争议中的“湖州金九”
有一个苏州亲戚，刚刚被某家P2P公司收割了智商税。痛定思痛后，觉得投资还是得买房。钻研了一下政策新闻，打开长三角楼市地图，在某个价格洼地城市画上一个圈，随后准备揣着定金周末去订房。
这个画了红圈的城市就是——湖州。
但出发前，他搜寻了一下房产公众号的分析，又纠结了。原来，目前的湖州楼市，正备受争议。
和刚需2万起步的苏州楼市相比，车程1小时左右的湖州市区均价仅1万左右，相差一倍。湖州，和2016、2017年起周边暴涨的苏州、嘉兴乃至无锡相比，都具有较大的补涨空间。无论环沪，还是环杭，湖州的位置都有优势，而房价价格又处在洼地。
与此同时，湖州也有重大利好加持：
南太湖新区挂牌，作为浙江省级大湾区的“四新区”之一，是城市重点发展方向（另外三个分别是杭州江东新区、宁波前湾新区和绍兴滨海新区）。
3条高铁对接沪、杭：宁杭高铁已通车，商合杭高铁在建，关注度最高的沪苏湖铁路预计今年开工。
2条地铁线：规划2020年前要开通2条地铁线，连同吴兴、南浔与长兴。
2022年杭州亚运会分会场：场馆在德清。
最重要的是，首付二三十万，不限购，不限贷。
这么多利好加持，看上去很美，对不对？但湖州也有硬伤，城市基本面不漂亮。
经济规模——2018年，湖州实现GDP仅2719亿元，位列全省第8，用苏州楼市小编的话说，相当于江苏连云港；
人口规模——2018年，湖州的常住人口302.7万，其中，户籍人口267.06万人，外来人口35.64万人，外来人口占比10%，而苏州这些年房价暴涨归功于外来人口的持续导入，现在苏州的外来人口占比要达到一半以上。
尽管媒体苦口婆心，中央强调房住不炒，但买房者还是“用脚投票”。9月开局，湖州市区周成交量都在千套以上，这对于300多万人口的三四线小城来讲，成交量十分可观。成交量同比涨幅达到一倍以上。与此同时，土拍也热了。8月30日，南太湖新区宅地的楼面价在7200元左右，周边各路开发商逐渐瞄向这座“宝藏”小城。
尴尬的“天堂之心”
如何看待湖州？其实细细品味，会发现湖州是一座很奇异的“宝藏”城市。和苏州一样，有两千多年的历史传承，也是向来的江南名城。地理位置也十分优越，南面德清直接杭州，北邻太湖与苏州相望。和嘉兴很像，正好处在两座天堂中心。也正因周边城市经济太强，面临上海、苏州、杭州“三座大山”的“压迫”。湖州和嘉兴，两座优质的江南名城，反而存在感很弱。
还因地貌关系，西南面多山地，东北面多湖泊，所以湖州可以真正开发的平原土地并不多。城市经济的发展走向也是一路向东，集中在南浔、吴兴片区。包括今年挂牌的南太湖新区，也是在湖州的东部，紧邻苏州吴江。
而湖州西南面和北面，德清、安吉与长兴，因为山地地形较多，城市界面较难开发，发展旅游休闲度假产业。德清的莫干山，安吉的藏龙百瀑，是全国闻名的旅游胜地。而长兴，更是承担起上海、苏州人的“养老后花园”，每到盛夏，两地的退休人士甚至能“承包”起一个村的农家乐。长兴当地一个小村子，甚至被称为“上海村”。
楼市小编分析湖州的城市基本面——经济规模和人口规模偏弱，是有所偏颇的，尤其是和连云港进行比对，太简单粗暴了。
首先，湖州虽然经济总量低，但因为人口少，所以人均GDP并不低；
其次，因为湖州的位置、地貌，很难发展规模化制造业，这也是GDP上不去的很重要原因，但湖州民营经济很发达，比如织里，就是中国童装之都，经济表现十分亮眼；
最后，浙江政府和江苏政府走的是不同的路子，江苏推崇的是“苏南模式”——行政强干预，重视大型国企，重视外资招商，所以江苏的GDP很漂亮，但人均可支配收入却不相匹配；但浙江的模式却相反，行政弱干预，偏市场化，重民营，但人均收入却普遍很高。
总之，湖州不是经济不行，而是“小富即安”。也正因此，缺乏外来产业、人口的导流，楼市的长期支撑乏力。另外，湖州的城市利好，有多少落地性也有待考察。
比如今年挂牌的南太湖新区，就存在价值高估。
