购房者看盘。李贝贝/摄
本报记者 李贝贝 上海报道
伴随“沪七条”“沪八条”及现房销售配套细则、房贷贴息政策的落地，叠加传统置业旺季窗口，上海楼市延续“金九”修复态势，“银十”行情稳步回暖。
上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，10月前期市场数据表现亮眼，购房情绪乐观，多个新盘触发积分。同时，单价4万—6万元、总价500万—700万元的主流房源推盘力度明显提升，且该类产品持续稳居成交榜单前列，成为市场支撑，结构持续优化。二手房方面，上海链家研究院数据显示，10月上海二手房成交约2.45万套，同环比均上涨，量增价稳、底部夯实。
不过，亦有受访人士认为，本轮行情的持续性仍有待观察，市场结构性分化还将进一步深化。58安居客研究院院长张波分析指出，上海十月整体呈现成交稳定、结构分化的修复型特征，市场表现好于预期。整体来看，板块与房源分化持续深化，核心城区次新房、地铁沿线刚需房源去化速度较快，远郊大户型、老旧房源仍处于去库存“磨底”阶段。
一、二手房市场成交放量
今年9月，上海楼市如期兑现“金九”行情，新房市场热销、“日光盘”频出，二手房网签成交量更是创下近六年同期新高。其中9月29日，金茂·满誉、招商上中隐翠、保利虹桥和颂璟园三个项目同步开盘即售罄，成为当月市场热度的标志性缩影。
进入10月，楼市热度顺势延续。国庆黄金周（10月1日—7日）期间，市场迎来“开门红”。根据上海市房管局的数据，7日内，全市251个在售项目累计接待近1.7万人；一、二手住房合计成交1518套，同比增加79%，成交金额约61.8亿元。另据上海中原地产统计，同期，上海新建商品住宅成交面积达3.46万平米，相较去年同期1.73万平方米的成交量，实现翻倍增长。
在此期间，多个房企项目去化表现亮眼。例如，保利上海方面向记者透露，中秋、国庆双节期间，保利上海总计成交15.2亿元，其中保利·珺园热销5亿元、保利·虹桥和著｜璟岸项目热销3亿元等；上海象屿公司相关负责人亦向记者介绍说，公司旗下天誉兰香项目国庆期间案场日均来访近百组，假期前3天累计销售额已达2.3亿元。
CRIC（克而瑞）监测数据显示，今年10月（截至28日），上海楼市共成交2598套新房，成交均价6.98万元/平米；同时，中指研究院数据显示，10月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为35.1万平米；商品住宅（不含保障性住房）成交套数为2908套。
临近月末，热销、日光行情再度上演，多个热门项目认购与开盘数据刷新纪录。10月21日，位于上海普陀区内环旁的苏河晏结束认购。项目均价为10.038万元/平米，首批认购84套房源，平均约5组客户争抢一套房源。值得一提的是，该项目入围分68.87分，登顶今年上海已公示新房入围分榜单。
苏河晏并非孤例，10月27日，位于宝山庙行板块的金茂・满誉项目开盘，备案均价约72760元/平米，117套房源全部售罄；同日，浦东外高桥板块越秀天屿项目加推96套公寓房源，均价约74742元/平米，认购阶段累计吸引285组客户，认购率约297%。
相比新房市场，上海二手房已在9月率先确认拐点。根据国家统计局发布的数据，今年9月上海二手房价格同比上涨0.8%，这是自2023年7月以来上海二手房价格首次实现同比正增长。同时，上海也是近三年来全国首个二手房价格同比上涨的城市。
“银十”期间，上海二手房市场保持高热。上海链家研究院数据显示，10月上海二手房源去化周期加速，平均成交周期为78.1天，为近三年低位；从结构上看，刚性需求持续放量，外环外、总价低于300万元的两室房源占比上涨，“老小”房源成交占比维持33%。
供给端的同步变化，进一步重塑二手房市场格局。据太平洋房屋统计，10月1日—18日，上海新增挂牌房源8221套，环比下降17.3%，同比去年同期小幅回落，业主集中抛售的现象消退，挂牌心态趋于谨慎，供给收缩为价格企稳提供基础。太平洋房屋方面向记者表示，同期公司新增客源13730组，与9月同期基本持平；新增带看15265组保持高位，带居比转化效率进一步提升至28.8%。
