本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 北京报道
8・28房地产重磅新政落地，多部门集中推出政策组合拳，打出楼市止跌回稳的托底举措。呼应了今年《求是》杂志提出的“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的提法。新政出台后市场成交小幅回暖，但信心能否持续修复、楼市周期如何演化，政策工具箱还有哪些储备工具仍是市场关切。
9月8日，《华夏时报》记者专访了著名经济学家、中房集团公司原董事长、被业内称为“中国保障房之父”的孟晓苏，围绕新政落地成效、中储房去库存方案、国家住房银行改革、停息延贷、现房销售改革等热点议题展开深度对话，剖析当前楼市核心症结，预判后续市场走势与政策空间。
《华夏时报》：8・28房地产新政实现政策突破，除了您此前持续呼吁之外，还有哪些推动因素？政策选择在8月28日落地，您如何看待时间窗口，年底是否还会出台重磅政策？
孟晓苏：最近接连出台政策的原因，客观因素是楼市已持续四年多低迷，主观因素是7月30日中央政治局会议上，明确要求房地产止跌回稳，将其作为“切实筑牢风险屏障”的第一项工作。此前《求是》杂志也提过相关观点：不要搞添油战术，政策要一次性给足，避免形成政策和市场的博弈。8月28日多部门集中出台政策，一天发布8个文件，央行、金融监管局连续发文，体现出政策一次性给足的姿态。客观、主观条件都已经到位，需要加大政策力度，推动楼市走出四年多的低迷。
政策选在8月28日，赶在传统销售旺季“金九银十”之前发布，能够看出管理层对楼市销售周期的把握，也体现出对楼市复苏抱有期待。本次已经形成政策集群，力度已经不小，像本次写入新政的“延期还款、贷款展期”相关内容，我此前已经呼吁两年，如今相关建议被吸纳进政策，令人感慨。但目前还有其他政策值得继续推出，我希望能够下决心把该出的政策全部落地。
《华夏时报》：您多次提出“中储房”去库存方案，请介绍这一提案的核心逻辑、资金测算以及现实基础？
孟晓苏：“中储房”我已经提出一年多，我当时提出，要成立央企主导的住房商业机构，收购市场上全部存量房源，包括上市法拍房等。
去年7月和姚洋（北京大学国家发展研究院教授）、王波明（《财经》杂志创始人）对话时就提出警示：防止中国楼市走向日本“失去的二十年”。在那次对话中我还提出要停止法拍房，我的观点是，银行完全有能力区分阶段性失去收入来源的普通百姓和恶意逃债的老赖。在我们那次公开对话之后，全社会开始警惕当年日本污名化房地产的舆论恶潮与错误政策在我国重演。
现在依靠地方政府平台公司收储，央行虽然表示提供再贷款，但再贷款要求平台公司具备资本金，而目前地方政府缺少资本金来开展这项工作。我们有“中储粮”稳定粮食生产、有“中储油”稳定油品供给、有“中储棉”调节棉花市场。为什么不能设立一个“中储房”来稳定房地产市场？
1998年房改方案当中就写了要“建立住房商业机构”。我国各类商品都有对应的商业流通机构，唯独房地产业至今缺少商业机构。导致房屋竣工就直接变成“空置房”。电视机生产出来不叫空置，有商场承接；农产品采摘之后不叫空置，有商贩流通。而房子建成后没有立即卖掉就是“空置”，其根源在于没有商业库存机构。如果从事房屋收储与流通，很容易被扣上“炒房”的帽子。这种认知偏差的形成根源在于制度缺失。
我提出由央企牵头设立“中储房”，不是脱离实际的臆想。我的建议提出后，已经得到机构响应，有两家大型机构愿意承接这项工作。其中一家机构提出，如果能把央行三千亿再贷款作为资本金，按照1:10杠杆，可以撬动三万亿资金，三万亿足够完成存量房收购。法拍房总量不到100万套，价值也就是七八千亿元。全国空置房屋7亿平方米，其中5亿平方米属于合理库存，就像超市不能做到零库存一样。超出合理库存的是2.5亿平方米，三万亿资金足以完成全部收购。