首先，这只是一个省级新区。中国这么多国家新区都未必能发展起来，省级新区的规格并不算高，不能预期太高；
其次，同在“四区”的另外三个新区的房价也就在1万多，杭州大江东稍微贵一点，绍兴的滨海新区也就八九千，横向来看，南太湖新区并不便宜。
再比如高铁、地铁、亚运会，只要去翻看江浙周边几个城市，会发现都有这样那样的交通、基建规划，这些三四线城市的目标——要么对接上海，要么对接杭州。湖州，并不是最亮眼的那一个。
“说了那么多，湖州到底能不能买呢？”亲戚有点急了，他要一个明确的结论。我理解他的心态：首付20万，不限购不限贷，这才是最诱人的。在当下的经济环境下，持币就是贬值，股市风险太大，苏州房子买不起，房住不炒也知道，但信贷太宽松，谁不贷款谁傻。这是现在很多人的买房逻辑。
而对苏州人来说，错过了工业园区，错过了昆山花桥，错过了吴江太湖新城，现在有个吴江太湖隔壁的项目，怎么能够放过！投资之心，自然更重了。
我的结论倒恰恰和主流媒体相反：湖州可以买，但不是投资，是自住；不是看城市，而要看乡村；不是看价格，而是看项目。买房子，要懂得拒绝“低价的诱惑”。
所谓“低价的诱惑”，就是目前湖州充斥的、绝大多数中介分销的廉价项目。二十万的首付，涵盖了五六万的中介费。这些“低价诱惑”的房子，靠规划，靠渠道，靠低价，社区毫无亮点，产品十分平庸。30万外来人口，没有租赁行情，更没有二手行情。自己住太鸡肋，转手又不知道要多少年。
江南的城市化
“不看城市，看乡村？”这句话，让我的亲戚很迷惑。
因为一直以来，房价上涨的逻辑就是城市化的逻辑，人都要去城市，去大城市。所以，我们要村镇变城市，小城市变大城市。
我们的买房者甚至开发商，也一路这么被教育。但事实上，这是欧美城市化的发展路径，并不一定适合中国。而且，在欧美城市化的道路上，我们也看到了诸多弊端，比如传统工业城市的收缩、美国五大湖、铁锈地带的没落、底特律的破产。
中国有自己的城市化道路，尤其是在江南一带。为什么这么说？因为江南一带的城市化进程很早就开始了，从历史上追溯，依托京杭大运河，沿途城市商贸兴盛，于是有了盛唐的“烟花三月下扬州”的扬州，有了南宋“只把杭州当汴州”的杭州，更有明清时期“三万六千容易过，人生只合住苏州”的苏州。
扬州、杭州、苏州，这三个都是江南千年历史上重要的繁华大城市。而周边邻近的嘉兴、绍兴、湖州等，是陪衬的绿叶，相映生姿。这些江南城市有以下共性：水系纵横、风景秀丽；人文诗礼，底蕴深厚；农耕发达，物产富饶。
总之，城市很发达，乡村很富饶，是江南城镇的共同特点。费孝通所著的《乡土中国》，其中的“江村”也是以吴江、嘉兴一带为蓝本的。江南乡村和中国广大内陆乡村，是完全不同的，有着广泛“自给自足、小富即安”的基础。
如果用中国，尤其是江南城市化的视角再来看湖州，笔者认为，它的美，不在吴兴南浔，也不在刚挂牌的新区。这样的城市界面，在长三角地区太同质化。反而是下辖三县，德清、安吉、长兴，更有机会，正所谓“青山绿水，就是金山银山”。
这些地区因为之前交通闭塞，所以环境保护良好，森林覆盖率高。而现在高铁、高速，正解决了交通问题。高铁高速的交通网络不仅为城市而来，也为青山绿水而来，也为美丽乡村而来。
按照欧美经验，当人均GDP超过2万美金时，度假旅居等地产投资开始盛行。这也是为什么近年来海南楼市大爆发的原因，因为大家手上有钱了，在解决了自住后，开始要满足休闲、度假、养老的需求。大家对环境的要求只会越来越高。
长三角老龄化与“银发经济”
“你说的有道理，我看看三个县都有啥好项目。不投资，自己养老也行。”我亲戚年近50，苏州两套房，小孩上大学，小康生活，工作也处在半退休状态。
我说，“这三个县环境都很好。但未必有好环境就有好项目。不好的项目只会糟蹋环境。买房养老，可没那么容易。”
