闽系房企江湖沉浮:“黑马”驶离高光地带,新舞者登台

闽系房企江湖沉浮:“黑马”驶离高光地带,新舞者登台
2022年09月16日 17:34 华夏时报

本报记者 李贝贝 上海报道

凭借高杠杆、强扩张,在中国房地产行业的高速发展期,多家闽系民营房企带着激进与冒险的标签,从偏安福建逐步走向全国,迎来属于这一群体的黄金时代。

短短几年光景,随着房地产行业的跌宕起伏,“高负债、高周转”的运营模式难以为继,一些曾因跨越式发展备受关注的闽系房企在市场下行期渐渐驶离了高光地带。

与此同时,以厦门国贸地产、象屿地产、建发房产等为代表的“新闽系”房企却渐渐站上了行业的中心舞台。这些新闽系房企凭借国资背景的资金优势和母公司输血,不断逆周期拿地,规模日益高企。

黄金时代

2016年3月,来自福建的融信将总部迁至上海虹桥。5个月后的8月17日,融信经过400多轮争夺,击败18家房企,以110.1亿元竞得上海静安中兴路地块,14.3万元/平方米的单价创下“全国单价地王”纪录——时至今日,这一纪录仍未被打破。

在那场至今为人津津乐道的史诗级土拍中,与融信同台竞争的18家房企包括招商蛇口、融创中国、仁恒置地、保利地产、华润+华发、新城控股、龙湖集团、旭辉、金茂+中铁等多家知名房企。彼时,绝大多数房企的规模和资金实力远超融信,而融信的脱颖而出,着实让人们见识到了闽系房企的凶猛。

那些年,许多闽系房企在全国多地凶猛抢地,“土地收割机”的形象深入人心。

仅以2016年为例,中原地产研究中心统计数据显示,11家闽系房企拿地投入超过1406.9亿,其中全国高价土地有超过20%被闽系房企获得,全年全国单价Top10地王中,闽系房企独揽四宗。

借势房地产市场的上一轮“暖周期”,在“唯规模论”时代,多家闽系房企陆续将总部迁至上海,以“强扩张、快周转、高杠杆”模式野蛮生长,意欲在行业中拥有更高的话语权。

《华夏时报》记者不完全统计,2018年-2020年,曾位列全国百强房企的闽系企业包括世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣、融信、福晟、中骏、禹洲、宝龙、三盛等。2018年,克而瑞房企销售排行榜20强中,闽系房企占了5席,有6家闽系房企销售额达到千亿;2020年,合计19家闽系房企入围克而瑞TOP200全口径金额排行榜,从企业性质来看,上榜闽系房企中79%是民企。

不少闽系房企仅用数年便实现了跨越式增长。例如,2012年,阳光城将总部从福州迁到上海,之后迎来高速发展期,业绩规模从2012年的20亿元迅速增长至2015年的200亿元;2018年,公司销售额达1628亿元,成功迈入千亿房企阵营;2018年,正荣地产累计实现合约销售额1080亿元,同比增长54%;2015年-2018年,公司合约销售金额和合约销售面积的复合增长率分别高达67%和61%……

曾在几家闽系房企任职的李斌(化名)向《华夏时报》记者回忆说,过去房地产行业在上行阶段,很多闽系房企们都善于利用资金杠杆,敢想敢做,所以频出“黑马”。

克而瑞分析,福建经济体量处全国上游,人口流动活跃,本省房地产市场较大,能诞生一定数量的规模房企。叠加福建人普遍具备较强海洋性民族特点,富有较强的冒险精神和商业意识,“爱拼才会赢”能体现其进取心态,相较于其余派系房企,闽系更具胆识。

骤然失速

然而,2019年开始,在房地产调控不放松、“房住不炒”的基调下,加上“三道红线”政策的出台、海内外融资渠道逐步收紧等因素的影响,高负债房企的资金压力空前巨大。而闽系房企从风光无限到规模收缩,不过短短几年光景。