还有另一个大机构也主动前往国家住建部沟通方案。这些处理过不良资产的机构都清楚，在市场低谷收购房产能够获得可观收益，过去信达、华融在市场低谷时接手房产都取得很好收益；而美国房利美、房地美的经验也是在下行周期抄底获利。
“中储房”就是调节市场供求的住房商业机构。把开发商建成的商品房按照合理价格纳入收储。其他工业品都有商业资本承接生产端产出，形成工业资本和商业资本的联手。唯独在我国房地产领域，只有建造端的开发资本，缺少商业资本接续。房屋建成之后就直接变成“积压空置”。
“中储房”就相当于房地产市场的“水库”。市场供给过剩的时候收进房源，市场需求旺盛的时候释放房源，平抑供需波动。房地产具有供给刚性，房屋建设周期长达一年半到两年，而需求弹性大，供给变化总是滞后于需求，必须要有商业收储机构来调节。
《华夏时报》：您持续呼吁设立国家住房银行，这一政策性金融机构的定位、职能是什么？公积金制度改革和它是什么关系？当前公积金制度有哪些可改进的地方？
孟晓苏：我多年呼吁设立“国家住房银行”，作为政策性住房金融机构。本轮密集出台的政策，唯独缺少这一环。设立国家住房银行也是三十年前设计房改方案时就提出来的构想。
现在公积金缴存余额达到10.5万亿元，其中风险准备金3300多亿元，公积金本身就是住房银行的雏形。2013年党的十八届三中全会的《决定》指出“研究建立城市基础设施，住房政策性金融机构”。2018年国家发改委在有关国民经济和社会发展计划工作报告中提出：“改革住房公积金制度，研究设立国家住房政策性金融机构”。去年我与几位资深人士再次向国务院提交设立国家住房银行以深化公积金制度改革的建议；同年年底中央经济工作会议决议写入“深化公积金制度改革”，看到这句话我非常振奋，国家住房银行已经呼之欲出了。
但目前主管部门只是把公积金使用范围从6项扩充到9项，增加了加装电梯、房屋装修等用途。这和中央提出的“深化公积金制度改革”并不匹配。现在公积金制度仍存在问题：全国340多家公积金管理机构，经营管理能力弱，平均回报率仅1.49%，跑不赢通胀；公积金存放在商业银行，被当作商业贷款的补充工具。公积金原本定位是支持低收入群体与普通家庭购买保障房和首套房，把本应用于普通收入群体的资金，贷给有能力购买商品房的相对富裕人群是有错配的。
如果“国家住房银行”能够设立，“中储房”就是它的第三项职能。国家住房银行三大职能：第一，管理公积金；第二，保障性住房开发贷与购房贷；第三，收储存量住房。
现在实行的主办银行制度，“一个银行对接一个项目”，还只是商业银行主办机制，不是政策性的住房银行。我们国家有“国家开发银行”“进出口银行”“农业发展银行”等政策性银行，唯独缺少服务于住房领域的政策性银行。这种政策性金融机构，美国有房利美、房地美，德国有住房储蓄银行，日本有住宅金融公库，巴西、韩国都设有国家住房银行。
保障房建设很难依靠商业银行进行。保障房土地为划拨用地，没有市场抵押价值，商业银行缺少抵押物很难放贷。过去国家建设银行在计划向市场转轨阶段，承担的主要是政策性住房金融职能，那时叫“财政部建设银行”。后来全面商业化直至上市，住房领域的政策性金融职能就出现空白。房地产新发展模式核心是构建“市场+保障”的住房供给体系，这套体系离不开对应的金融体系支撑。