笔者认为，湖州的魅力不在城市，在乡村。因为论城市开发它永远比不上两座天堂。而湖州丰富的自然资源，却可承接旅居、养老，定位为也丝毫不为过。为什么这么说？因为目前中国尤其长三角地区的老龄化问题已经十分严重：
据统计，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右。预计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段，老年人口将达到4.8亿左右。
据统计，截至2017年底，长三角三省一市老年人口共4416万，占总户籍人口的20.79%，远高于全国平均水平。上海、江苏、浙江的老龄化程度位列全国前六。
上海社会科学院城市与人口发展研究所发布报告显示，预计到2035年，长三角三省一市老年人口将增至7500万，达到常住人口的33%。
面对老龄化，稍有闲钱的，都会想到买房养老。买房养老尤其实行“降维打击”——买城市能级、房价低级别的房产，上海人买苏州、嘉兴，苏州人买湖州，杭州人买富阳、桐庐等。一重环境，二重服务，三看价格。但是对配套服务的要求之高，并不是普通房子所能承载的。
镇政府镇中心小学，跟你养老有什么关系？你要的是医院，最好是全国著名三甲医院的分院；城市综合体、五星级酒店，跟你养老有什么关系？你要的是便利实惠的菜场，干净卫生的食堂。各类气派体面的会所不必增设，你需要的是绿化环境、新鲜空气、防滑步道；美式北欧各种风格装修也不是重点，你需要的是大门直径可以推一部轮椅，卫生间要安装扶手，床头连接紧急按钮。
郁亮曾在2017年的万科股东大会上说：“现在老百姓需要的是养老服务，而不是养老地产，换个方式卖房子，这是不合适的。”
买房养老，不是买房子，而是买服务！房子≠服务，买到房子不一定买到服务。而且，现在大量的养老地产，都是只做地产，欠缺服务。
据《中国房地产金融》不完全统计，有超过110家以上的房企涉足养老、医疗领域，房企扎堆进入养老产业。高端养老机构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时，非地产系养老机构面临用地、资金、人才等困局，养老服务发展尚待更多领域的突破。
不差钱的长三角，高端养老正在崛起。但笔者认为养老不仅是自上而下的开发，只依靠自上而下，会拉高价格，让养老项目更加“地产化”、高端化。养老地产更应该是自下而上的推动，让客户用脚投票，更加面向大众，让更多人享受更好的服务。
比如前文提及的湖州长兴水口乡，去年游客超250万人次，60%以上来自上海和苏州。水口乡著名的顾渚村，是“农家乐+养老”模式，老人去农家乐小住一段时间，从十天半月到大半年不等；如今顾渚村有440家农家乐，满村子的茶庄、土特产店，当地的老百姓赚得盆钵满盈。针对这样的模式，当地政府应该鼓励、倡导，在村镇上投资综合医院、老年康乐中心，对当地从业人员进行培训。延长外地老年人的旅居时间，扩大老人的消费项目。这样，对外地老人而言，成本低，环境好，服务多；对当地村民而言，解决创业、就业问题。是双赢的生意。
从同质化中醒来
我的苏州亲戚最终没有去湖州买房。因为他觉得，真正适合他的项目，他买不起。买得起的，是一个不确定的陷阱。年纪大了，对风险比较谨慎。用这个20万，还不如去哪个村子，吃吃农家乐，呼吸呼吸新鲜空气。也不用去长兴，我们苏州太湖的东山、西山都可以。我们算了一笔账，20万可以去很多好地方了。
当大家做着同质化的投资时，要谨慎，老龄化了，接棒的人不会越来越多；而我们的城市经营者，在规划、定位城市之时，也要谨慎，有没有陷入同质化的噩梦，尤其天赋江南这么好的资源。上海那么近，杭州那么近，苏州那么近——对，也因为这么近，更容易让周边小城市人口流失、经济收缩。如何让小城市差异化、小而美，让中国的城市化有更丰富生动的内容，是我们领导班子要多想想的问题。
“我是谁，我从哪里来，要到哪里去“，这个哲学问题，每个投资者，每座城市，都值得想一想。