2018年曾宣称“将收购一个百强企业”“不仅要进入千亿级阵营,而且要进入地产行业TOP30之内”的福晟,2019年9月爆出贷款逾期。因为高杠杆拿地、疯狂扩张,福晟负债从2015年的251亿元,飙升至2019年的706.64亿元。

福晟的资金链危机无疑给闽系房企的扩张模式敲响了警钟,一些闽系房企开始被迫步其后尘:2019年7月,曾跻身千亿房企队列的的泰禾首次曝出资金链紧张的问题。公开资料显示,2019年后,泰禾全面停止拿地,全力以赴卖房及回款事宜。

2021年下半年开始,房地产市场步入下行周期,闽系房企陷入“极寒”。9月8日下午,谈及闽系民营房企 “失速”的原因,中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者,“与激进有关”。

在今年8月发布的《闽系房企暴雷是源于政策环境还是房企自身》的报告中,中银证券分析师夏亦丰表示,闽系成为本轮暴雷事件中的重灾区。

“政策收紧和市场走弱等外因加速了闽系房企危机的爆发,而激进扩张、多元融资等内因才是危机的根源所在。”夏亦丰分析指出,在闽系普遍追求全国化战略时,曾有3-5年激进扩张期,部分企业盲目推进全国化,高溢价、高成本拿地,过高的成本挤压项目利润空间,使项目亏损、营收和利润下滑。

今年上半年,在研究机构发布的百强房企销售榜单上,相比过去几年,闽系房企寥寥无几。一些仍坚守百强之列的闽系房企盈利水平也明显下行。曾经在上海虹桥商务区聚集的诸多闽系房企,不少也将总部重新迁回福建,属于闽系房企们的“黄金时代”已然落幕。

后起之秀

商海沉浮,闽系民营房企风头大减的同时,象屿地产、建发房产、厦门国贸、联发地产等一批“新闽系”房企凭借在市场低迷期仍能保持增长的业绩和强劲的投资势头,颇为引人注目。

例如,根据克而瑞研究中心数据,2021年,厦门国贸合同销售额突破400亿元,并在全国多城竞得核心地段地块,仅在今年上半年就新增货值将近200亿元,位列全国房企第18位;2022年1-7月份,建发房产新增土地价值467亿元,在拿地百强房企中排名第7。

值得注意的是,在上一轮行业周期中,上述“新闽系”房企并未明显发力。

以厦门国贸为例,据公开报道,1987年创立的厦门国贸,2016年的销售额为103.76亿元。2015-2019年,公司收入分别为51.94亿元、44.27亿元、97.67亿元、89.01亿元及76.39亿元。在土地市场,厦门国贸也颇为谨慎,布局区域多集中于厦门当地,且多数与其他房企共同开发。

厦门国贸多次公开表示,公司遵循稳健、理性的拿地原则,“在一定程度上规避了风险,也为未来规模发展积蓄力量”——这样的解释如今看来颇为诚恳。

在业内人士看来,在“新闽系”房企崛起的背后,是国资背景之下的资金实力,背靠母公司,也有着更强的融资能力和更低的融资成本。“国企肯定相对稳定。”张大伟表示。

例如,厦门建发集团由厦门国资委100%控股。在2022年《财富》世界500强榜单上,建发集团以1115.565亿美元的营业收入、11.141亿美元的利润首次跻身世界百强。

官网显示,2009年,建发房产从厦门进入福建市场,建发股份以股权置换和现金的方式购买建发房产54.65%的股份。目前,建发股份和建发集团对建发房产各持股份比例为54.65%和45.35%。

而据建发房产控股子公司建发国际财报,2020年,建发国际增加了95亿元永续债,2021年永续债规模上升至145亿元,其中有相当部分是母公司借款转化而来。“相较而言,央企、国企凭借政府背景,更易受银行青睐,取得较低融资利率。”克而瑞在一份研报中直言。