浦东三林片区一名链家置业顾问向记者表示，近期门店来访、带看客户明显增多，成交周期持续缩短，买卖双方议价空间不断收窄。刚需与改善群体决策节奏加快，多数购房者可在1—3个月内完成看房、下定，出手意愿明显增强。一名置换购房者也向记者讲述，其于10月20日挂牌一套杨浦30平方米“老公房”。因对口优质小学、总价合理，仅3天便完成出售，目前其已转入看房环节、加紧置换。
购房者看盘。李贝贝/摄市场修复仍存结构性差异
本轮市场修复的核心驱动力，来自一揽子稳楼市政策的持续落地。
今年8月20日，上海市住建委等六部门联合发布“沪八条”新政，围绕公积金提取优化、信贷调整、最高8万元购房“以旧换新”补贴等方向，推出八大支持举措；9月28日，上海四部门再出文件，落地商品住房销售制度改革细则；10月1日，房贷贴息政策正式落地。一系列政策形成叠加利好，既减轻了置换家庭的资金压力，也持续提振行业与购房端信心。
绿城汀香园项目营销经理陈隽灏向记者表示，近期新政接连落地，为购房者提供实质性利好，也催生了很多人在当下做出买房决定的信心。
卢文曦认为，今年以来，上海楼市已落地多轮政策，协同释放效应，有效激活了积压的刚需、改善置业需求。而相比以往，本轮政策效力持续性也更强。“很多政策的组合拳打得非常好，精准释放了想要入市的买家。”卢文曦强调：“政策的效果是看得到的。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，从当前市场反馈来看，对购房者影响最核心的因素仍是房价预期。目前市场对房价的预期已明显修复，不少购房者认为房价基本见底，入市意愿随之提升：“房价预期向好，叠加现房销售等一系列购房支持政策，共同推动市场预期改善，这是我们观察到的积极信号。”
需要注意的是，10月不仅是传统“金九银十”销售节点，也是房企冲刺全年业绩、稳楼市政策持续落地的关键窗口期。近期，多个在沪房企加快推盘节奏，一批重点项目陆续亮相。根据普睿地产研究监测，50个重点城市中，上海是一线城市中唯一新增供应逆势放量城市，环比增31%、同比增36%。
购房者看盘。李贝贝/摄例如，位于长宁区的保利苏河珺已完成过会，备案均价14.2万元/平米，示范区、样板房开放，即将取证认购；全国总价地王地块项目之一的嘉佰道・上海开放展示区，项目套均总价预计超6000万元；10月25日，安高・海印华庭示范区对外开放，项目首开68套房源，二批次房源备案均价约84299元/平米。
中指研究院认为，展望后续，短期外环外新房在补贴窗口期有望延续跑量，中长期看，现房销售与资金全额监管将重塑行业逻辑，预售门槛提升加速洗牌，产品力与交付力成为核心竞争力。核心区稀缺资产及新规“好房子”具备持续定价韧性，远郊板块则需依靠产品升级与配套兑现突围。行业正式迈入“产品+交付双逻辑”新周期，头部央国企优势巩固，市场有望延续“量稳价温和”格局。
卢文曦认为，四季度适合刚需及置换群体入市。新旧规房源同台竞争，旧规产品设计标准偏低，普遍以让利换取去化，折扣充足的房源具备选择价值；追求新规产品则需匹配相应价格：“从四季度到年末这一阶段，新房市场方面，房企将推盘积极，改善型项目及豪宅供应充足。”
购房者看盘。李贝贝/摄严跃进认为，后续数月房源推盘量增加，将对市场形成有力支撑。结合当前市场预期，11月有望成为重要营销节点，迎来一波成交旺季：“购房者决策节奏显著提速，从观望到下定的决策周期明显缩短，这是重要的正向信号。”
对于上海二手房市场，卢文曦认为，上海二手房筑底信号清晰，四季度或难再有大幅捡漏机会；普睿地产研究亦判断，今年四季度，上海二手房价格大概率延续窄幅波动，成交均价同比有望转正，价差继续收窄。结构上低总价占比将维持在七成附近，改善的边际修复会延续但幅度有限。
太平洋房屋方面向记者分析称，当前仍是“量先修复、价后跟随”的阶段，短期内更可能是温和修复，而非快速普涨。中期看，结构性上涨概率更高：“若成交活跃延续、新房供给继续受限、置换链条保持通畅，上海的二手房价格有望在2027年继续温和上行。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