把公积金管理放到政策性的国家住房银行，就能够充分发挥杠杆效应。德国住房储蓄银行可以做到1块钱公积金撬动3块钱资金，我们至少可以做到同等水平。政策性银行可以发行低息债券、申请低息再贷款，财政贴息也可以精准地给到低收入群体。但如果财政贴息给到商业银行，就会产生错位。现在要求“灵活就业人员”缴纳公积金，但在缺乏保障性住房供应的时候，很难帮助他们用来买房，公积金资源就被补贴到中等以上收入家庭和富裕人群，即商品房的购房者，这就不是制度的本意了。
《华夏时报》：当前政策组合已经密集落地，但市场信心修复偏慢。从香港当年“孙九招”救市历史经验看，要进一步提振楼市，我们还缺少什么？
孟晓苏：这次密集出台一系列政策，让我联想到2003年香港救楼市的“孙九招”。在香港时任房屋及规划地政局局长孙明扬推出九项救市政策之后，楼市只是止跌，没有回暖。当年9月香港媒体热炒“中房出资200亿收购香港两万套居屋”的消息，不仅数字夸大，而且报价高于市价。三百多篇媒体报道传播放大了这一信号，在三天内激活了香港居民的市场信心。
信心是很难量化的经济指标，仅靠政策、经济学工具不足以快速修复市场信心，还需要传播学的手段。香港的经验是，在政策出台之后还需要引爆点，大规模媒体报道配合政策重塑了市场预期。我们现在已经出台类似“孙九招”的政策组合，但还缺少震撼市场的引爆力量。如果此时宣布设立国家住房银行，或者是宣布设立“中储房”撬动三万亿元收储资金，就可以形成内地版本的引爆点。
《华夏时报》：新政提出“延期还款、贷款展期”，由银行与借款人自主协商，这项政策落地能否落到实处，会不会“走过场”？
孟晓苏：“延期还款、贷款展期”落地会比较顺利。政策相当于把维权的工具交到借款人手中。过去银行受财经纪律约束，必须处置断供房产；现在政策依据发生变化。政策明确针对“阶段性失去收入来源”的群体，银行“可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”。银行能够区分真正困难群体和恶意逃废债的人。再说银行、法院本身也并不愿意处置普通困难百姓的房产，很多法院已经在实际执行当中压缩法拍数量。相信在新政正式明确之后，这套机制就可以顺畅运行。
改革能不能落地，关键看是否能形成维护政策的利益群体。现在停息延贷政策，会形成一批需要保住自有住房的群体，他们会主动维护自身权益。同时国家大规模补充银行资本金，规模三千六百亿元。这和1998年国内处置不良资产、美国2008年救楼市的做法一致，在不良压力显现之前补充银行资本，给银行底气，来做贷款展期、停息延贷。
这里要厘清一个认知：有人说这类救助“不符合市场化原则”，但市场化不是冷血的一刀切，市场化本身就允许借贷双方结合现实情况自主协商。本次政策中“市场化、法治化、自主协商”的设定，恰恰契合成熟市场的制度逻辑。法拍房的危害不只是百姓断供，一套房产被低价法拍，就会形成新的“边际价格”拉低片区房价，形成“房价下跌——更多断供——银行抵押物减值——更多法拍房”的恶性循环，贷款延期正是从源头切断这一链条。
《华夏时报》：现房销售目前只是优先鼓励而非强制，大规模落地需要多长周期？推行现房销售之后，银行角色会发生怎样变化？
孟晓苏：现在的现房销售试点完成建设，需要一年半到两年时间，核心是建设周期。现在市场上有三种“现房”。第一，从拿地就要求“现房销售”的新地块，目前刚刚试点，这类“主动型现房”要等项目建设完成，至少一年半到两年才能供应市场。第二，“被动型现房”：开发商销售不畅积压下来的现房存量，这部分现在就已经存在，属于现有存量。第三，二手房本身就是现房，现在二手房市场交易占全国城镇住房交易50%以上，大城市达到60%—70%。
我认为宣传“现房销售”，应当重点发挥二手房市场这个现房主力作用，出台更好支持配套二手房的鼓励政策。未来会保持期房、现房双轨并行。期房有它的现实作用：可以帮助开发商与银行快速回笼资金，明确市场需求，给主办银行以信心。