在母公司的保驾护航之下,建发房产的规模一路走高。根据克而瑞数据,2019-2021年建发房产全口径销售金额分别为738.5亿元、1296.8亿元、1711.3亿元。尽管2021年下半年以来,市场持续遇冷,但建发销售业绩仍保持平稳,截至2022年全口径金额已达620.2亿,位居第16。新增土地货值611.4亿元,位居第7。

李斌向《华夏时报》记者直言,这种情况并不只存在于闽系房企的“新旧之争”,在这一轮房地产行业变化中,央企、国企的崛起是最为显著的特征之一。

静候春风

尽管“后浪”崛起,但需要强调的是,在行业格局重塑的关键阶段,暂离高光地带的闽系房企们并未躺平,而是不断反思过去、重新调整战略方向积极自救。

经过一年努力,泰禾多数项目已复工、复产,债务重组工作取得重大进展。今年3月,泰禾集团董事长黄其森在泰禾内部刊物中发文坦言,地产黄金时代已经结束,能“活下去”才是头等大事,在接下来很长一段时间里,都要做好过苦日子的准备。要清醒地认识到,最重要的工作就是复工、复产,保交房、保品质。

“危机对泰禾来说是一次机会,也是一次全面革新的机遇期。”黄其森说,正在奋力从困境中抽身的泰禾决意告别“高周转、高杠杆、高负债”,如今的泰禾选择追求“小而美、小而精”。

半年报显示,2022年上半年,融信中国保证经营安全平稳、践行稳健的财务策略,并积极推进保交付、保兑付,全力维护企业稳定经营大盘。

上半年,融信中国实现合约销售额达387.97亿元,收益总额达142.52亿元,毛利达2.03亿元。期内,公司于二级市场回购优先票据,按时偿付多笔到期公开债务,包括2022年2月及3月到期的2亿美元、5亿美元优先票据,以及2022年3月及4月到期的人民币12.25亿元及人民币10.5亿元购房尾款(ABS)等,充分展示了其坚定的偿债意愿及所做出的不懈努力。

2022年上半年,世茂股份如期兑付了“ 19 世茂 G1”“19 世茂 G2”“20 沪世茂 PPN001 ”等三笔公开市场债券,合计金额 34 亿元。世茂方面表示,面对阶段性压力,公司正积极采取各项举措,全面开展债务风险化解工作,并就不同类型的债务问题制定针对性的解决方案。在半年报中,世茂强调,公司将继续坚持并优化’地产开发与销售+商业经营与管理’双轮驱动的运营模式,同时加大向商业轻资产业务方向的转型力度,以逐步摆脱对高杠杆、高周转等传统运营模式的依赖。

而在大浪淘沙后,包括旭辉、中骏、金辉等在内,仍有多家稳健的闽系民营房企活跃于行业。

以旭辉为例,2022年1-6月,旭辉实现营业收入及净利润分别为297亿元、19亿元;在行业面临深度调整及疫情反复的大环境下,旭辉上半年仍然实现了740亿回款,经营性现金流为正,是为数不多保持盈利、且没有任何境内外债券违约的民营房企之一。

中骏也是少数保持境内外市场“零违约”的民营房企,充分展现了企业稳健、安全的经营基本面。中骏集团方面表示,将继续保持和提升组织稳定性和韧性,以降杠杆、控负债、调整融资结构、提升流动性为未来工作方向,务求提高经营效率及确保财务稳健性。

李斌指出,“保持警惕、坚持长期主义才是穿越周期的关键”。毫无疑问,建立更坚实的长期主义壁垒,才是闽系房企们开启新篇章的“秘钥”。

在8月30日举行的中期业绩会上,旭辉控股集团董事局主席林中判断,房地产行业仍然是一个10万亿的市场。“如果说过去是房地产行业高速发展的十年,那么未来就是行业平稳健康发展的十年”。

在这十年中,“民营房企仍有未来”。林中乐观地表示,尽管行业面临挑战,但相信“穿越周期的企业未来仍大有可为”。

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