥市区出让了26宗地块。除新站区XZ202208号供燃气用地、高新区GX202210号商业服务业用地外,其余24宗地块均为涉宅地块(含5宗安置房和1宗租赁住房用地),总出让面积1945亩。最终,24幅涉宅地块底价成交9宗、达到中止价进入竞品质环节9宗,共获土地出让金190亿元。

本轮供地,合肥延续了“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式,从参拍房企来看,包括中海、华润、保利、招商、建发、越秀、龙湖、皖投、安徽置地、文一地产等在内的30余家房企报名了此轮土拍,其中中海报名了11宗地块、招商报名8宗地块。

一众拿地房企中,招商蛇口延续了在其他城市的“凶猛”态势,以约46亿元摘得两宗地块。

其中,招商蛇口击败中海和安徽置地,以成交价34亿元、溢价率1.3%的代价竞得“巨无霸”经开区JK202207号地块。该地块总面积256.37亩,成交单价1520万/亩,地块一楼面价11400元/平方米,地块二楼面价10363.6元/平方米;同日,招商蛇口还以总价12.27亿元竞得包河区BH202211号地块,居住楼面价12013元/平方米,溢价率12.3%。

不仅如此,招商蛇口还参与了4宗竞品质地块,包括经开区08号地块、包河08、09、10号地块,出让结果将于6月28日公布。“招商蛇口已竞得地块共计价值46亿元,如果再加上4宗竞品质地块,则共需投入97亿元。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩表示。

同时,滨湖投资控股集团底价拿下包河区三宗安置房或包含安置项目地块;意禾置业、金茂联合体以总价5.7亿元竞得新站区03号地块,成交单价856万/亩,居住楼面价6420元/平方米,溢价率0.12%,这也是本轮目前唯一联合体;久未拿地的安徽本土房企文一地产则竞得瑶海区YH202205号地块,成交价4.26亿元,溢价率0.4%。

值得注意的是,6月24日举行的合肥三县土拍专场热度较市区专场有过而不及,12宗地块全部成功出让,无一宗地块流拍。

在3宗进入“竞品质”阶段的地块中,肥西县FX202235号地块被12家房企参与“竞品质”,单价1455万元/亩,总价11.62254亿元,楼面价10912.45元/平方米,溢价率14.93%;首次进入肥西的龙湖竞得肥西县FX202237号地块,单价1442万/亩,总价9.68亿元竞得,住宅楼面价10815元/平方米,溢价率13.90%;安徽鼎建以底价6.37亿元竞得肥东FD202207地块,同样首进合肥。此外,伟星、合肥城建、肥西县城乡建设投资等均以底价竞得心仪地块。

民企拿地宗数占比超过50%

尽管合肥此次土拍在2天内即成交38宗地块,且有12宗地块进入到竞品质阶段,但克而瑞地产研究中心仍谨慎指出,对比首轮集中供地,合肥二批次供地质量有所下滑,且部分地块配建要求明显提升,在一定程度上挤压了项目的利润空间,导致房企参拍热情有所降低,整体来看,合肥第二批次供地较首轮供地热度偏低。

当然,仍有业内人士乐观指出,合肥二批次集中供地的表现,对于促进楼市反弹、提振购房信心起到了一定作用。

在殷玉轩看来,由于合肥二批次供地具有“布局合理、供应理性”的特点,因此如首轮供地一样保持了强劲的势头。其向《华夏时报》记者进一步指出:“一方面是因为各地房企对当地市场需求的看好,另一方面是因为处于需求端的买房人对于房产价值稳定性的信心。更重要的是,合肥市政府的政策稳定性和对于土地市场所表现出的理性,造就了合肥土拍的火爆。”

但殷玉轩也强调,由于两个批次间隔的时间较短,土地供应量也比较大,可能会出现项目集中上市的情况,再加之所提升的“品质要求”附加于新房项目上,届时将对房企造成不小的资金和销售压力。

《华夏时报》记者注意到,据中指研究院统计,截至6月22日,2022年首批次22城集中供地全部完成。这其中,合肥触顶地块占比62.5%,仅次于深圳,位居第二,成交24宗地中有15宗地竞价达到上限价格。

尤为值得一提的是,在拿地企业方面,首批次民企拿地积极性不足,22个城市中,仅有合肥,民企拿地宗数占比超过50%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,无论是从城市发展角度还是土地成本角度来看,合肥都比周边省份的一些大城市性价比更高。“合肥属于成长性城市,购房需求很大。所以总体上说,这些城市的土地市场表现还可以。这也反过来说明合肥积极创造营商环境,鼓励房企积极拿地。”严跃进告诉《华夏时报》记者。

“合肥近年来市场放量较少,库存去化压力较小。”IPG中国首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者分析称:“这也与此次合肥疫情控制较好、楼市情绪受疫情影响较小、市场恢复较快有关。”而对于第二批次集中供地,柏文喜认为,合肥在此次出让的宗地结构、位置选择、条件设置等方面,充分考虑了市场偏好与市场关注,针对性较强地推出了更受市场欢迎的地块,这也是此次合肥土拍更为成功的原因所在。

《华夏时报》记者看到,两轮土拍保持热度的同时,合肥楼市近期也出现回暖迹象。据克而瑞研究中心统计,今年前5个月,合肥楼市成交下行。市区住宅月均成交规模为36.6万平方米,较去年下半年月均成交规模下降了24%,同比差距高达五成以上。但在房贷利率下调、新站、瑶海等区域放松限购等利好下,合肥的住宅市场成交规模连续3月上涨,市场较年初有所回暖。

“当前,合肥的房贷利率普遍仍在5%以上,对比其它城市仍有一定的下调空间。若这些利好进一步释放,我们认为,合肥的住宅市场也将进一步回暖。”克而瑞研究中心指出。据合肥本地媒体报道,目前合肥工商银行、建设银行已明确将首房首贷利率降至4.25%。

而结合库存情况来看,克而瑞研究中心透露,截至5月底,合肥市区的商品住宅消化周期仅在3.5个月左右,明显处于供应不足的状态。各区域中,滨湖、包河、高新等片区的开盘去化都在七成以上,部分项目甚至触发摇号机制,因此这些区域的地块也多成为房企竞拍热点。

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