全面转向现房销售，风险会从购房者身上转移到开发商和银行身上。开发商、银行要自行预判市场、承担开发风险。银行那时就不能再简单依赖土地抵押，需要建立强大的市场测算、预期研判团队，开展更多的信用类开发贷款业务，深度介入项目前期市场定位与前景判断。这些试点效果还需要持续观察。
《华夏时报》：新政将放款节点延后至竣工备案，部分地区土拍市场已经出现热度降温，这会对房企、土拍带来什么影响？土拍以及预售资金监管制度应当如何优化？
孟晓苏：土地拍卖关系住房未来供给，也关系地方财政收入，要保护土拍市场，避免让现房销售试点冲击土地市场。政策没有取消期房，土地出让也不要一拥而上全部要求现房销售，应继续保持双轨制，以期房为主，小范围试点现房销售。
期房制度本身也需要完善。过去国内期房模式是拿到预售证就粗放放款，购房者还没拿到房子就要开始还贷。国外境外有两种成熟经验可以借鉴：一是银行随工程进度分期放款；二是由中立第三方机构监管预售资金。
现在文件要求由地方房管部门监管资金，这个做法有弊端。资金监管应该借鉴香港律师楼、会计师楼模式，引入独立社会受托机构，由购房者委托专业机构监管资金，资金存放在银行，管理权交给第三方受托人。
《华夏时报》：政策已经集中出台，成交量虽有小幅回暖但整体依旧处于低位，如何判断后续市场走向？房价有无回到前期高点的可能性？
孟晓苏：政策赶在“金九银十”之前落地，国家明确房地产止跌回稳、筑牢风险底线，政策导向清晰，应当能提振市场信心。四年半的市场低迷，打击了大家对房价的信心。国内居民家庭财富价值当中房产占比已从七成下滑到五成多。从经验上看，美国、中国香港等市场房价下跌之后，从低谷一般四到五年可以回到前期高点。后续还会随经济、货币环境继续增长。这里说回到前高，主要指房价。现在我们还要观察市场底部有没有确认达到。
“中储房”“国家住房银行”这两项工具，主管部门现在可能还没有充分理解，目前我只能作为未来政策选项提出。过去多年我呼吁的取消限购、降首付降利率、整治唱空房地产的舆论、停息延贷、处置法拍风险，都已经陆续被政策采纳，只是采纳周期比较长，研判周期是6—16个月。“国家住房银行”因为有商业银行的利益阻碍，研究时间会更长。借鉴上世纪90年代末我国国企改革“三中止”的历史经验，困难时期采取超常规的政策措施，是行之有效的治理思路。如果本轮现有政策落地之后，市场依旧观望，就可以借鉴香港经验，适时启动引爆点。
我对“金九银十”市场向好抱有希望，但信心是否能尽快回归，不可大意。好在政策工具箱还有储备工具。如果今年大部分城市房价继续下行，就还需要继续出台更有力的政策。我国住房市场化改革还没有完全到位，缺少中储房这类市场化存储住房的调节机构；政策性保障住房体系改革更是缺位较大，特别是缺少国家住房银行。
《华夏时报》：当下行业提倡建设“好房子”，这会对房企开发方向带来哪些引导？同时房贷最长年限拉长至40年，您如何评价这项信贷政策调整？
孟晓苏：提倡好房子一直是正确方向。我在中房集团公司任职时期就推动全国住宅小区建设试点，倡导建设品质住房。改善型、高端住宅要追求品质尽善尽美；保障房同样也要坚持好房子标准，不能降低品质。
在居民住房信贷方面，我对住房信贷有三段时间划分：居民房贷最长年限1997年为20年，1999年调整为30年，本次调整到40年，这是房地产信贷发展的三个阶段。拉长贷款年限是实实在在的民生利好。拉长周期之后月供下降；从长期看，伴随经济增长、居民收入提升、货币投放，未来的还款实际压力会被稀释。有人误以为拉长年限就是多付利息，没有理解长期收入变化与货币价值含量变化带来的实际影响。
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
