本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
楼市政策正步入新一轮宽松期。近期，多个核心城市密集落地房地产优化调整政策，以提振市场信心、促进房地产市场健康发展。
尤其是在4月30日政治局会议定调“去库存”之后，各地积极落实“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”等会议精神，楼市政策调整进入活跃期：北京、深圳率先调整限购政策，天津紧随其后定向放松限购，上海加入“以旧换新”战队，杭州、西安全面取消限购，此轮“救市”力度显著增强。
易居首席执行官兼执行董事丁祖昱向《华夏时报》记者分析表示，未来政策还有进一步调整空间。而政策的下一步核心应该在于如何形成合力，比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等。
房地产市场政策延续宽松态势
2024年以来，房地产市场政策总体延续宽松态势。在各地花样繁多的优化举措中，最为重磅的无疑是核心城市取消限购。
5月9日，杭州市宣布，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格；同日下午，西安也正式全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
而在杭州、西安之前，近期已有多个重点一二线城市大刀阔斧地取消了限购政策，抑或对现行政策进行了调整优化。例如，4月28日，成都市宣布，次日起，全市范围内住房交易不再审核购房资格，全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。
4月30日，政治局会议定调“去库存”，当天晚间，北京市住建委发布相关文件，提出符合条件的居民家庭和个人可在五环外新购一套商品住房；同日，天津进一步优化住房限购政策，规定本市户籍居民在市内六区购买单套120平米以上新建商品住房的，不再核验购房资格，并对住房套数的认定标准进行了完善。
“五一”假期后的首个工作日（5月6日），深圳放松限购政策，规定外围区域购房社保/个税年限缩短至1年、多孩家庭外围区域可多购一套、符合条件的企事业单位在外围区域不限购、支持二手房“以旧换新”等。
综合信息显示，截至目前，除海南省外，仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及珠海、天津部分区域仍对住房实施限购政策。丁祖昱认为，自2023年9月起，主要城市陆续解除了“限购令”。目前，“全国楼市基本上已回到了不限购时代。”业内人士预计，在新的政策基调下，一线城市的房地产调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。
在各地纷纷取消、优化限购政策的同时，近期多个城市还密集落地了商品住房“以旧换新”、放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限、“白名单”项目融资支持等举措。
例如，4月27日，南京安居建设集团推出存量住房“以旧换新”试点活动；5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在全市发起商品房“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手房并购买新房的居民等。据中指研究院统计，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。
部分城市还瞄准了城中村改造。5月7日，深圳印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确城中村改造将通过拆除新建、整治提升、拆整结合3类方式进行。
据中指研究院不完全统计，目前已有超30余个核心城市在其政府工作报告中对2024年的城中村改造定下了明确计划，如上海今年计划启动不少于15个城中村改造项目、杭州计划2024年实施城中村改造项目59个。
除了刺激需求端，房地产供给模式也有所改变。4月29日，自然资源部发布《关于做好2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，提出商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量等。
楼市活跃度短期修复
供求关系的变化，无疑是近期楼市调控政策井喷的主要原因。可以看到，在楼市高库存背景之下，多数成交节奏放缓，市场下行压力加大，亟须突破性政策提振市场。
4月30日，易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存平均去化周期为25.3个月。报告认为，当前库存高企的矛盾点主要在于库存消化能力一直处于低位，这直接导致库存去化周期增长：2024年3月，在100个城市中，一线、二线、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为19.2、21.6和33.1个月。对比来看，2019年12月，这三类城市的新建商品住宅库存去化周期分别为12.2、8.9和10.2个月。
与此同时，二手房的库存量也是高居不下。诸葛研究院近日发布的数据显示，2024年3月，14座重点城市二手住宅挂牌量同比上升54.08%，连续19个月同比上涨。按照挂牌成交比简单测算，这14座城市的二手房挂牌量是成交量的21.5倍，明显供大于求，房源去化压力较大。
因此，楼市政策全面转向加大力度支持、扶持及刺激，消化存量房成为重要任务之一。易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，相较过去简单的“政策放松”思维，当前的政策更注重“打通”，即打通存量和增量市场、土地和住房市场、房地产和户籍政策以及短期刺激与中长期规划等，全面畅通“人房地钱”，真正促进房地产市场健康发展。
记者注意到，各地密集推出利好政策后，短期内对市场成交确实有所提升。但整体来看，购房者观望情绪浓厚，销售恢复进程仍相对缓慢，持续复苏动力不足。
以杭州为例。据杭州贝壳研究院数据，3月杭州二手房网签量达到8557套，环比增长236%；中介带看量环比提升了224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录；4月二手房网签8402套，比3月下滑1.8%。“金三银四”单量共计1.7万单，4月住宅网签均价29069元/平米，比3月均价下滑0.5%，比去年4月下滑11.7%，“以价换量”明显。
数据显示，今年“五一”假期期间，22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，恢复至2019年假期水平的七成左右。从重点城市情况来看，今年“五一”假期期间，部分城市房企把握政策优化窗口期推出新盘，并加大促销力度，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在。
中原地产首席分析师张大伟直言，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。“当下部分城市的市场已经明显超跌，很多房源性价比很高，但市场信心需要更多的政策，政策边际效益降低，就需要一线城市出台超预期的政策打动需求。”张大伟称。
“当前的市场现状，单一政策已经无法带来明显的行业提振，政策的下一步核心应该在于如何形成合力，比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等，未来政策还有进一步调整空间。”丁祖昱向《华夏时报》记者表示。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
